資產(chǎn)評(píng)估案例分析

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1、資產(chǎn)評(píng)估案例分析——房地產(chǎn)市場(chǎng)法評(píng)估案例隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和對(duì)外開放政策的實(shí)行，資產(chǎn)評(píng)估作為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一個(gè)重要的中介服務(wù)行業(yè)，在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制改革中發(fā)揮著十分重要的作用，已經(jīng)成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分。一、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論框架體系（一）資產(chǎn)評(píng)估的概念資產(chǎn)評(píng)估是指專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。（二）資產(chǎn)評(píng)估的基本理論1、資

2、產(chǎn)評(píng)估是對(duì)額定產(chǎn)權(quán)的評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估通過對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算，為各項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價(jià)值尺度。這是資產(chǎn)評(píng)估最基本的功能。就像任何商品不能沒有價(jià)值尺度一樣，在生產(chǎn)要素、產(chǎn)權(quán)等生產(chǎn)條件由市場(chǎng)配置的情況下，各項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)都需要有與之相適應(yīng)、符合該資產(chǎn)業(yè)務(wù)性質(zhì)的價(jià)值尺度，才能在維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，保證資產(chǎn)業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。2、資產(chǎn)評(píng)估的目的決定了資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型和方法（1）資產(chǎn)評(píng)估的目的資產(chǎn)評(píng)估的目的即是說明為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估、評(píng)估結(jié)果是為何種資產(chǎn)業(yè)服務(wù)。它是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，在較大程度上決定了資產(chǎn)價(jià)值

3、類型的采用，并在一定程度上制約著評(píng)估途徑和方法的選擇。資產(chǎn)評(píng)估的目的可以分為非法令評(píng)估和法令評(píng)估兩種。（2）資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型1）公允市場(chǎng)價(jià)值。它是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公開市場(chǎng)上的交易價(jià)格。它是在買賣雙方地位平等，雙方充分、合理地?fù)碛腥康南嚓P(guān)信息，并且雙方都是有理智的經(jīng)紀(jì)人的情況下自愿成交的價(jià)格。2）投資價(jià)值。它是企業(yè)并購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等資產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中所涉及的頻率最高的價(jià)值類型。它是某項(xiàng)特定資產(chǎn)相對(duì)于某個(gè)特定的購買者（或所有者）的價(jià)值，表現(xiàn)為該資產(chǎn)給其所有者（或未來所有者）帶來的未來收益的價(jià)值。3）賬面價(jià)值。它僅僅

4、是會(huì)計(jì)和納稅上的概念。4）內(nèi)在價(jià)值。它是指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。5）重置價(jià)值。它是指在現(xiàn)時(shí)的條件（市場(chǎng)條件和技術(shù)條件）下，獲得與被評(píng)估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)下的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。6）清算價(jià)值。它是指企業(yè)停止經(jīng)營，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。7）在用價(jià)值。它是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠產(chǎn)生的價(jià)值，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的貨幣數(shù)量。（1）資產(chǎn)評(píng)估的方法1）成本法。成本法是在現(xiàn)時(shí)條件下，被評(píng)估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功

5、能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。2）收益法。收益法是將評(píng)估對(duì)象剩余壽命期間每年(或每月)的預(yù)期收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。收益現(xiàn)值法通常用于有收益企業(yè)的整體評(píng)估及無形資產(chǎn)評(píng)估等。3）市場(chǎng)比較法（亦稱市場(chǎng)法）。市場(chǎng)法是通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與可參照交易資產(chǎn)的異同,并據(jù)此對(duì)可參照交易資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。（4）資產(chǎn)評(píng)估的目的決定了資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型和方法在實(shí)踐中，決定價(jià)值類型是多方面的，其中最核心因素是特定的評(píng)估目的。這主要是由于資

6、產(chǎn)特定評(píng)估目的直接影響市場(chǎng)條件，因而最終影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型適應(yīng)。資產(chǎn)價(jià)值類型是由資產(chǎn)的特定的評(píng)估目的決定。一般認(rèn)為，在某一特定的評(píng)估目的必然有其相適應(yīng)的價(jià)值類型或者價(jià)值屬性，資產(chǎn)價(jià)值類型決定評(píng)估方法選擇和使用，也就是說，不同評(píng)估方法其實(shí)體現(xiàn)了資產(chǎn)不同價(jià)值屬性或者價(jià)值類型。1、三大評(píng)估方法的適用范圍、適用前提和評(píng)估公式（1）成本法1）適用范圍①可復(fù)制、可再生、可重新建造和購買的，具有有形損耗和無形損耗特性的單項(xiàng)資產(chǎn)。例如：房屋建筑物、各種機(jī)器設(shè)備，以及具有陳舊貶值性的技術(shù)專

7、利、版權(quán)等無形資產(chǎn)。②可重建、可購置的整體資產(chǎn)。例如：賓館、劇院、企業(yè)、車間等。但是，與整體資產(chǎn)相關(guān)的土地不能采用重置成本法評(píng)估。2）適用前提①購買者對(duì)擬行交易的評(píng)估對(duì)象，不改變?cè)瓉碛猛尽＂谠u(píng)估對(duì)象的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能效用必須與假設(shè)重置的全新資產(chǎn)具有可比性。③評(píng)估對(duì)象必須是可以再生的，可以復(fù)制的，不能再生、復(fù)制的評(píng)估對(duì)象不能采用重置成本法。④評(píng)估對(duì)象必須是隨著時(shí)間的推移，具有陳舊貶值性的資產(chǎn)，否則就不能運(yùn)用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。3）評(píng)估公式被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（2）

8、收益法1）適用范圍①一般適用于企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估，或者能夠預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或者無法重置的特殊資產(chǎn)的評(píng)估活動(dòng)，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。②單獨(dú)計(jì)算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)。2）適用前提①被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量。要求被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。②資產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期