上海商鋪租金分析調(diào)查

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1、上海商鋪租金分析調(diào)查?2004年上海的商鋪售價租金節(jié)節(jié)上升?，F(xiàn)在中心商業(yè)區(qū)商鋪租金高達(dá)35元/平方米/天以上副中心商業(yè)區(qū)商鋪超過8元/平方米/天城市邊緣區(qū)和社區(qū)商鋪租金水平在3元/平方米/天左右。上海的商業(yè)物業(yè)銷售的平均價格近10年間呈現(xiàn)曲線增長城郊結(jié)合部和郊區(qū)商鋪銷售價格有較大起伏。但中心區(qū)商用物業(yè)受土地稀缺影響而供不應(yīng)求價格一路攀升目前銷售均價已達(dá)萬元以上。商業(yè)地產(chǎn)與軌道交通形成的結(jié)合點(diǎn)——軌道交通樞紐商業(yè)中心也正發(fā)展起來。預(yù)計將成為2005年的新熱點(diǎn)。軌道交通帶來的大客流引向商業(yè)項目由此形成了一個“交通商業(yè)”的商業(yè)形態(tài)。軌道交通1號線北延伸段的正式通車運(yùn)營使寶山和閔行被連

2、接在一小時交通圈內(nèi)。延伸段正常運(yùn)營后可以增加25萬人次的日均客流使目前65萬人次的日均客流逐步增至90萬今后幾年上海商鋪鋪源充裕但需求大于供給社區(qū)商鋪、沿街中小型商鋪仍是未來的投資熱點(diǎn)有自由經(jīng)營權(quán)的街鋪廣泛受到市場歡迎。中原地產(chǎn)研究咨詢中心有關(guān)人士日前預(yù)計進(jìn)入2005年沿街商鋪、社區(qū)商鋪以及產(chǎn)權(quán)式酒店公寓等產(chǎn)品仍是商業(yè)地產(chǎn)市場的主力供應(yīng)產(chǎn)品。隨著城市化進(jìn)程城市規(guī)模的擴(kuò)大和延伸上海外圍區(qū)域不斷涌現(xiàn)一些大規(guī)模的社區(qū)給投資者帶來了前所未有的商機(jī)隨著大型樓盤商業(yè)項目開發(fā)日益成熟社區(qū)商鋪投資成為繼股票、住宅后一種新的投資熱點(diǎn)。而沿街中小型商鋪由于受市政規(guī)劃等限制未來沿街中小型商鋪將具有一

3、定的稀缺性。但這類商鋪具有的獨(dú)立性強(qiáng)、增值性強(qiáng)的特點(diǎn)仍是未來的投資熱點(diǎn)。2005年上半年整體租金將進(jìn)一步走高但升幅不會很大這個趨勢將一直延續(xù)到2006年。期間市中心區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)租金的振幅變化不會很明顯屆時比較活躍的是城市邊緣地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)租金預(yù)計在今明兩年會有比較明顯的上升過程。在2005年產(chǎn)權(quán)式、分割式和返租式類商場商鋪的銷量和產(chǎn)量將會減少。售價繼續(xù)走上升通道今后幾年上海商鋪市場由于受到國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求加大、外資進(jìn)入中國市場以及國內(nèi)其他投資者三方面的影響需求大于供給的不平衡狀況將持續(xù)一段時間。上海商鋪市場在2010年世博會之前將會漲跌交錯但總體向上的趨勢不變。2005年

4、上海商鋪市場隨著郊區(qū)土地供應(yīng)總量的放大和市區(qū)土地供應(yīng)總量的減少市中心商鋪尤其是沿街商鋪將會變得炙手可熱。因此一些市中心的商業(yè)改造力度將有所加大使其商業(yè)配套更為完善得到進(jìn)一步的發(fā)展。按照《上海市商業(yè)發(fā)展行動方案》推算上海未來商業(yè)物業(yè)總保有量將在2400萬-2500萬平方米之間預(yù)計這個數(shù)量在2008年前可能就會達(dá)到。城市化的進(jìn)一步深入將掀起城市邊緣商業(yè)地產(chǎn)的新一波高潮在2005年下半年以及2006年初將有較多的近郊或郊區(qū)新城、中心鎮(zhèn)的商鋪集中上市。租金向上攀升2004年特色商業(yè)街租金價格飆升迅速上海市級商業(yè)街市的商鋪租金價格基本保持在原每天每平方米38-48元內(nèi)但周邊橫向路段上的商

5、鋪借其環(huán)境上的優(yōu)勢和特色專賣街的形成定向消費(fèi)人群的集聚個別商鋪的租金價格飆升。比如與襄陽市場、百盛購物中心和巴黎春天百貨為鄰的陜西南路近幾年陸續(xù)開出了許多服飾、鞋子、裝飾品小店成了一條吸引時髦人士的特色購物街。據(jù)有關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)這條路上的最高商鋪價格已經(jīng)達(dá)到每天每平方米56元。據(jù)悉盧灣區(qū)雁蕩路休閑街2000-2004年的年租金增長率為12.5吳江路和衡山路休閑街同期的年租金增長率均達(dá)16.7徐家匯弘基休閑廣場年租金增長率為22.2新天地更是高達(dá)100。社區(qū)商鋪的主要服務(wù)對象之一就是社區(qū)內(nèi)的居民巨大穩(wěn)定的消費(fèi)群體給了社區(qū)商鋪經(jīng)營者穩(wěn)定的客源社區(qū)又是一個消費(fèi)型的生活圈因此商鋪在經(jīng)營上會

6、非常靈活自營或出租皆可經(jīng)營內(nèi)容也較廣泛可根據(jù)自身實際情況和周圍環(huán)境需求“量身定做”經(jīng)營內(nèi)容且營業(yè)收入穩(wěn)定租金收入的持續(xù)時間也較久因此投資回報穩(wěn)定。上海的淮海路、南京路、徐家匯等中心商業(yè)區(qū)的臨街店基本滿租由于沒有大型新鋪面的集中投入市場一些次級商業(yè)區(qū)新上市商鋪的租金在繁華地段達(dá)到每天30元/平方米。如淮海路旺鋪租金達(dá)每天40--52元/平方米徐家匯旺鋪租金為每天25--30元/平方米南京西路旺鋪每天20--28元/平方米左右。據(jù)分析目前上海的商鋪市場呈現(xiàn)三大結(jié)構(gòu)性供需矛盾:一是開發(fā)商指定的樓盤開發(fā)規(guī)劃與上海商業(yè)發(fā)展的趨勢需求相矛盾。主要體現(xiàn)在發(fā)展商開發(fā)理念與上海商業(yè)發(fā)展的形勢脫節(jié)

7、開發(fā)出來的店鋪大多只適應(yīng)雜貨店、五金店、小型百貨店等已逐漸被替代的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)的需要而現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)需要的便利店、專賣店等新興的需要被不同程度的忽視二是開發(fā)商缺乏相應(yīng)的商業(yè)知識不了解不同商業(yè)業(yè)態(tài)對于商鋪使用的不同需要三是缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃導(dǎo)致商鋪布局不合理部分區(qū)域商鋪過于密集部分區(qū)域商鋪又難以滿足居民的生活需求。服務(wù)業(yè)態(tài)的盈利能力加強(qiáng)流通業(yè)態(tài)競爭及商鋪供應(yīng)量放大導(dǎo)致不同用途商鋪的價格分化。據(jù)在行機(jī)構(gòu)2004年中旬對上海休閑餐飲主題街市專門調(diào)查反映上海餐飲服務(wù)行業(yè)的租金承租能力大大提升1998年上海休