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1、對規(guī)劃設計策劃的幾點思考關鍵字：規(guī)劃設計，環(huán)境容量，小區(qū)環(huán)境，建筑形態(tài)，配套設施，朝向，口照住宅消費市場流行?這樣一句話：“想不想買看環(huán)境，掏不掏錢看房型，滿不滿意看管理”?？梢娨?guī)劃設計是贏得市場的關鍵階段。居住小區(qū)是由住宅、公建、環(huán)境、道路等耍素組成，通過建筑藝術、環(huán)境藝術、文化藝術、工程技術、物業(yè)管理等綜合實施形成的居住空間。規(guī)劃設計策劃是以“以人為本"為宗旨，以市場為導向，以項目投資決策為依據(jù)，集土建、景觀、綠化、物業(yè)、營銷...Z大成，最大程度地挖掘和提升小區(qū)的空間價值，提高小區(qū)吊位和含金量。開發(fā)商和設計人員應該把自己置于住八
2、的位置，研究如何在最人程度地滿足人們的生活需求、學習需求、工作需求、生理需求、心理需求…的同時，盡町能降低小區(qū)開發(fā)成本，使小區(qū)開發(fā)達到預期的目標。（一）居住小區(qū)規(guī)劃設計策劃階段必須克服的三種傾向規(guī)劃設計與策劃的質量直接影響樓盤的銷售和效益，這已是不爭的事實，但在實際工作屮,仍然要克服三種傾向。一是盲目壓縮規(guī)劃設計的時間。有些開發(fā)商拿到土地后，巴不得一復之間把小區(qū)造好，這種心情是可以理解的，應該看到，雖然項目投資決策策劃對小區(qū)開發(fā)已作了正確的定位,但招標文件編制和中標方案優(yōu)化、擴大初步設計、施工圖設計各個階段，是把小區(qū)開發(fā)決策付諸實施的
3、關鍵階段，是對總體規(guī)劃、環(huán)境、房型、設備…具體細化、反復推敲優(yōu)化的階段。合理的設計周期是保證設計質量的詢提，何況規(guī)劃設計階段實際上應包含許多策劃方而的工作，其所涉及的深度和廣度遠遠超過原“設計周期定額”所包含的工作內容。如果事先沒有進行認真地策劃，事后感到這也不對，那也不行，“趕工”的結果就是返工，工程做到哪里，改到哪里，不僅造成經濟和工期的損失，規(guī)劃設計的“含金量“也難以得到保證，最終結果也難以把握；同時，由于kl前實行工程竣工驗收備案制，垂人修改必需按原來的程序進行審圖和備案，往往造成停工和工期損失。二是盲FI壓縮設計費。應該看到
4、，我國目前實行的是設計低收費，僅為工程造價的2%左右，在工程總成本中所占的比例更小，一般不到1%,這樣的收費標準還要壓低，設計單位的設計成本都很難保證，就更難做到“精心設計”，粗制濫造的結果是造成設計質量下降、成本增加和返工。一個甲級院的院長對我講過這樣一件事：某工程設計屮標后，開發(fā)商的態(tài)度是“5元一平方，否則叫別人去做”。首先作為開發(fā)商要認識到規(guī)劃設計是歷地產開發(fā)降低成本，提高產品競爭力的關鍵階段，要處理好“芝麻與西瓜叩勺關系；作為政府管理部門，對設計收費下浮必需有嚴格的規(guī)定。三是對設計單位的工作總量應冇所控制。冇些設計質量好、中標
5、率高的設計院，全院上下疲于奔命，口夜加班，節(jié)假口也很難保證，影響設計人員的健康和學習，長此以往設計質量難以得到保證，也不利于設計市場的可持續(xù)發(fā)展。建議有關管理部門根據(jù)設計單位的資質等級和人員狀況，規(guī)定-?個“滿負荷”的丄作量，并加以控制。（二）居住小區(qū)規(guī)劃設計的基本內容居住小區(qū)規(guī)劃設計基本內容大致可分為土地與環(huán)境容量、建筑形態(tài)與小區(qū)環(huán)境、住宅建筑的功能、建筑結構、配套設施、環(huán)保與防災減災等六個人項近白個子項，內容極其豐富，需要開發(fā)策劃認真研究。（三）規(guī)劃設計策劃以個階段：1）投資決策階段的主耍策劃內容：①目標客戶一小區(qū)開發(fā)定位一品牌策
6、劃；②綜介分析小區(qū)的規(guī)劃參數(shù)、開發(fā)品牌、多高層比例、環(huán)境等因索,選定介適的容積率；③啟型及房型而積的確定及其人致比例；④住宅技術指標和質量標準的確定；⑤動靜交通的統(tǒng)籌考慮；⑥物業(yè)管理模式的定位；⑦小區(qū)“亮點”綜介分析，主題確定。（2）設計招標文件編制階段的主要策劃內容：把投資決策策劃的有關內容，進一步細化、深化、具休化，作為設計招標的設計依據(jù)。（3）中標設計方案優(yōu)化和擴初設計階段的主要策劃內容：開發(fā)商的開發(fā)策劃和設計人員的設計思想相結介編制的規(guī)劃設計方案，經多方案比較和專家論證，選定中標方案并進一步優(yōu)化；在環(huán)境設計、物業(yè)管理包括智能化
7、定位、分質供水…統(tǒng)籌考慮的同時，通過技術經濟分析，確足地基基礎和上部結構方案，通過市場調杳、技術經濟分析，初步確定電梯等主要設備的選用，進行擴初設計。（4）施工圖設計和項目開工后的跟蹤優(yōu)化階段的主要策劃內容：根據(jù)擴初審批會議的意見和開發(fā)商對擴初內容進一步研究，在施工圖設計前再次進行調整、優(yōu)化，避免以厲發(fā)生人的返工；項目開工厲，根據(jù)審場情況和預銷售惜況，對歷型、環(huán)境…進一步調整和優(yōu)化。規(guī)劃設計策劃不僅是通過技術創(chuàng)新、理念創(chuàng)新捉高產品附加值的關鍵階段，而口還是控制和降低開發(fā)成本的關鍵階段。據(jù)冇關資料顯示，對項目投資的影響程度，初步設計階段
8、為75-95%,擴初設計階段為35-75%,施工圖階段為5-35%,項日開工后更小。規(guī)劃設計精心與否，不僅關系到產品的質量，對開發(fā)成木的影響也很人。施工圖設計可以有條件地逐步推廣“限額設計”的方法，即對每平方米建筑的造價
