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1、城鎮(zhèn)化建設(shè)CHINAREALESTATE盤活城鎮(zhèn)存量低效用地———城鎮(zhèn)化背景下土地制度改革的新路徑江奇楊承志廣州市“三舊”改造工作辦公室新型城鎮(zhèn)化背景下土地制度改革的新路徑，世界平均水平。目前，近一半省份建設(shè)用地規(guī)模是由簡單地依賴新增用地的粗放占用，轉(zhuǎn)向存量超過或接近土地利用總體規(guī)劃確定的2020年控用地的盤整利用；由粗放低效使用，轉(zhuǎn)向內(nèi)涵高制規(guī)模。珠三角、長三角許多城市土地開發(fā)強(qiáng)度效挖潛；由行政主導(dǎo)的被動“征地”，轉(zhuǎn)向政策引已超過30%，上海達(dá)34%，蘇州達(dá)37%，東莞和導(dǎo)的主動“騰地”。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載深圳更高達(dá)43%和
2、49%，嚴(yán)重威脅到區(qū)域生態(tài)環(huán)體，促進(jìn)城鎮(zhèn)存量低效用地再開發(fā)，構(gòu)建政府引境和可持續(xù)發(fā)展。在嚴(yán)格耕地保護(hù)制度和節(jié)約集導(dǎo)下的以市場配置為基礎(chǔ)的土地節(jié)約集約利用約用地制度的雙重壓力下，盤活城鎮(zhèn)存量低效用的長效機(jī)制，有效促進(jìn)城鄉(xiāng)布局優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)地，有利于加大城鎮(zhèn)低效閑置用地處置力度，增升級轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。所謂“三舊”改加土地供給，高效集約利用土地。造是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造。2008年122.促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方月，國土資源部與廣東省人民政府簽訂共同建設(shè)式轉(zhuǎn)變節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省合作協(xié)議，給予廣東省目前，我國
3、正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和發(fā)展方式節(jié)約集約用地試點(diǎn)優(yōu)惠政策。轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。在“穩(wěn)增長、促轉(zhuǎn)變、調(diào)結(jié)構(gòu)”的一、盤活城鎮(zhèn)存量低效用地的意義政策措施初見成效的同時，急需積極醞釀更直1.推進(jìn)節(jié)約集約用地，緩解用地供需矛盾接、更有力、更有效的“內(nèi)需驅(qū)動發(fā)展”的措施。一改革開放30多年來，我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取是我國城市舊城區(qū)尚存在大量低效廠房用地，急得舉世矚目的偉大成就，與此同時，我國也付出需通過對這些低效舊廠房用地進(jìn)行改造，淘汰規(guī)了巨大的資源和環(huán)境代價———生態(tài)環(huán)境日益惡模小、效益差、能耗大的企業(yè)，騰出土地引進(jìn)高新化，資源過度消耗和利用粗放并存。一方
4、面，我國項(xiàng)目、龍頭項(xiàng)目和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升經(jīng)濟(jì)保持長期平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢，建設(shè)用地需求級優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚高效。二是很多城市建設(shè)不斷增大。2010年全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)到27發(fā)展中逐步形成了“城中村”和布局雜亂的舊城萬億元，是2001年3.72萬億元的7倍以上；而鎮(zhèn)，“城不像城、村不像村”的現(xiàn)實(shí)使產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升2010年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)為490萬畝，只比級缺乏空間，部分城市空間環(huán)境已不適宜人居。2001年468萬畝增加22萬畝，增長4.7%，經(jīng)濟(jì)通過城鎮(zhèn)存量低效用地再開發(fā)規(guī)劃與實(shí)施調(diào)控，規(guī)模增幅顯著高于用地指標(biāo)增幅。另一方面，嚴(yán)運(yùn)
5、用土地政策保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)重的土地浪費(fèi)和粗放利用也加劇了用地供需矛發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級調(diào)整，對落后產(chǎn)業(yè)盾。過去20年，我國城市建成區(qū)擴(kuò)大了2.5萬平配套土地進(jìn)行整合和優(yōu)化，在節(jié)能環(huán)保的基礎(chǔ)上方公里以上，人均城市建設(shè)用地達(dá)到133平方進(jìn)一步提高土地利用效率，優(yōu)化空間布局，為產(chǎn)米，遠(yuǎn)高于其他東亞國家和地區(qū)的水平，也高于業(yè)升級、轉(zhuǎn)移提供足夠的發(fā)展空間刻不容緩。輨輲城鎮(zhèn)化建設(shè)CHINAREALESTATE3.加快城鎮(zhèn)更新改造，改善人居生活環(huán)境章建筑并對其進(jìn)行補(bǔ)償，容易形成先違法后改造城鎮(zhèn)更新改造是指對特定城鎮(zhèn)建成區(qū)（包括的
6、錯誤認(rèn)識，也變相鼓勵了違法行為，引起新的“三舊”用地及其他用地）內(nèi)的特定區(qū)域，進(jìn)行綜搶建違建，導(dǎo)致改造成本不斷攀升；另一方面，如合整治、功能改變或者拆除重建的活動。城鎮(zhèn)存不承認(rèn)違章建筑，也不進(jìn)行補(bǔ)償，而直接對違章量低效用地的存在導(dǎo)致寶貴的土地資源無法實(shí)建筑進(jìn)行強(qiáng)制拆除，將會造成被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利現(xiàn)其效用和效益的良性循環(huán)，也無法發(fā)揮最大的益損失，激化拆遷矛盾，不利于社會穩(wěn)定，使改造經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。在土地資源日益緊缺，城無法進(jìn)行。城鎮(zhèn)存量低效用地涉及的產(chǎn)權(quán)問題，鎮(zhèn)逐漸從粗放型的外延式擴(kuò)張走向集約型的內(nèi)急需土地管理制度的改革創(chuàng)新來化解。
7、現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)涵式發(fā)展的背景下，通過開展存量低效建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)學(xué)指出，明晰的土地產(chǎn)權(quán)是土地市場交易的再開發(fā)，一是將會大大促進(jìn)城鎮(zhèn)土地利用潛力的基礎(chǔ)，所以，探索創(chuàng)新完善城鎮(zhèn)存量低效歷史用提高和城市經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展；二是可以增加農(nóng)民地手續(xù)及確權(quán)政策是土地管理制度不可或缺的收入，促進(jìn)村民轉(zhuǎn)居民，完善村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重要環(huán)節(jié)。和公共服務(wù)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)制度；三2.存量用地交易尚待規(guī)范，參與改造積極性是提升城鎮(zhèn)功能和改善人居環(huán)境，通過城鎮(zhèn)存量尚未充分調(diào)動低效用地的再開發(fā)，優(yōu)化空間布局，增加生產(chǎn)生廣東省政府印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促活功能設(shè)施，
8、改善人居環(huán)境。進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》規(guī)定，在符合相關(guān)二、盤活城鎮(zhèn)存量低效用地的問題規(guī)定的前提下，土地權(quán)屬人可以招標(biāo)拍賣掛牌方1.土地房屋權(quán)屬尚有歷史遺留問題，亟待創(chuàng)式、自行改造方式或與有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)方新政策梳理
