購房必讀 住房必讀

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1、購房必讀住房必讀說到買房子、住房子，有一些事情必須先弄明白，如果糊涂不明白，就會受蒙蔽、受欺騙。這個帖子，文篇較長，將分期討論不少普遍存在的購房、住房問題，請讀者朋友注意文字接續(xù)。一、住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)問題說到產(chǎn)權(quán)，恐怕有些住房業(yè)主只會想到自己買下的那套住房的產(chǎn)權(quán)是自己的，而忽略了整個小區(qū)產(chǎn)權(quán)這一問題。關(guān)于小區(qū)產(chǎn)權(quán)，可作如下具體說明：假設(shè)房產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的小區(qū)共有1000套住房，每套建筑面積為100平方米，總建筑面積便是10萬平方米。小區(qū)的住房、綠化場地、道路、景觀、電梯、地下停車場和用于小區(qū)物業(yè)管理的樓館等等公用設(shè)施的建設(shè)費用以

2、及小區(qū)用地投資，開發(fā)商自然都要算入成本之內(nèi)，如果總成本投資為2.5億元，要賺的利潤為1.5億元，則每㎡住房售價便是4000元，也就是說，這一售價價值就包括住房、小區(qū)場地和場地的一切公用設(shè)施。也就是說，小區(qū)內(nèi)每寸土地和一草一木的產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)皆屬于小區(qū)業(yè)主，住房產(chǎn)權(quán)屬于個人，公用設(shè)施和公用場地產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，這是首先要弄明白的問題。已頒布的物業(yè)管理條例第二十七條條文是：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、公用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。所有權(quán)是根本，有了所有權(quán)，便有使用權(quán)?！盎蛘摺倍直硎径邇H可指定其一，如

3、果指定使用權(quán)，便沒有所有權(quán)，“或者”二字是否欠妥？是否應(yīng)改為“和”字，或?qū)ⅰ盎蛘呤褂脵?quán)”刪去。二、套內(nèi)公攤面積所謂套內(nèi)公攤面積，顯然是房產(chǎn)開發(fā)商自撰的一個詞兒。購房人發(fā)現(xiàn)套內(nèi)建筑面積出入較大，很可能也是因為政府房管部門勾結(jié)偏袒建筑商實測時不認真負責(zé)，不透明不公平，沒有民眾監(jiān)督，房產(chǎn)證上填寫的面積數(shù)字不真實。這時房產(chǎn)商會糊弄人，說出入大是因為公攤面積大，因此我們必須討論“套內(nèi)公攤面積”這個問題。圖一表示相鄰的大小相同的兩戶平房人家，套內(nèi)建筑面積是房舍外圍長度x外圍寬度（長x寬），買房時出錢買多少㎡，套內(nèi)建筑面積就應(yīng)該是多少㎡

4、。圖二表示，如有疊層，則當(dāng)有建梯地面，圖一中兩戶人家“被摳出”ABCD這塊長方面積，稱為“套內(nèi)公攤面積”，可觀測，通常為6~7㎡，每戶各攤3.5㎡左右。說到這里，一個很值得研究的問題就出現(xiàn)了，如無疊層，則無“公攤”，建多層樓房時，一層樓房得攤出地面建梯，為第二層樓房服務(wù)，第二層攤出地面為第三層服務(wù)，依此類推。建樓商利用地皮建樓，樓層越多，利潤越豐，顯然各層住戶被摳出一些套內(nèi)建筑面積，建立共用樓梯，實質(zhì)上為建樓商提供無償服務(wù)，這種“購房人埋單，建樓商受益”的現(xiàn)象根本不合理，這一重大課題其所以長期存在無人關(guān)注，如下社會心理也許

5、是其形成因素：（1）縛于傳統(tǒng)，木然無思，視而不見；（2）不存樂觀，知而不言，緘口隱忍；（3）處境優(yōu)越，自有門路，忽視公益；（4）沒有知識，盲目從眾，得過且過；（5）“雜文報”報道的一些民間房地產(chǎn)糾紛，投訴人有理有據(jù)，有關(guān)部門卻冷漠推脫，使民眾對現(xiàn)實失去信心和希望。前面已對“公攤面積”作出分析評論，認為不公道合理，建議立法廢除，建議開展公眾討論。為了使人們不迷惑，心中有數(shù)，這里還需談?wù)勲娞輼恰肮珨偯娣e”。電梯樓電梯出口周圍就是同一樓層幾家住戶的行走通道，電梯底座面積（一般為1~2㎡）可以看作行走通道地面總面積中的一小塊。幾家

6、住戶分攤這一總面積，分攤結(jié)果便是電梯樓住戶的“公攤面積”。三、關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理1、根據(jù)小區(qū)人員情況和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟與民俗情況，依照物權(quán)法精神，小區(qū)業(yè)主可以自己組織人員進行物業(yè)管理。以頒布的物業(yè)管理業(yè)條例，竟忽視了業(yè)主的這一權(quán)利。2、房產(chǎn)商攥取鉆營物業(yè)管理據(jù)說北京、上海、深圳等高層電梯公寓小區(qū)，物業(yè)管理費每平方米是好機緣前，逐戶每月要花好幾百元。如果一小區(qū)有2000住戶，每住戶每月物管費為500元，物管企業(yè)每月總收入便是1百萬。物管服務(wù)一般是門衛(wèi)執(zhí)勤、打掃衛(wèi)生和修正綠化這類工作，并不繁重。2000戶用50個工人施足可以照顧下來。如

7、果每個工人工資為2000元，總工資支出為10萬元，物管企業(yè)每月凈收入便是90萬元，一年坐收一千萬。貪婪的房產(chǎn)開發(fā)商看出物業(yè)管理是個安穩(wěn)的行業(yè)，便想出攥取的招數(shù)。人們常會看見，在小區(qū)建設(shè)臨近交工時，就由xx物業(yè)管理服務(wù)公司進駐小區(qū)的標(biāo)語和旗幟，這個進駐小區(qū)的物管公司實際就是建房商的內(nèi)部機構(gòu)，只是換了個名稱。筆者見過一分售房格式合同，其首頁有這樣的文字：本合同是四川省建設(shè)廳和工商局根據(jù)建設(shè)部范本合同規(guī)定的內(nèi)容而編寫的。建設(shè)部遭更名為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，看來所依據(jù)的是個是否有過時之處的老本本?？陀^而言，交待編寫依據(jù)，不無不可，但建

8、房商的是繼用心恐怕是拉大旗作虎皮,，用建設(shè)部這一國家部門來唬人，使人們相信他們是按國家規(guī)定行事的，從而不思不疑。物業(yè)管理條例第一章第二條規(guī)定由業(yè)主選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，第四章第四十一條規(guī)定由業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)雙方約定服務(wù)收費標(biāo)準，可是所見售房合同卻這樣說：物業(yè)管理服務(wù)由我處委托某某物業(yè)管理服務(wù)公司承