房地產(chǎn)目標(biāo)成本測算與分析研究.pdf

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1、工程管理房地產(chǎn)目標(biāo)成本測算與分析研究莫廣其淵廣州弘達(dá)置業(yè)有限公司袁廣東廣州511356冤摘要院目前房地產(chǎn)業(yè)市場在市區(qū)中心盤發(fā)展趨勢有所緩慢袁郊區(qū)盤競爭激烈袁應(yīng)對如今復(fù)雜的地產(chǎn)形勢和發(fā)展趨勢袁想要保證成本的投入獲取最大效益袁以經(jīng)濟(jì)合理性提升產(chǎn)品的競爭力袁有效的房地產(chǎn)目標(biāo)成本測算堯分析與控制將成為重中之重袁進(jìn)行有效的優(yōu)化和管控才能真正徹底地解決好該嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)袁也是迎合房地產(chǎn)業(yè)野風(fēng)控管理冶最有效的方式遙本文主要針對房地產(chǎn)目標(biāo)成本測算與分析的原則堯職能堯分類堯方法與措施堯調(diào)整落實(shí)堯側(cè)重點(diǎn)袁在如何做好目標(biāo)成本測算與分析方

2、面進(jìn)行探討袁為房地產(chǎn)成本管理人員提供借鑒和參考遙關(guān)鍵詞院房地產(chǎn)曰目標(biāo)成本測算曰分析與控制中圖分類號院F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼院A文章編號院1674要3024淵2014冤12要45要02引言5目標(biāo)成本測算的落實(shí)與調(diào)整會(huì)計(jì)學(xué)上存在一個(gè)恒等公式袁利潤=收入-成本遙引伸來說袁5.1目標(biāo)成本編制和推進(jìn)過程中袁有以下幾個(gè)方面節(jié)點(diǎn)需在房地產(chǎn)收入份額一定的情況下袁對成本進(jìn)行有效的優(yōu)化和降結(jié)合不同部門及人員配合和落實(shí)院低袁可使企業(yè)創(chuàng)收袁故運(yùn)用良好的成本測算方法袁優(yōu)化成本堯降低淵1冤公司管理層及決策層提出利潤目標(biāo)值堯開發(fā)費(fèi)用和成本

3、成本堯提升經(jīng)濟(jì)效益袁實(shí)現(xiàn)利潤最大化袁是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和經(jīng)目標(biāo)值的相關(guān)目標(biāo)遙(2)土地類開發(fā)成本數(shù)據(jù)由土儲(chǔ)部門提供曰(3)營的中心點(diǎn)和命脈所在遙成本核算體系完善與否決定著該企業(yè)設(shè)計(jì)部提出項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)類成本數(shù)據(jù)由的盈虧平衡袁是企業(yè)工作質(zhì)量的重要綜合指標(biāo)袁很大程度反映經(jīng)設(shè)計(jì)部門提供曰(4)開發(fā)部和招標(biāo)中心確定產(chǎn)品定位堯業(yè)態(tài)堯建造濟(jì)活動(dòng)的成果遙因而袁成本測算與分析是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分面積指標(biāo)袁進(jìn)而報(bào)建袁報(bào)批報(bào)建類成本數(shù)據(jù)由開發(fā)部結(jié)合多方部析的主要內(nèi)容遙門提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行遙(5)專業(yè)工程人員根據(jù)項(xiàng)目方

4、案提出建造標(biāo)準(zhǔn)和配置曰(6)專業(yè)營銷人員根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位堯產(chǎn)品定位和業(yè)態(tài)袁對1目標(biāo)成本分析及測算的概念及應(yīng)用未來市場價(jià)格做出預(yù)判曰營銷類成本數(shù)據(jù)由營銷部門提供曰(7)專房地產(chǎn)目標(biāo)成本分析是指將目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較曰業(yè)造價(jià)工程師根據(jù)研發(fā)指標(biāo)和工程建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配配置和推目標(biāo)成本測算是在項(xiàng)目投入對成本進(jìn)行全面測算袁實(shí)際和反映成進(jìn)袁(8)物業(yè)管理成本由客服部或相應(yīng)的物業(yè)物理部門提供遙(9)財(cái)本目標(biāo)值的過程袁是根據(jù)有關(guān)成本資料和各種相關(guān)因素袁采用預(yù)務(wù)及管理費(fèi)用類成本數(shù)據(jù)的預(yù)算由財(cái)務(wù)部門提供遙測的方法袁對未來需達(dá)到的成本

