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1、城鎮(zhèn)化建設CHINAREALESTATE盤活城鎮(zhèn)存量低效用地———城鎮(zhèn)化背景下土地制度改革的新路徑江奇楊承志廣州市“三舊”改造工作辦公室新型城鎮(zhèn)化背景下土地制度改革的新路徑，世界平均水平。目前，近一半省份建設用地規(guī)模是由簡單地依賴新增用地的粗放占用，轉向存量超過或接近土地利用總體規(guī)劃確定的2020年控用地的盤整利用；由粗放低效使用，轉向內涵高制規(guī)模。珠三角、長三角許多城市土地開發(fā)強度效挖潛；由行政主導的被動“征地”，轉向政策引已超過30%，上海達34%，蘇州達37%，東莞和導的主動“騰地”。以推進“三舊”改造工作為載深圳更高達43%和
2、49%，嚴重威脅到區(qū)域生態(tài)環(huán)體，促進城鎮(zhèn)存量低效用地再開發(fā)，構建政府引境和可持續(xù)發(fā)展。在嚴格耕地保護制度和節(jié)約集導下的以市場配置為基礎的土地節(jié)約集約利用約用地制度的雙重壓力下，盤活城鎮(zhèn)存量低效用的長效機制，有效促進城鄉(xiāng)布局優(yōu)化、產業(yè)結構地，有利于加大城鎮(zhèn)低效閑置用地處置力度，增升級轉型和經濟發(fā)展方式的轉變。所謂“三舊”改加土地供給，高效集約利用土地。造是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造。2008年122.促進產業(yè)結構調整升級，實現(xiàn)經濟發(fā)展方月，國土資源部與廣東省人民政府簽訂共同建設式轉變節(jié)約集約用地試點示范省合作協(xié)議，給予廣東省目前，我國
3、正處于經濟結構轉型和發(fā)展方式節(jié)約集約用地試點優(yōu)惠政策。轉變的關鍵時期。在“穩(wěn)增長、促轉變、調結構”的一、盤活城鎮(zhèn)存量低效用地的意義政策措施初見成效的同時，急需積極醞釀更直1.推進節(jié)約集約用地，緩解用地供需矛盾接、更有力、更有效的“內需驅動發(fā)展”的措施。一改革開放30多年來，我國經濟社會發(fā)展取是我國城市舊城區(qū)尚存在大量低效廠房用地，急得舉世矚目的偉大成就，與此同時，我國也付出需通過對這些低效舊廠房用地進行改造，淘汰規(guī)了巨大的資源和環(huán)境代價———生態(tài)環(huán)境日益惡模小、效益差、能耗大的企業(yè)，騰出土地引進高新化，資源過度消耗和利用粗放并存。一方
4、面，我國項目、龍頭項目和現(xiàn)代服務業(yè)，推進產業(yè)結構升經濟保持長期平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢，建設用地需求級優(yōu)化，實現(xiàn)產業(yè)集聚高效。二是很多城市建設不斷增大。2010年全社會固定資產投資達到27發(fā)展中逐步形成了“城中村”和布局雜亂的舊城萬億元，是2001年3.72萬億元的7倍以上；而鎮(zhèn)，“城不像城、村不像村”的現(xiàn)實使產業(yè)轉型升2010年農用地轉用計劃指標為490萬畝，只比級缺乏空間，部分城市空間環(huán)境已不適宜人居。2001年468萬畝增加22萬畝，增長4.7%，經濟通過城鎮(zhèn)存量低效用地再開發(fā)規(guī)劃與實施調控，規(guī)模增幅顯著高于用地指標增幅。另一方面，嚴運
5、用土地政策保障經濟平穩(wěn)較快發(fā)展、引導經濟重的土地浪費和粗放利用也加劇了用地供需矛發(fā)展方式轉變和產業(yè)結構升級調整，對落后產業(yè)盾。過去20年，我國城市建成區(qū)擴大了2.5萬平配套土地進行整合和優(yōu)化，在節(jié)能環(huán)保的基礎上方公里以上，人均城市建設用地達到133平方進一步提高土地利用效率，優(yōu)化空間布局，為產米，遠高于其他東亞國家和地區(qū)的水平，也高于業(yè)升級、轉移提供足夠的發(fā)展空間刻不容緩。輨輲城鎮(zhèn)化建設CHINAREALESTATE3.加快城鎮(zhèn)更新改造，改善人居生活環(huán)境章建筑并對其進行補償，容易形成先違法后改造城鎮(zhèn)更新改造是指對特定城鎮(zhèn)建成區(qū)（包括的
6、錯誤認識，也變相鼓勵了違法行為，引起新的“三舊”用地及其他用地）內的特定區(qū)域，進行綜搶建違建，導致改造成本不斷攀升；另一方面，如合整治、功能改變或者拆除重建的活動。城鎮(zhèn)存不承認違章建筑，也不進行補償，而直接對違章量低效用地的存在導致寶貴的土地資源無法實建筑進行強制拆除，將會造成被拆遷人的經濟利現(xiàn)其效用和效益的良性循環(huán)，也無法發(fā)揮最大的益損失，激化拆遷矛盾，不利于社會穩(wěn)定，使改造經濟、社會和環(huán)境效益。在土地資源日益緊缺，城無法進行。城鎮(zhèn)存量低效用地涉及的產權問題，鎮(zhèn)逐漸從粗放型的外延式擴張走向集約型的內急需土地管理制度的改革創(chuàng)新來化解。
7、現(xiàn)代產權涵式發(fā)展的背景下，通過開展存量低效建設用地經濟學指出，明晰的土地產權是土地市場交易的再開發(fā)，一是將會大大促進城鎮(zhèn)土地利用潛力的基礎，所以，探索創(chuàng)新完善城鎮(zhèn)存量低效歷史用提高和城市經濟社會的發(fā)展；二是可以增加農民地手續(xù)及確權政策是土地管理制度不可或缺的收入，促進村民轉居民，完善村鎮(zhèn)基礎設施建設重要環(huán)節(jié)。和公共服務，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務制度；三2.存量用地交易尚待規(guī)范，參與改造積極性是提升城鎮(zhèn)功能和改善人居環(huán)境，通過城鎮(zhèn)存量尚未充分調動低效用地的再開發(fā)，優(yōu)化空間布局，增加生產生廣東省政府印發(fā)的《關于推進“三舊”改造促活功能設施，
8、改善人居環(huán)境。進節(jié)約集約用地的若干意見》規(guī)定，在符合相關二、盤活城鎮(zhèn)存量低效用地的問題規(guī)定的前提下，土地權屬人可以招標拍賣掛牌方1.土地房屋權屬尚有歷史遺留問題，亟待創(chuàng)式、自行改造方式或與有關單位合作開發(fā)建設方新政策梳理
