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《探求房地產(chǎn)價格漲勢內(nèi)幕論文》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、探求房地產(chǎn)價格漲勢內(nèi)幕畢業(yè)論文一背景過去的2009年北京市房價經(jīng)歷了一個從低谷到高峰的V型反轉(zhuǎn)，現(xiàn)在的房價已經(jīng)到了歷史最高位置，很多人開始關(guān)心下一階段房價的走勢。特別是前不久中央又將二手房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅免稅期從5年改回2年，使2010年的房價走勢更加撲朔迷離。眾所周知，房價不是單一因素影響的，其漲跌都是各種因素有機組合的結(jié)果，根本不可能有哪個單一因素就左右了房價；房價的影響因素眾多，供求關(guān)系、社會資金的充裕程度、經(jīng)濟發(fā)展的階段、財政及貨幣政策、金融管制程度……不一而足。所以，一看到二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消了就斷定房價會漲會跌的理論都是不足采信的。想知道2010
2、年房價怎么走，一定要分析一下2009年房價是怎么漲起來的。一、論述08年底09年初，國家各種鼓勵投資和消費的政策出臺，包括二手房的稅收優(yōu)惠，大力支持“房貸”，甚至對于按揭降低首付款比例、降低利率……回過頭來看實際上是國家政策引導(dǎo)資金流向房地產(chǎn)的。社會高速發(fā)展，社會財富增加很快。在中國高速發(fā)展的大背景下，房價在長期趨勢中的單邊上升是必然的趨勢，道理很簡單，社會財富以每年10%左右的速度增加，單位貨幣就以相同的速度縮水，以該貨幣標(biāo)價的房價自然應(yīng)該上漲。貨幣投放量增加，社會資金供應(yīng)充分。2009年房價上漲過快和2009年貨幣投放量太大有直接關(guān)系，貨幣投放量增加
3、一則導(dǎo)致單位幣值的貨幣加速貶值（相對于購買力），二則使市場流動性增加，這些都加速了房價的上漲。作為一般老百姓購買一套房子也許要花費半生的積蓄，作為房子這項奢侈品，必定要仔細(xì)謹(jǐn)慎投資，然而社會投資缺乏合理投向。社會投資是逐利的，但世界范圍的金融危機直接導(dǎo)致了2009年初的南方私營企業(yè)倒閉風(fēng)潮，全年CPI一直為負(fù)、PPI到十一月份才勉強轉(zhuǎn)正。外貿(mào)內(nèi)需都不行了，我國拉動經(jīng)濟的三駕馬車倒了兩架，僅剩投資一項，國家引導(dǎo)性投資保住了“8”，但民間投資幾乎沒有途徑，微觀主體在實體經(jīng)濟方面覺得沒有增加投資的必要，大量實體經(jīng)濟的資金面臨沒有投資方向的窘境，所以大量流動性進
4、入樓市和股市，于是在實體經(jīng)濟沒有明顯復(fù)蘇的大背景下，很多風(fēng)險厭惡型投資者將目光投向房地產(chǎn)，這也是導(dǎo)致09年房價暴漲的重要原因之一。6由于前幾年北京房價漲勢很盛，許多買房人踏空了，在一些偽專家和不負(fù)責(zé)任的黑媒體的錯誤導(dǎo)向下，幼稚地認(rèn)為房價還會降回原來的五六千一平米，因此遲遲沒有出手買房。特別是在2008年底2009年初，他們在買漲不買跌的錯誤投資理念的引導(dǎo)下，以為房價走入下降通道時，愉快地看著房價低谷從身邊溜走。2009年3月份以后價格逐月上漲，有些買主出手了，但更多買房人在大量黑媒體不斷發(fā)布不實數(shù)據(jù)稱：“價漲量跌，房價即將調(diào)頭”的引導(dǎo)下還在等待，直到9、
5、10月份以后，發(fā)現(xiàn)實際情況是“價增量增”而且還出現(xiàn)加速上升的趨勢，又恰逢稅收優(yōu)惠政策即將取消，于是恐慌性出手，因而造成年底的井噴行情，也就是說盲目的從眾心態(tài)。這只是表象支持，如果沒有真實的實力也不可能做成，這就是金融支持，房地產(chǎn)金融包括兩個主要層面，一是開發(fā)貸款，二是按揭貸款。首先銀行的開發(fā)貸款在2009年是空前支持的，從來沒有哪個年頭房地產(chǎn)商的資金這樣充裕，從09年一塊塊地王的爭奪戰(zhàn)中就可以看出。開發(fā)貸容易取得使開發(fā)商的資金充裕，不需要通過銷售回籠資金，因此就根本沒有主動降價或者促銷的動力，在市場需求充分的情況下，當(dāng)然惜售抬價。另外是按揭，09年按揭方
6、面也是突飛猛進，首付款比例降為20%，利率一降再降，按揭利率甚至降低到空前的基準(zhǔn)息下浮30%，算下來利率才合每年4%左右，使得買房人的購買熱情高漲，改善性需求也因此爆發(fā)。作為投資者這一因素，加入買房這一隊伍會擦出怎樣的火花呢？二手房轉(zhuǎn)讓稅收政策“5變2”，使得原本無利可圖的炒房又再變得熠熠生輝，加上年初到年中的賺錢效應(yīng)，不少投資者又殺回房地產(chǎn)市場。一、求證歸結(jié)完2009年房價暴漲的因素，那么2010年的房市政策又會有怎樣的變化，房價又有怎樣的走勢呢？社會高速發(fā)展，2010年社會發(fā)展速度應(yīng)該高于2009年，因此上升的大方向應(yīng)該是不變的，也就是說2010年的
7、房價依然是走在上坡路上的。貨幣投放，顯然2010年貨幣投放量會比2009年有所下降，因此單位貨幣貶值速度降低，流動性也相應(yīng)縮減，也就是說2010年房價走的上坡路的坡度是有限的。社會投資投向，盡管CPI終于轉(zhuǎn)正，但PPI還是負(fù)的，社會投資的實體性經(jīng)濟方向在上半年依然不會顯著增加，因此部分資金在上半年還會投到房地產(chǎn)領(lǐng)域。畢竟PPI會在不久后跟隨CPI上漲，實體經(jīng)濟復(fù)蘇后，也就是在2010年的下半年社會投資必將逐步回流實體經(jīng)濟，也就是說2010年的房價走的上坡路會越來越緩。二手房稅收優(yōu)惠取消，其他優(yōu)惠政策繼續(xù)，某種程度上抑制了炒房，也給真實購買需求增加了交易成
8、本，因此在總體上還是抑制了需求，也就是說在2010年房價上坡路上推動力小了。6購
