探求房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)內(nèi)幕論文

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1、探求房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)內(nèi)幕畢業(yè)論文一背景過(guò)去的2009年北京市房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一個(gè)從低谷到高峰的V型反轉(zhuǎn)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了歷史最高位置，很多人開(kāi)始關(guān)心下一階段房?jī)r(jià)的走勢(shì)。特別是前不久中央又將二手房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅免稅期從5年改回2年，使2010年的房?jī)r(jià)走勢(shì)更加撲朔迷離。眾所周知，房?jī)r(jià)不是單一因素影響的，其漲跌都是各種因素有機(jī)組合的結(jié)果，根本不可能有哪個(gè)單一因素就左右了房?jī)r(jià)；房?jī)r(jià)的影響因素眾多，供求關(guān)系、社會(huì)資金的充裕程度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段、財(cái)政及貨幣政策、金融管制程度……不一而足。所以，一看到二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消了就斷定房?jī)r(jià)會(huì)漲會(huì)跌的理論都是不足采信的。想知道2010

2、年房?jī)r(jià)怎么走，一定要分析一下2009年房?jī)r(jià)是怎么漲起來(lái)的。一、論述08年底09年初，國(guó)家各種鼓勵(lì)投資和消費(fèi)的政策出臺(tái)，包括二手房的稅收優(yōu)惠，大力支持“房貸”，甚至對(duì)于按揭降低首付款比例、降低利率……回過(guò)頭來(lái)看實(shí)際上是國(guó)家政策引導(dǎo)資金流向房地產(chǎn)的。社會(huì)高速發(fā)展，社會(huì)財(cái)富增加很快。在中國(guó)高速發(fā)展的大背景下，房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期趨勢(shì)中的單邊上升是必然的趨勢(shì)，道理很簡(jiǎn)單，社會(huì)財(cái)富以每年10%左右的速度增加，單位貨幣就以相同的速度縮水，以該貨幣標(biāo)價(jià)的房?jī)r(jià)自然應(yīng)該上漲。貨幣投放量增加，社會(huì)資金供應(yīng)充分。2009年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和2009年貨幣投放量太大有直接關(guān)系，貨幣投放量增加

3、一則導(dǎo)致單位幣值的貨幣加速貶值（相對(duì)于購(gòu)買力），二則使市場(chǎng)流動(dòng)性增加，這些都加速了房?jī)r(jià)的上漲。作為一般老百姓購(gòu)買一套房子也許要花費(fèi)半生的積蓄，作為房子這項(xiàng)奢侈品，必定要仔細(xì)謹(jǐn)慎投資，然而社會(huì)投資缺乏合理投向。社會(huì)投資是逐利的，但世界范圍的金融危機(jī)直接導(dǎo)致了2009年初的南方私營(yíng)企業(yè)倒閉風(fēng)潮，全年CPI一直為負(fù)、PPI到十一月份才勉強(qiáng)轉(zhuǎn)正。外貿(mào)內(nèi)需都不行了，我國(guó)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車倒了兩架，僅剩投資一項(xiàng)，國(guó)家引導(dǎo)性投資保住了“8”，但民間投資幾乎沒(méi)有途徑，微觀主體在實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面覺(jué)得沒(méi)有增加投資的必要，大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金面臨沒(méi)有投資方向的窘境，所以大量流動(dòng)性進(jìn)

4、入樓市和股市，于是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有明顯復(fù)蘇的大背景下，很多風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資者將目光投向房地產(chǎn)，這也是導(dǎo)致09年房?jī)r(jià)暴漲的重要原因之一。6由于前幾年北京房?jī)r(jià)漲勢(shì)很盛，許多買房人踏空了，在一些偽專家和不負(fù)責(zé)任的黑媒體的錯(cuò)誤導(dǎo)向下，幼稚地認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)降回原來(lái)的五六千一平米，因此遲遲沒(méi)有出手買房。特別是在2008年底2009年初，他們?cè)谫I漲不買跌的錯(cuò)誤投資理念的引導(dǎo)下，以為房?jī)r(jià)走入下降通道時(shí)，愉快地看著房?jī)r(jià)低谷從身邊溜走。2009年3月份以后價(jià)格逐月上漲，有些買主出手了，但更多買房人在大量黑媒體不斷發(fā)布不實(shí)數(shù)據(jù)稱：“價(jià)漲量跌，房?jī)r(jià)即將調(diào)頭”的引導(dǎo)下還在等待，直到9、

