商業(yè)金融街項目可行性研究報告.doc

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1、XX商業(yè)金融街項目可行性研究報告第一章總論1?1項目概況1、項目名稱：XXXXX商業(yè)金融街2、項目主管部門:XXXXXXXXXXX有限公司3、項口性質(zhì)：新建4、項目地點:XXXXXXXX地點5、項目負責(zé)人：XXX1.2編制依據(jù)（一）法律、法規(guī)1、《中華人民共和國環(huán)境保護法》；2、《中華人民共和國消防法》；3、《國家節(jié)能技術(shù)大綱》；4、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》；5、《建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法》；6、《建設(shè)項口環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》；（二）其他1、《XXX商業(yè)街建設(shè)規(guī)劃》2、《投資項目可行性研究指南》；3、《建設(shè)項冃選址意見書》；4、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；5、《關(guān)于中請XXXXX商

2、業(yè)金融街建設(shè)項目用地預(yù)審的函》；6、XXX發(fā)展改革局關(guān)于編制UXXXX商業(yè)金融街項目可行性研究報告》委托書；7、國家及XXX有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；8、項目業(yè)主提供的有關(guān)資料。1.3主要技術(shù)指標(biāo)結(jié)合項口情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)方案和目標(biāo)客戶群體定位，擬定了銷售方案并進行財務(wù)評價。計算主要財務(wù)數(shù)據(jù)及財務(wù)評價指標(biāo)如下表（見下頁）。表1.1主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)表序號名稱單位值一財務(wù)多反據(jù)1總投資萬元32762總銷售收入萬元75603銷售稅金及附加萬兀1684利潤總額萬元41165所得稅萬元10296稅后利潤萬元3091二財務(wù)評價指標(biāo)1項目財務(wù)凈現(xiàn)值萬元10352項目內(nèi)部收益率

3、20.72%3靜態(tài)投資冋收期年4.014動態(tài)投資回收期年4.405資本金財務(wù)凈現(xiàn)值萬元10916資本金內(nèi)部收益率21.79%7借款償還期年2.718盈虧平衡點74%第二章市場分析與預(yù)測2?1投資環(huán)境分析(-)XXX經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩rXXXXXXXXX位于XXX西北部，地處京津兩市之間，XXX位于XXX西北部，海河水系中下游，東與XXX寶氐區(qū)、寧河縣搭界、南與XXX北辰區(qū)、西青區(qū)、河北省霸州市相連，西與河北省廊坊市安次區(qū)接壤，北與北京市通州區(qū)、河北省廊坊市香河縣比鄰。XXX系濱海平原地區(qū)，氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶园霛駶櫦撅L(fēng)氣候。全區(qū)總面積1574平方公里，常住人口95萬人。改革開放以來，XXX

4、充分發(fā)揮本地優(yōu)勢，抓住機遇，深化改革，創(chuàng)新求實，實現(xiàn)了經(jīng)濟和社會事業(yè)的蓬勃協(xié)調(diào)發(fā)展。XXX商業(yè)街一覽表(19個)名稱功能特色備注電子專業(yè)街IT類、電子類、音像類產(chǎn)品區(qū)域型綜合商業(yè)街綜合商業(yè)區(qū)域型咖啡休閑專業(yè)街休閑、飲食、娛樂社區(qū)型古玩字畫專業(yè)街文房墨寶、玉瓷器、字畫、傳統(tǒng)工藝品社區(qū)型電子城步行專業(yè)街休閑、娛樂、飲食、購物社區(qū)型餐飲專業(yè)街飲食、娛樂、區(qū)域型通訊產(chǎn)品一條街手機、通訊產(chǎn)品和器材區(qū)域型清真食品專業(yè)街清真特色食品、干果、糕點區(qū)域型圖書專業(yè)街書籍、文化用品社區(qū)型水產(chǎn)品專業(yè)街海味、水產(chǎn)、特色食品社區(qū)型紡織品專業(yè)街服裝、布匹、床上用品、家居裝飾用品區(qū)域型精品購物步彳丁街服裝、鞋帽

5、、皮具區(qū)域型紙制品專業(yè)街各類紙品區(qū)域型電子科技專業(yè)街電腦、電腦配件、打印機等電了產(chǎn)品區(qū)域型餐飲娛樂專業(yè)街餐飲、娛樂區(qū)域型康復(fù)路服裝專業(yè)街服裝、日用品社區(qū)型古玩民俗商品專業(yè)街古玩、旅游商品社區(qū)型建材專業(yè)街建筑材料、家裝材料社區(qū)型體育用品專業(yè)街體育服裝、運動用品社區(qū)型2.2市場現(xiàn)狀2.2.1商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀(1)商業(yè)中心分布現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點布局混亂無序，缺乏整體規(guī)劃，XX鎮(zhèn)商業(yè)街人氣旺盛，是XX鎮(zhèn)的商業(yè)核心，但商業(yè)環(huán)境差，業(yè)態(tài)組合、功能結(jié)構(gòu)不合理。新興的交匯處商圈，雖然有大型商場，但功能單一，業(yè)態(tài)組合缺乏互補性，周邊商業(yè)網(wǎng)點布局缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，故人氣不旺。(2)經(jīng)營模式XX鎮(zhèn)一直以來都以側(cè)

6、重社區(qū)商業(yè)和臨街小商鋪為主，以自然街區(qū)為主，臨街商鋪一直受到市場的追捧，近幾年來，隨著人們生活水平的提高，商業(yè)步行街作為一種全新的商業(yè)模式，以其最大的商業(yè)價值和替身城市內(nèi)涵的重要作用，正成為武清商業(yè)發(fā)展的一個新趨勢，直接提高了消費的品位和檔次，帶動了商業(yè)的繁榮。（3）高端消費方式XX鎮(zhèn)內(nèi)缺乏高檔的購物中心和商品經(jīng)營，商業(yè)配套設(shè)施落后，商業(yè)購物環(huán)境普遍較差，有停車場和休息娛樂功能的購物場所少。（4）商業(yè)形態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低，整體品位不高，高檔次的大型購物中心風(fēng)毛麟角，且未形成主流消費模式，商住樓底商、臨街商鋪、社區(qū)小賣店成主流業(yè)態(tài)和消費模式。（5）缺乏真正的購物中心XX鎮(zhèn)商業(yè)市

7、場缺少真正意義上的現(xiàn)代化多功能的大型購物中心。結(jié)論：商圈效應(yīng)明顯，項目效應(yīng)不足。傳統(tǒng)的低端商業(yè)模式導(dǎo)致商業(yè)競爭激烈，高端消費群體外流，市場消費替能不能得到有效釋放,商圈輻射能力受限。商業(yè)配套與旅游城市的整體形象不相稱，急需構(gòu)建具有購物、休閑和文化性消費、娛樂、旅游觀光、餐飲美食等功能于一體、配套完善的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體系和商業(yè)模式，完善商業(yè)服務(wù)功能，提升城市形象。2.3.1市場需求分析為了了解市場需求現(xiàn)狀進行了針對現(xiàn)XX鎮(zhèn)的商戶商戶市場調(diào)查，意圖了解冃標(biāo)客戶的購買意向和購買能力，從