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1、_、物業(yè)概述華富苑是由深圳深房集團建設(shè)和開發(fā)的高層小戶型公寓，是華豐大廈的配套建筑。華富苑全樓高37層，屬剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑物走向為南北向，單位主要分布在東西向兩側(cè)。全樓共有電梯四部，一層16戶，最大戶型為二房一廳一衛(wèi)69.57M2,占總戶數(shù)的50%;中戶型為二房一廳一衛(wèi)58.67M2,占總戶數(shù)的25%;小戶型為一房一廳一衛(wèi)40.63M2,占總戶數(shù)的25%o二>市場環(huán)境分析1>深圳房地產(chǎn)市場環(huán)境房地產(chǎn)市場隨著社會經(jīng)濟發(fā)展而不斷變化,大戶型豪宅的滯銷，發(fā)展商們在冷靜觀察與市場調(diào)研之后應(yīng)市場需求推出小戶型。在短短三年內(nèi)就推出了鵬益花園、旭飛花園、紫薇閣、怡和樓、碧清園、錦文閣、名仕閣等等一大批小戶
2、型公寓,備受市場青睞。從小戶型住宅的市場走勢來看，經(jīng)過96年的啟蒙潛伏期后,97年一舉走出低谷，進入加速上升階段，預計99年市場供應(yīng)量將會大幅度增長。從小戶型住宅的增長速率看，從96年開始，小戶型住宅平均每年以56%的速率增長，速度驚人。小戶型住宅市場供應(yīng)量增多，供需矛盾將逐漸緩和,市場將回歸理性調(diào)整。根據(jù)我司長期對市場動態(tài)進行調(diào)查、分析和研究，因此我們預計小戶型住宅在99年初至99年下半年，仍將保持較好的形勢，而在99年底前后將步入調(diào)整期。2、區(qū)域性因素分析華富苑地處深圳市福田中心區(qū)旁的景田片區(qū)，毗鄰深圳特區(qū)報社，與深圳中心區(qū)六大重點工程“電視中心”隔路相望。香梅社區(qū)屬于景田片區(qū)中相對成熟
3、的片區(qū),醫(yī)院、銀行、菜場、郵局、五洲賓館、山姆會員店、香密湖度假村、水上世界、深圳高樂夫球會、幼兒園、小學、中學都近在咫尺,配套一應(yīng)俱全。由于該片區(qū)為中心區(qū)一級輻射區(qū)加之深圳地鐵的興建，使該片區(qū)的土地含金量高，具有升值潛力。項目所在區(qū)域典型住宅的概況:A樓盤名稱:錦文閣位置：景田片區(qū)戶型:一房一廳(45M2)>二房二廳(61M2、71M2)價格:起價5180元/M2、均價6340元/M2付款方式:一次性，銀行按揭7滋15年銷售率:100%樓盤名稱:時代華庭入位置:景田片區(qū)戶型:二房二廳(83.8M2、88M2),三房二廳(97?108M2),復式(160-338)價格：起價5330元/M2、
4、均價7660元/M2付款方式:一次性92折、銀行按揭95折、安居樂98折、超輕松:照定價銷售率:時代軒：基本售完;華庭軒:一經(jīng)推出,二房售出四套2樓盤名稱:聚豪園位置：景田片區(qū)戶型:二房二廳(95.07M2),三房二廳(1O6?115M2),四房(138M2),五房(140M2)價格:起價5480元/平米，均價7700元/平米付款方式:一次性90折;按揭95折；建筑分期96折銷售率:銷售情況不好樓盤名稱:九締夢園位置：景田北，蓮花路南戶型:一房一廳(40.25M2、41.34M2),二房一廳(65M2)價格:起價5110元/M2,均價:6000元/M2付款方式:一次性95折，按揭98折銷售率
5、:二房僅剩一套樓盤名稱:瑞達苑入位置：景田片區(qū)戶型:二房二廳(96.30M2),三房二廳(125M2J39M2),四房二廳(162M2)價格:起價:6200元/M2付款方式:一次性90折，按揭94折銷售率：8月8日正式開盤從戶型上看，該區(qū)域高層住宅以三房為主，二房、四房為輔;從面積上看,該區(qū)域住宅單位面積較大，二房多為80?90平米;從進度上看，該區(qū)域大部分為現(xiàn)樓。高層小戶型也已入伙和即將入伙;從付款方式上看，本區(qū)域付款方式只有時代華庭相對靈活一點。從竟爭對手上看,該區(qū)域純小戶型只有兩個樓盤競爭對手不多。綜上所述,由于該片區(qū)生活配套成熟,中小戶型的樓盤又相對較少且中小戶型的成交量又很高。因此
6、華富苑的銷售我們認為成功的機會較大。三、項目特點1、項目有利因素D地理位置優(yōu)越。景田片區(qū)經(jīng)過多年開發(fā)，形成成熟的居住社區(qū),中心區(qū)概念、地鐵概念已深入人心，地塊含金量高,升值潛力巨大。2刃v;j;57?^周邊配套齊全。居住氛圍濃。即將興建功能齊全的市民文化娛樂場所和大面積綠地(待考證)。發(fā)展商屬深圳知名地產(chǎn)商,具品牌優(yōu)勢。單位面積較小，使總價不高,易于被市場吸納。戶型設(shè)計合理、功能完備、區(qū)域分明。住宅全部帶有裝修,小戶型不等于低檔。交通極為便利。2.項目不利因素1)座落在群樓之間，無靚景;2)主力戶型朝向不好;3)一層16戶，四部電梯，有可能會延長業(yè)主乘電梯的等待時間;4)工程經(jīng)過一段時間停工
7、，形象不好,客戶在購買時,發(fā)現(xiàn)還未入住，就有了若干年的使用期。5)一房一廳，除臥室外其余全是暗房。四、市場定位1、市場定位“經(jīng)濟適用型康居住宅”，定位于中檔物業(yè)。2、目標客戶定位主要銷售對象有以下幾個方面:在深工作3?6年的入白領(lǐng)人士這類人士工作穩(wěn)定,收入基本保持在2500?5000N間，來深時間不長,又想購一置物業(yè)。高新科技九企業(yè)員工、管理者他們收入中等偏上，多為單身或二人世界，思想前衛(wèi)，對住房需求并不是國
