購(gòu)房必讀 住房必讀

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1、購(gòu)房必讀住房必讀說(shuō)到買(mǎi)房子、住房子，有一些事情必須先弄明白，如果糊涂不明白，就會(huì)受蒙蔽、受欺騙。這個(gè)帖子，文篇較長(zhǎng)，將分期討論不少普遍存在的購(gòu)房、住房問(wèn)題，請(qǐng)讀者朋友注意文字接續(xù)。一、住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題說(shuō)到產(chǎn)權(quán)，恐怕有些住房業(yè)主只會(huì)想到自己買(mǎi)下的那套住房的產(chǎn)權(quán)是自己的，而忽略了整個(gè)小區(qū)產(chǎn)權(quán)這一問(wèn)題。關(guān)于小區(qū)產(chǎn)權(quán)，可作如下具體說(shuō)明：假設(shè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的小區(qū)共有1000套住房，每套建筑面積為100平方米，總建筑面積便是10萬(wàn)平方米。小區(qū)的住房、綠化場(chǎng)地、道路、景觀(guān)、電梯、地下停車(chē)場(chǎng)和用于小區(qū)物業(yè)管理的樓館等等公用設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以

2、及小區(qū)用地投資，開(kāi)發(fā)商自然都要算入成本之內(nèi)，如果總成本投資為2.5億元，要賺的利潤(rùn)為1.5億元，則每㎡住房售價(jià)便是4000元，也就是說(shuō)，這一售價(jià)價(jià)值就包括住房、小區(qū)場(chǎng)地和場(chǎng)地的一切公用設(shè)施。也就是說(shuō)，小區(qū)內(nèi)每寸土地和一草一木的產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)皆屬于小區(qū)業(yè)主，住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，公用設(shè)施和公用場(chǎng)地產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，這是首先要弄明白的問(wèn)題。已頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例第二十七條條文是：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、公用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。所有權(quán)是根本，有了所有權(quán)，便有使用權(quán)?！盎蛘摺倍直硎径邇H可指定其一，如

3、果指定使用權(quán)，便沒(méi)有所有權(quán)，“或者”二字是否欠妥？是否應(yīng)改為“和”字，或?qū)ⅰ盎蛘呤褂脵?quán)”刪去。二、套內(nèi)公攤面積所謂套內(nèi)公攤面積，顯然是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自撰的一個(gè)詞兒。購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)套內(nèi)建筑面積出入較大，很可能也是因?yàn)檎抗懿块T(mén)勾結(jié)偏袒建筑商實(shí)測(cè)時(shí)不認(rèn)真負(fù)責(zé)，不透明不公平，沒(méi)有民眾監(jiān)督，房產(chǎn)證上填寫(xiě)的面積數(shù)字不真實(shí)。這時(shí)房產(chǎn)商會(huì)糊弄人，說(shuō)出入大是因?yàn)楣珨偯娣e大，因此我們必須討論“套內(nèi)公攤面積”這個(gè)問(wèn)題。圖一表示相鄰的大小相同的兩戶(hù)平房人家，套內(nèi)建筑面積是房舍外圍長(zhǎng)度x外圍寬度（長(zhǎng)x寬），買(mǎi)房時(shí)出錢(qián)買(mǎi)多少㎡，套內(nèi)建筑面積就應(yīng)該是多少㎡

4、。圖二表示，如有疊層，則當(dāng)有建梯地面，圖一中兩戶(hù)人家“被摳出”ABCD這塊長(zhǎng)方面積，稱(chēng)為“套內(nèi)公攤面積”，可觀(guān)測(cè)，通常為6~7㎡，每戶(hù)各攤3.5㎡左右。說(shuō)到這里，一個(gè)很值得研究的問(wèn)題就出現(xiàn)了，如無(wú)疊層，則無(wú)“公攤”，建多層樓房時(shí)，一層樓房得攤出地面建梯，為第二層樓房服務(wù)，第二層攤出地面為第三層服務(wù)，依此類(lèi)推。建樓商利用地皮建樓，樓層越多，利潤(rùn)越豐，顯然各層住戶(hù)被摳出一些套內(nèi)建筑面積，建立共用樓梯，實(shí)質(zhì)上為建樓商提供無(wú)償服務(wù)，這種“購(gòu)房人埋單，建樓商受益”的現(xiàn)象根本不合理，這一重大課題其所以長(zhǎng)期存在無(wú)人關(guān)注，如下社會(huì)心理也許