5、目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)而有效的估算遙結(jié)合上述多方面的推進(jìn)和落實(shí)目標(biāo)成本袁并在項(xiàng)目的前期堯在項(xiàng)目的可行性研究堯市場定位階段袁測算各項(xiàng)成本曰在規(guī)中期和后期袁靈活性地派駐上述對口專業(yè)人員淵如設(shè)計(jì)師堯造價(jià)劃設(shè)計(jì)階段袁項(xiàng)目實(shí)施階段袁成本后期歸集和分析階段袁都需分工程師等冤駐場嚴(yán)格執(zhí)行和落實(shí)袁對目標(biāo)成本進(jìn)行有效的測算和解成本控制目標(biāo)袁實(shí)行全過程目標(biāo)成本管理袁在全過程必須接受糾編袁對所開發(fā)的項(xiàng)目定位淵高中低端冤與目標(biāo)成本測算是一個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制的檢驗(yàn)遙相互影響和作用的過程袁目標(biāo)成本的測算要實(shí)現(xiàn)以開發(fā)堯造價(jià)為主體袁設(shè)計(jì)堯工程亮點(diǎn)為輔袁營

6、銷堯服務(wù)為賣點(diǎn)的多方資源相輔相2目標(biāo)成本測算的原則成及整合的產(chǎn)物遙總體來說袁要以項(xiàng)目定位及交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)袁以總體規(guī)劃為5.2目標(biāo)成本測算的調(diào)整指引袁局部規(guī)劃為深化袁量價(jià)相分離的原則遙所謂調(diào)整袁就是因原測算低或高袁以及在實(shí)際推進(jìn)過程中由3目標(biāo)成本測算與分析主要職能堯必要性于種種因素影響淵如設(shè)計(jì)變更或簽證堯規(guī)劃調(diào)整堯結(jié)算增加等冤袁正式執(zhí)行時(shí)袁由于前期目標(biāo)成本測算不到位堯虛估成本等情況袁3.1主要職能有往往經(jīng)不住推敲袁沒有辦法達(dá)到項(xiàng)目成本控制線袁原制定的目標(biāo)淵1冤測算與估算職能曰淵2冤評估職能曰淵3冤管理與控制職能曰

7、成本偏離袁需運(yùn)用糾偏的方法袁調(diào)平或調(diào)增目標(biāo)成本袁如院簽訂各淵4冤糾編職能曰淵5冤匯總分析職能遙種形式的補(bǔ)充協(xié)議或增補(bǔ)合同等遙3.2必要性目標(biāo)成本的調(diào)整原則院目標(biāo)成本經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)后袁原則上應(yīng)嚴(yán)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源有自籌資金堯籌資或合資堯銀行信貸格執(zhí)行和落實(shí)袁不得突超袁用其指導(dǎo)后續(xù)的設(shè)計(jì)堯招標(biāo)堯施工等各等袁很少會(huì)有非常充足的全額資金源全過程投入袁對于有部分存工作袁如需調(diào)整必須按調(diào)整額度分段落實(shí)和上報(bào)調(diào)整袁在200萬在融資困難或項(xiàng)目較多暫時(shí)資金周轉(zhuǎn)不靈等情況的房地產(chǎn)企業(yè)元以下需報(bào)集團(tuán)審核管理中心審批及區(qū)域總監(jiān)審批袁報(bào)集

8、團(tuán)備來說袁通常會(huì)先將土地或部分房產(chǎn)先抵押給銀行套取資金或土案袁在200萬元以上淵含200萬元冤需報(bào)集團(tuán)總裁審批遙地轉(zhuǎn)讓金等形式袁使資金有效地推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)營袁待項(xiàng)目竣工建成對開發(fā)的項(xiàng)目是分多期階段開發(fā)完成的袁需分階段地設(shè)定出售后資金再回?cái)n袁測算與分析變得尤為關(guān)鍵和必要遙不同的目標(biāo)成本袁要以先開發(fā)的區(qū)域作參考袁不斷地調(diào)整和糾偏結(jié)合上述職能袁努力管控袁降低成本袁提高利潤水平袁是企業(yè)目標(biāo)成本袁使