基于哈佛分析框架下的碧桂園財務(wù)報表分析

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1、基于哈佛分析框架下的碧桂園財務(wù)報表分析第三章房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展因素分析3.1中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀自1999年開始，中國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展開始進入快車道，與房地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵、建材、機械、陶瓷、紡織、家電、園藝、金融等一系列產(chǎn)業(yè)也進入快速發(fā)展時期。因此，近兒年房地產(chǎn)行業(yè)被定位為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，國家過度依賴對房地產(chǎn)業(yè)的投資來拉動整體經(jīng)濟。政策的支持導(dǎo)致了社會大量資金進入房地產(chǎn)業(yè)，在其他產(chǎn)業(yè)投資相對不足的同時導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)業(yè)的過熱。在此環(huán)境下，政策調(diào)控成為房地產(chǎn)行業(yè)的指揮棒。從2005年到2013年，政府對房地產(chǎn)行業(yè)先后進行了32次調(diào)控，其目的就是通過行政手段來抑制房價，實現(xiàn)居者有其屋。2013年開

2、始，隨著國家調(diào)控政策的深入實施，其調(diào)控效果也逐漸顯露，根據(jù)《2014年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》計算得知，2014年7月份，70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比跌幅0.9%,創(chuàng)下了2008年以來跌幅最大值，同時也創(chuàng)下了近十年的最大。與此同時，中央和地方出臺了包插松綁限貸、放松限購、降低按揭貸款利率和調(diào)整住房公積金等政策，在降低購房者成本的同時，也在一定程度上改變了市場預(yù)期。2014年9月份，房價指數(shù)環(huán)比跌幅開始收窄，有望呈現(xiàn)止跌反彈的跡象。3.2影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀因素從宏觀角度來講，近幾年，政府有形的手與市場無形的手如彈鋼琴般撥弄著房地產(chǎn)市場的神經(jīng)，共同完成了如今

3、房地產(chǎn)市場的主旋律?？梢姺康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國家政策法律息息相關(guān)，和國民經(jīng)濟的發(fā)展相輔相成。同時乂受到人文環(huán)境、科技環(huán)境的不斷影響。3.2.1政治和法律環(huán)境因素在宏觀政策基本面，中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主。國家將在堅決抑制投機投資性購房的鐵規(guī)下，逐步推進房地產(chǎn)稅收政策，不斷增加保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，個人房產(chǎn)將逐步納入到征稅范疇。另外，加大央四條3實施力度，放松個人房貸。對于已擁有一套房并已結(jié)清貸款的家庭，購買第二套普通商品住房時，貸款最低首付款比例將為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。這些政策的相繼實施，都會影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為研究的重要指標°3.2.2經(jīng)濟環(huán)境國家經(jīng)

4、濟環(huán)境：據(jù)研究國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成正相關(guān)，即良好的經(jīng)濟環(huán)境有利于房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。據(jù)官方預(yù)計，十二五期間，中國經(jīng)濟發(fā)展將從8%的中速發(fā)展，下調(diào)到7%甚至6%左右，在保持增長基本平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)“V”型曲線。消費者收入水平：過去五年間，全國城鄉(xiāng)居民收入年均增長8%,國家GDP年均增長7.7%,而北京、上海房價年均增長40%,這-?數(shù)據(jù)也表明居民對房子的追求只能是鏡中花水中月，從而突出了虛高的房價和居民相対較低購買力之間的矛盾。3.2.3社會文化環(huán)境社會結(jié)構(gòu):作為國家發(fā)展戰(zhàn)略，我國城鎮(zhèn)率要從2013年的53.73%,提升到2050年的70%以上，這就意味著每年平均需增長0.5

5、%左右的城市化率（即每年約500至600萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市）人口大量涌入，帶動房地產(chǎn)剛性需求的增長，據(jù)統(tǒng)計，“十二五”期間全國住房建設(shè)總量比較大，估計每年商品房建設(shè)大概在600萬套左右，保障性安居工程500萬套左右。人口規(guī)模：中國只用了5年時間人口就突破了13億，其中流動人口達到5億，按照城鎮(zhèn)化計算，將有3億人口定居城市，他們對房子具有極大的剛性需求。再者，80后，90后已經(jīng)步入社會，構(gòu)成了住房的消費主力。而這些人的消費能力是巨大的，首先從父母那里得到的贊助很大，其次，他們追求舒適的消費需求將推動房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)市場的崛起。這些客觀原因，行業(yè)人事預(yù)計短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍然會非常興盛。文化傳

6、統(tǒng)：中國傳統(tǒng)文化講究手中有糧心里不慌。這就導(dǎo)致中國人民具有很強的儲蓄能力，而如今又體現(xiàn)在房子上。中國人講究安居樂業(yè)，這安居的首要條件就是房子，房子有時不僅是剛性需求更是“面子”需要。324科技環(huán)境因素科技提升住房品質(zhì)?？萍几淖兩?，由于購買者對住宅品質(zhì)的要求在不斷提高，越來越多的企業(yè)大力推廣應(yīng)用先進技術(shù)、生態(tài)節(jié)能技術(shù)，在施工質(zhì)量用材方面追求高環(huán)保。技術(shù)含量的增加，帶來的不僅舒適度的提升，更將多種先進理念融入到建筑中，用科技為建筑點“睛”才是房地產(chǎn)企業(yè)立于不敗之地的核心競爭力?？萍即龠M節(jié)能減排°我國經(jīng)濟止處于向低炭經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的時期，鼓勵節(jié)能減排，目前建筑能耗占全國社會總能耗的53%,其中建筑

7、使用能耗占28%、建筑材料生產(chǎn)的能耗占20%、施工建造的能耗占5%0如此巨大的占比，必將催生高科技和環(huán)保產(chǎn)業(yè)的介入，也將推動傳統(tǒng)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的科技轉(zhuǎn)型，未來綠色住宅，科技樓盤將引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)再次啟程。3.3影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的微觀因素在微觀層而，主要著眼于行業(yè)層面，通過運用波特的五力模型對房地產(chǎn)行業(yè)特征進行分析，為隨后碧桂園財務(wù)報表哈佛框架分析做一個鋪墊。331現(xiàn)有企業(yè)間的競爭我國的房地產(chǎn)開發(fā)商眾多，每個企業(yè)所占的市場份額較少，企業(yè)