5、是其形成因素：（1）縛于傳統(tǒng)，木然無(wú)思，視而不見(jiàn)；（2）不存樂(lè)觀(guān)，知而不言，緘口隱忍；（3）處境優(yōu)越，自有門(mén)路，忽視公益；（4）沒(méi)有知識(shí)，盲目從眾，得過(guò)且過(guò)；（5）“雜文報(bào)”報(bào)道的一些民間房地產(chǎn)糾紛，投訴人有理有據(jù)，有關(guān)部門(mén)卻冷漠推脫，使民眾對(duì)現(xiàn)實(shí)失去信心和希望。前面已對(duì)“公攤面積”作出分析評(píng)論，認(rèn)為不公道合理，建議立法廢除，建議開(kāi)展公眾討論。為了使人們不迷惑，心中有數(shù)，這里還需談?wù)勲娞輼恰肮珨偯娣e”。電梯樓電梯出口周?chē)褪峭粯菍訋准易?hù)的行走通道，電梯底座面積（一般為1~2㎡）可以看作行走通道地面總面積中的一小塊。幾家

6、住戶(hù)分?jǐn)傔@一總面積，分?jǐn)偨Y(jié)果便是電梯樓住戶(hù)的“公攤面積”。三、關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理1、根據(jù)小區(qū)人員情況和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)與民俗情況，依照物權(quán)法精神，小區(qū)業(yè)主可以自己組織人員進(jìn)行物業(yè)管理。以頒布的物業(yè)管理業(yè)條例，竟忽視了業(yè)主的這一權(quán)利。2、房產(chǎn)商攥取鉆營(yíng)物業(yè)管理?yè)?jù)說(shuō)北京、上海、深圳等高層電梯公寓小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)每平方米是好機(jī)緣前，逐戶(hù)每月要花好幾百元。如果一小區(qū)有2000住戶(hù)，每住戶(hù)每月物管費(fèi)為500元，物管企業(yè)每月總收入便是1百萬(wàn)。物管服務(wù)一般是門(mén)衛(wèi)執(zhí)勤、打掃衛(wèi)生和修正綠化這類(lèi)工作，并不繁重。2000戶(hù)用50個(gè)工人施足可以照顧下來(lái)。如

7、果每個(gè)工人工資為2000元，總工資支出為10萬(wàn)元，物管企業(yè)每月凈收入便是90萬(wàn)元，一年坐收一千萬(wàn)。貪婪的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看出物業(yè)管理是個(gè)安穩(wěn)的行業(yè)，便想出攥取的招數(shù)。人們常會(huì)看見(jiàn)，在小區(qū)建設(shè)臨近交工時(shí)，就由xx物業(yè)管理服務(wù)公司進(jìn)駐小區(qū)的標(biāo)語(yǔ)和旗幟，這個(gè)進(jìn)駐小區(qū)的物管公司實(shí)際就是建房商的內(nèi)部機(jī)構(gòu)，只是換了個(gè)名稱(chēng)。筆者見(jiàn)過(guò)一分售房格式合同，其首頁(yè)有這樣的文字：本合同是四川省建設(shè)廳和工商局根據(jù)建設(shè)部范本合同規(guī)定的內(nèi)容而編寫(xiě)的。建設(shè)部遭更名為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，看來(lái)所依據(jù)的是個(gè)是否有過(guò)時(shí)之處的老本本?？陀^(guān)而言，交待編寫(xiě)依據(jù)，不無(wú)不可，但建

8、房商的是繼用心恐怕是拉大旗作虎皮,，用建設(shè)部這一國(guó)家部門(mén)來(lái)唬人，使人們相信他們是按國(guó)家規(guī)定行事的，從而不思不疑。物業(yè)管理?xiàng)l例第一章第二條規(guī)定由業(yè)主選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，第四章第四十一條規(guī)定由業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)雙方約定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可是所見(jiàn)售房合同卻這樣說(shuō)：物業(yè)管理服務(wù)由我處委托某某物業(yè)管理服務(wù)公司承