5、10月份以后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況是“價(jià)增量增”而且還出現(xiàn)加速上升的趨勢(shì)，又恰逢稅收優(yōu)惠政策即將取消，于是恐慌性出手，因而造成年底的井噴行情，也就是說(shuō)盲目的從眾心態(tài)。這只是表象支持，如果沒(méi)有真實(shí)的實(shí)力也不可能做成，這就是金融支持，房地產(chǎn)金融包括兩個(gè)主要層面，一是開(kāi)發(fā)貸款，二是按揭貸款。首先銀行的開(kāi)發(fā)貸款在2009年是空前支持的，從來(lái)沒(méi)有哪個(gè)年頭房地產(chǎn)商的資金這樣充裕，從09年一塊塊地王的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中就可以看出。開(kāi)發(fā)貸容易取得使開(kāi)發(fā)商的資金充裕，不需要通過(guò)銷售回籠資金，因此就根本沒(méi)有主動(dòng)降價(jià)或者促銷的動(dòng)力，在市場(chǎng)需求充分的情況下，當(dāng)然惜售抬價(jià)。另外是按揭，09年按揭方

6、面也是突飛猛進(jìn)，首付款比例降為20%，利率一降再降，按揭利率甚至降低到空前的基準(zhǔn)息下浮30%，算下來(lái)利率才合每年4%左右，使得買房人的購(gòu)買熱情高漲，改善性需求也因此爆發(fā)。作為投資者這一因素，加入買房這一隊(duì)伍會(huì)擦出怎樣的火花呢？二手房轉(zhuǎn)讓稅收政策“5變2”，使得原本無(wú)利可圖的炒房又再變得熠熠生輝，加上年初到年中的賺錢效應(yīng)，不少投資者又殺回房地產(chǎn)市場(chǎng)。一、求證歸結(jié)完2009年房?jī)r(jià)暴漲的因素，那么2010年的房市政策又會(huì)有怎樣的變化，房?jī)r(jià)又有怎樣的走勢(shì)呢？社會(huì)高速發(fā)展，2010年社會(huì)發(fā)展速度應(yīng)該高于2009年，因此上升的大方向應(yīng)該是不變的，也就是說(shuō)2010年的

7、房?jī)r(jià)依然是走在上坡路上的。貨幣投放，顯然2010年貨幣投放量會(huì)比2009年有所下降，因此單位貨幣貶值速度降低，流動(dòng)性也相應(yīng)縮減，也就是說(shuō)2010年房?jī)r(jià)走的上坡路的坡度是有限的。社會(huì)投資投向，盡管CPI終于轉(zhuǎn)正，但PPI還是負(fù)的，社會(huì)投資的實(shí)體性經(jīng)濟(jì)方向在上半年依然不會(huì)顯著增加，因此部分資金在上半年還會(huì)投到房地產(chǎn)領(lǐng)域。畢竟PPI會(huì)在不久后跟隨CPI上漲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，也就是在2010年的下半年社會(huì)投資必將逐步回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也就是說(shuō)2010年的房?jī)r(jià)走的上坡路會(huì)越來(lái)越緩。二手房稅收優(yōu)惠取消，其他優(yōu)惠政策繼續(xù)，某種程度上抑制了炒房，也給真實(shí)購(gòu)買需求增加了交易成

8、本，因此在總體上還是抑制了需求，也就是說(shuō)在2010年房?jī)r(jià)上坡路上推動(dòng)力小了。6購(gòu)