房地產(chǎn)估價(jià)市場比較法

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1、徐州市房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告江蘇蘇地土地房產(chǎn)評估有限公司徐州分公司房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號：銅國用（2014）第01214號估價(jià)項(xiàng)目名稱：徐州市銅山區(qū)蘭園小區(qū)西2#-1-302（現(xiàn)為紫荊花苑2#-1-302）室房地產(chǎn)市場價(jià)值評估委托方：徐州市港龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司估價(jià)方：江蘇蘇地土地房產(chǎn)評估有限公司徐州分公司估價(jià)人員：笪藝瑋估價(jià)作業(yè)日期：2015年11月2日江蘇蘇地土地房產(chǎn)評估有限公司徐州分公司公司地址：南京市鼓樓區(qū)中央路19號1501、1503、1505室電話：************************傳真：********郵編：21240017/17徐州市房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告目

2、錄目錄2二、估價(jià)師聲明4三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件5(一)、估價(jià)假設(shè)條件5(二)、限制條件5四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告7(一)、委托方7(二)、估價(jià)方7(三)、估價(jià)對象概況7(四)、估價(jià)目的8(五)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)8(六)、本次評估價(jià)值定義8(七)、估價(jià)依據(jù)8(八)、估價(jià)原則9(九)、估價(jià)方法9(十)、估價(jià)結(jié)果9(十一)、估價(jià)人員10(十二)、估價(jià)作業(yè)日期10(十三)、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期10(一)、個別因素分析11（二）、市場背景分析11（三）最高最佳使用分析12（四）估價(jià)方法12（五）、案例調(diào)查附表一14（六）、因素比較計(jì)算附表二15（七）、附表三：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)參考明細(xì)表16六、附件17一、

3、致委托方函17/17徐州市房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告徐州市港龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：承蒙委托，我公司對貴司委托之房地產(chǎn)進(jìn)行評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二○一五年九月三十日，估價(jià)目的為確定該房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)。根據(jù)貴司提供的有關(guān)資料，依據(jù)我國有關(guān)法律、法規(guī)、制度，遵循必要的評估程序與原則，選取市場比較法的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)和對影響房產(chǎn)價(jià)值因素的分析，對該房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值做出評定估算，現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：委托估價(jià)房地產(chǎn)為徐州市銅山區(qū)蘭園小區(qū)西2#-1-302（現(xiàn)為紫荊花苑2#-1-302）室房地產(chǎn)市場價(jià)值評估，建筑面積合計(jì)為158.06平方米，該房地產(chǎn)

4、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估結(jié)果如下:評估總值：人民幣651378元大寫金額：人民幣陸拾伍萬壹仟叁佰柒拾捌元整稅費(fèi)：人民幣800元大寫金額：人民幣捌佰元整評估凈值：人民幣650578元大寫金額：人民幣陸拾伍萬零伍佰柒拾捌元整評估結(jié)果明細(xì)表物業(yè)名稱建筑面積（㎡）評估單價(jià)(元/㎡)評估總值（元）稅費(fèi)（元）評估凈值（元）紫荊花園2#-1-302158.064121651378800650578備注：應(yīng)補(bǔ)地價(jià)數(shù)額以相關(guān)主管部門核定結(jié)果為準(zhǔn)。法定代表人：張其寶江蘇蘇地土地房產(chǎn)評估有限公司徐州分公司二零一五年十一月二日17/17徐州市房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)

5、告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2、本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。6、本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告在市場無較大波動情況下的有效期為十五年，即自2015年11月2日至2030年11月2日止。若在此期間房地產(chǎn)行情發(fā)生較大變動或者國家相關(guān)政策發(fā)生變化，本估價(jià)結(jié)果會隨之失效。7

6、、參加本次評估的人員中由笪藝瑋對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察及拍照。中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：（注冊證號：4419960027）中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：（注冊證號:4420050073）二○一五年十一月二日17/17徐州市房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件(一)、估價(jià)假設(shè)條件1、委托方向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)估價(jià)所必需的情況和資料是真實(shí)可靠。2、假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。3、不考慮特殊買家的額外出價(jià)。4、對于房地產(chǎn)的評估值，我們是基于以下假設(shè)條件：①自愿銷售的賣主；②有一段合理的洽談交易時(shí)間，能夠通盤考慮房地產(chǎn)市場行情進(jìn)行議價(jià)；③在此期間，房地產(chǎn)

7、價(jià)值將保持相對穩(wěn)定。5、委估物業(yè)尚未辦理房地產(chǎn)證，根據(jù)委估物業(yè)的國有土地使用權(quán)出讓合同書的記載，委估物業(yè)的土地用途為住宅，本次土地為自用，不得轉(zhuǎn)讓和參與房地產(chǎn)經(jīng)營。本報(bào)告設(shè)定其在公開市場上能夠轉(zhuǎn)讓，根據(jù)徐州市房地產(chǎn)估價(jià)中心2015年11月2日發(fā)布的《關(guān)于部分房地產(chǎn)地價(jià)核定及評估注意事項(xiàng)的說明》，對于非行政劃撥性質(zhì)的不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，將采用如下公式測算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)：應(yīng)補(bǔ)地價(jià)=（市場公告地價(jià)-已繳地價(jià)）×年期修正系數(shù)，扣繳預(yù)計(jì)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)進(jìn)行評估其價(jià)值。6、假定所有權(quán)人是在公開市場上出售該物業(yè)，且不包括所有權(quán)人憑借