房地產全程操作解碼.doc

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1、房地產全程操作解碼　目錄第一章:房地產可行性研究第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步第2操作環(huán)節(jié)可行性研究的誤區(qū)及相應對策第3操作環(huán)節(jié)：房地產可行性研究戰(zhàn)略分析第4操作環(huán)節(jié)設計成功的可行性研究流程第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調可行性研究投資預算第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究第二章:房地產估價程序操作一、估價申請和業(yè)務受理操作二、制定估價作業(yè)計劃操作三、資料的收集與整理操作四、現(xiàn)場查勘操作五、綜合分析和估算操作六、撰寫估價報告書操作七、交付估價報告書及收取估價服務

2、費第三章：房地產市場調查第一節(jié)：房地產市場預測及步驟第二節(jié)：房地產市場細分與定位第1操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位實戰(zhàn)價值分析第2操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位誤區(qū)及對策第3操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位概念精要第4操作環(huán)節(jié)：房地產市場細分定位的具體策略第四章：房地產整合營銷第1操作環(huán)節(jié)：房地產市場營銷的戰(zhàn)略轉移第2操作環(huán)節(jié)：房地產整合營銷基本程序第3操作環(huán)節(jié)：房地產整合營銷誤區(qū)防范第4操作環(huán)節(jié)：房地產整合營銷的障礙克服操作環(huán)節(jié)5：房地產整合營銷對發(fā)展商的要求第6操作環(huán)節(jié)：房地產整合營銷實戰(zhàn)流程設計第五章優(yōu)期導入物

3、業(yè)管理實戰(zhàn)操作手冊第1操作環(huán)節(jié)：理解先期導人物業(yè)管理第2操作環(huán)節(jié)：物業(yè)管理前期介人的市場價值第3操作環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的內容設定第一章　　房地產可行性研究　　第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步34/34　　第2操作環(huán)節(jié)：可行性研究的誤區(qū)及相應對策　　第3操作環(huán)節(jié)：房地產可行性研究戰(zhàn)略分析　　第4操作環(huán)節(jié)：設計成功的可行性研究流程　　第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書　　第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調可行性研究投資預算　　第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究　　使用指南　　可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒

4、的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。中國房地產發(fā)展的階段性局限，導致市場的不確定因素較多，項目成敗的回旋余地也較大．如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭?！斗康禺a可行性研究實戰(zhàn)操作手冊》從實用的角度總結了房地產可行性研究的要點與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設計。第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步　　1．透視房地產可行性研究　　房地產開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究?！　?/p>

5、一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩方面的問題：　　第一是要確定項目在技術上能否實施；　　第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經濟效益）?！　姆康禺a項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達420米、88層的金茂大廈和高達468米的東方明珠塔就是很好的佐證?？梢?，關鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，并兼顧社

6、會效益和環(huán)境效益?！　?、項目投資制勝第一法寶　　一個房地產項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。可行性研究，

7、至少要能精確地回答這么三個問題：　　a、這項目是可行的還是不可行的　　b、如果可行，可行到什么程度　　c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應作什么打算第2操作環(huán)節(jié)可行性研究的誤區(qū)及相應對策　　1、項目精度標準　　項目　　內容時間（月）費用允許誤差　　投資機會研究階段1~3　　0.2%~0.8%30%~20%　　初步可行性研究階段6　　0.25%~7.5%20%~10%34/34　　詳細可行性研究階段8~160.2%~1.0%<10%　　2、常見誤區(qū)　　誤區(qū)一：一個標準的效益分析　　如果你

8、的項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，我們遇到太多的不確定因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的"效益分析"也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預測?！　≌`區(qū)二：先入為主的可行性研究　　筆者曾考察過十多