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1、華鉅·御庭定價(jià)市場分析報(bào)告一、市場綜述1、住宅市場1)整體成交量惠南1~10月主要商品住宅成交量匯總單位（m2）采樣樓盤：（聽潮豪園、景麗苑、成功家園、一方新城、南歐城、金梅雅苑、莎海苑、香桂園、愛盛家園）從目前，惠南主力商品房成交數(shù)據(jù)來看，2008年整體市場走緩，前十月平均成交量為7390平方米，平均月成交58套。七月由于聽潮豪園開盤，當(dāng)月成交91戶拉動了整體銷售量。而“金九銀十”的數(shù)據(jù)反映出目前惠南市場的現(xiàn)狀，9月份成交量更是跌落到全年最底。10月成交量復(fù)蘇由于麗景苑開盤，其它樓盤成交量較低。
2、惠南成交縮量一方面由于去化放緩，另一方面因?yàn)殚_盤量的委縮。由于目前政策頻繁出臺，開發(fā)商同樣處于觀望狀態(tài)，一些符合預(yù)售的樓盤銷控部分房源（麗景苑二房、香桂園6號樓）。1)板塊整體成交價(jià)格情況惠南1~10月主要商品住宅成交量均價(jià)單位（元/m2）采樣樓盤：（藝泰安邦、聽潮豪園、景麗苑、成功家園、一方新城、南歐城、金梅雅苑、莎海苑、香桂園、愛盛家園）上圖為2008年1~10月惠南主要項(xiàng)目成交均價(jià)?？梢钥闯?，1~2月成交價(jià)還底于6400元水平，自3月份后，月成交均價(jià)在6950元均線上下波動。從數(shù)據(jù)走勢來看，
3、目前惠南房價(jià)趨穩(wěn)。同時，值得注意的是，下半年聽潮豪園、麗景苑等惠南高端樓盤上市，在當(dāng)月成交量占較大比例同時，成交均價(jià)沒有大幅上升，說明了目前惠南樓盤還是采取比較謹(jǐn)慎的開盤策略。2)競爭項(xiàng)目近期成交情況案名十月份近五月成交量成交套數(shù)成交均價(jià)成交量成交套數(shù)成交均價(jià)鼎城麗景苑6431.35457442.796431.35457442.79藝泰安邦2203.38196955.0419247.042036944.76聽潮豪園2255.82186817.3417128.611347199.47金梅雅苑163.
4、8627386.793239298161.36愛盛家園16616703.01132886488一方新城98.8317239.703120.65287186.77從本月板塊成交分析來看，區(qū)域公寓市場近期供應(yīng)量近乎停滯的情況下，板塊均價(jià)與前期相比有所下降，原因在于熱點(diǎn)樓盤房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)一定的松動。雖然各盤報(bào)價(jià)都“堅(jiān)守陣地”，但是實(shí)際成交價(jià)格都以各種名義出現(xiàn)一定比例的下降。聽潮豪園自上月起，對其房源進(jìn)行大幅優(yōu)惠，總價(jià)現(xiàn)優(yōu)惠3萬元，累加抽獎的形式取得一定的成績，10月份銷售18套，是9月份的一倍。同時，大幅
5、優(yōu)惠背景下，其銷售價(jià)格也大幅回落，10月份其銷售均價(jià)為6817.34元/m2，較上月6996.96元/m2進(jìn)一步下降。成交房源來看，該案此次所推12號樓特惠房成交狀況良好，該批房源沿滬南路，且1~2為商業(yè)裙房，樓層設(shè)定為3~6層，報(bào)價(jià)為6500元/m2，特價(jià)房大比例成交拉底了聽潮豪園10月份的銷售均價(jià)。目前，聽潮豪園采取更為激進(jìn)的銷售策略，省去之前優(yōu)惠+抽獎的復(fù)雜模式?，F(xiàn)在購房總價(jià)直接優(yōu)惠10萬元。以單套90萬來計(jì)算，優(yōu)惠幅度達(dá)到10%~12%。相信下個月，聽潮的銷售價(jià)格將進(jìn)一步下探。金梅雅苑于8
6、月新推47套房源，以二房為主。目前還剩余22套，其中有7戶為動遷房，本月銷售2套，成交戶型處于低樓層區(qū)域，使本月成交均價(jià)回落至7387元/㎡。目前本案報(bào)價(jià)仍然是8000元/平方米的均價(jià)，有98折的優(yōu)惠折扣。香桂園預(yù)計(jì)9月推盤的最后一幢也推遲開盤，開盤時間預(yù)計(jì)在12月。10月沒有成交。1)競爭項(xiàng)目價(jià)格在過去的10個月內(nèi)。主要在售個案的成交均價(jià)主要集中于7000元/㎡左右的區(qū)間內(nèi)。聽潮豪園：7、8月份的成交均價(jià)達(dá)到近年來的高點(diǎn)，步入9、10月份，該案為了促進(jìn)銷售，推出了一系列的優(yōu)惠活動，成交價(jià)格下降，
7、下降幅度為8.8%（656元/㎡）。鼎城麗景苑：于9月底開盤，成交均價(jià)在7442元/平方米，與該案的報(bào)價(jià)相符。富成家園：由于開發(fā)商二期開發(fā)暫緩，不急于回籠資金，不搞優(yōu)惠措施等價(jià)格戰(zhàn)，盡管銷量一路下滑，但價(jià)格還是穩(wěn)中有升，在7000元/㎡左右。金梅雅苑：是區(qū)域內(nèi)售價(jià)最高的個案，占有老城區(qū)地段優(yōu)勢，目前已進(jìn)入尾盤銷售階段。報(bào)價(jià)均價(jià)8000元/㎡，近幾個成交均價(jià)在8200左右。香桂園：目前可售房源較少，還有最后一棟9層小高層未售，開發(fā)商欲等市場環(huán)境有所回暖后以現(xiàn)房銷售（該案于08年12月底交房）。所剩房
8、源甚少，以高價(jià)慢慢賣的思路緩慢去化中，故成交均價(jià)呈上升趨勢，目前成交均價(jià)在6500元左右每平米。個案銷售價(jià)格情況個案所報(bào)均價(jià)優(yōu)惠措施實(shí)際成交均價(jià)近5個月近3個月聽潮豪園7400元/㎡案報(bào)均價(jià)：7400元/㎡，景觀房：9500元/㎡起價(jià)報(bào)價(jià)6780元/㎡，每層加價(jià)100元/㎡，最高在8000元/㎡左右，由于市場的低迷及個案所剩房源的位置樓層等不佳因素，項(xiàng)目在9-10月份該案采用降價(jià)優(yōu)惠措施：每套10萬，折算后，實(shí)際最低成交價(jià)在5900元/㎡對于樓層、位置不好的房源可優(yōu)惠每套10萬元7
