上海商鋪?zhàn)饨鸱治稣{(diào)查

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1、上海商鋪?zhàn)饨鸱治稣{(diào)查?2004年上海的商鋪售價(jià)租金節(jié)節(jié)上升?，F(xiàn)在中心商業(yè)區(qū)商鋪?zhàn)饨鸶哌_(dá)35元/平方米/天以上副中心商業(yè)區(qū)商鋪超過8元/平方米/天城市邊緣區(qū)和社區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚皆?元/平方米/天左右。上海的商業(yè)物業(yè)銷售的平均價(jià)格近10年間呈現(xiàn)曲線增長城郊結(jié)合部和郊區(qū)商鋪銷售價(jià)格有較大起伏。但中心區(qū)商用物業(yè)受土地稀缺影響而供不應(yīng)求價(jià)格一路攀升目前銷售均價(jià)已達(dá)萬元以上。商業(yè)地產(chǎn)與軌道交通形成的結(jié)合點(diǎn)——軌道交通樞紐商業(yè)中心也正發(fā)展起來。預(yù)計(jì)將成為2005年的新熱點(diǎn)。軌道交通帶來的大客流引向商業(yè)項(xiàng)目由此形成了一個(gè)“交通商

2、業(yè)”的商業(yè)形態(tài)。軌道交通1號(hào)線北延伸段的正式通車運(yùn)營使寶山和閔行被連接在一小時(shí)交通圈內(nèi)。延伸段正常運(yùn)營后可以增加25萬人次的日均客流使目前65萬人次的日均客流逐步增至90萬今后幾年上海商鋪鋪源充裕但需求大于供給社區(qū)商鋪、沿街中小型商鋪仍是未來的投資熱點(diǎn)有自由經(jīng)營權(quán)的街鋪廣泛受到市場歡迎。中原地產(chǎn)研究咨詢中心有關(guān)人士日前預(yù)計(jì)進(jìn)入2005年沿街商鋪、社區(qū)商鋪以及產(chǎn)權(quán)式酒店公寓等產(chǎn)品仍是商業(yè)地產(chǎn)市場的主力供應(yīng)產(chǎn)品。隨著城市化進(jìn)程城市規(guī)模的擴(kuò)大和延伸上海外圍區(qū)域不斷涌現(xiàn)一些大規(guī)模的社區(qū)給投資者帶來了前所未有的商機(jī)隨著大

3、型樓盤商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)日益成熟社區(qū)商鋪投資成為繼股票、住宅后一種新的投資熱點(diǎn)。而沿街中小型商鋪由于受市政規(guī)劃等限制未來沿街中小型商鋪將具有一定的稀缺性。但這類商鋪具有的獨(dú)立性強(qiáng)、增值性強(qiáng)的特點(diǎn)仍是未來的投資熱點(diǎn)。2005年上半年整體租金將進(jìn)一步走高但升幅不會(huì)很大這個(gè)趨勢將一直延續(xù)到2006年。期間市中心區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)租金的振幅變化不會(huì)很明顯屆時(shí)比較活躍的是城市邊緣地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)租金預(yù)計(jì)在今明兩年會(huì)有比較明顯的上升過程。在2005年產(chǎn)權(quán)式、分割式和返租式類商場商鋪的銷量和產(chǎn)量將會(huì)減少。售價(jià)繼續(xù)走上升通道今后幾年上海

4、商鋪市場由于受到國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求加大、外資進(jìn)入中國市場以及國內(nèi)其他投資者三方面的影響需求大于供給的不平衡狀況將持續(xù)一段時(shí)間。上海商鋪市場在2010年世博會(huì)之前將會(huì)漲跌交錯(cuò)但總體向上的趨勢不變。2005年上海商鋪市場隨著郊區(qū)土地供應(yīng)總量的放大和市區(qū)土地供應(yīng)總量的減少市中心商鋪尤其是沿街商鋪將會(huì)變得炙手可熱。因此一些市中心的商業(yè)改造力度將有所加大使其商業(yè)配套更為完善得到進(jìn)一步的發(fā)展。按照《上海市商業(yè)發(fā)展行動(dòng)方案》推算上海未來商業(yè)物業(yè)總保有量將在2400萬-2500萬平方米之間預(yù)計(jì)這個(gè)數(shù)量在2008年前可能就會(huì)達(dá)到

5、。城市化的進(jìn)一步深入將掀起城市邊緣商業(yè)地產(chǎn)的新一波高潮在2005年下半年以及2006年初將有較多的近郊或郊區(qū)新城、中心鎮(zhèn)的商鋪集中上市。租金向上攀升2004年特色商業(yè)街租金價(jià)格飆升迅速上海市級(jí)商業(yè)街市的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格基本保持在原每天每平方米38-48元內(nèi)但周邊橫向路段上的商鋪借其環(huán)境上的優(yōu)勢和特色專賣街的形成定向消費(fèi)人群的集聚個(gè)別商鋪的租金價(jià)格飆升。比如與襄陽市場、百盛購物中心和巴黎春天百貨為鄰的陜西南路近幾年陸續(xù)開出了許多服飾、鞋子、裝飾品小店成了一條吸引時(shí)髦人士的特色購物街。據(jù)有關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)這條路上的最高商鋪價(jià)

6、格已經(jīng)達(dá)到每天每平方米56元。據(jù)悉盧灣區(qū)雁蕩路休閑街2000-2004年的年租金增長率為12.5吳江路和衡山路休閑街同期的年租金增長率均達(dá)16.7徐家匯弘基休閑廣場年租金增長率為22.2新天地更是高達(dá)100。社區(qū)商鋪的主要服務(wù)對(duì)象之一就是社區(qū)內(nèi)的居民巨大穩(wěn)定的消費(fèi)群體給了社區(qū)商鋪經(jīng)營者穩(wěn)定的客源社區(qū)又是一個(gè)消費(fèi)型的生活圈因此商鋪在經(jīng)營上會(huì)非常靈活自營或出租皆可經(jīng)營內(nèi)容也較廣泛可根據(jù)自身實(shí)際情況和周圍環(huán)境需求“量身定做”經(jīng)營內(nèi)容且營業(yè)收入穩(wěn)定租金收入的持續(xù)時(shí)間也較久因此投資回報(bào)穩(wěn)定。上海的淮海路、南京路、徐家匯等

7、中心商業(yè)區(qū)的臨街店基本滿租由于沒有大型新鋪面的集中投入市場一些次級(jí)商業(yè)區(qū)新上市商鋪的租金在繁華地段達(dá)到每天30元/平方米。如淮海路旺鋪?zhàn)饨疬_(dá)每天40--52元/平方米徐家匯旺鋪?zhàn)饨馂槊刻?5--30元/平方米南京西路旺鋪每天20--28元/平方米左右。據(jù)分析目前上海的商鋪市場呈現(xiàn)三大結(jié)構(gòu)性供需矛盾:一是開發(fā)商指定的樓盤開發(fā)規(guī)劃與上海商業(yè)發(fā)展的趨勢需求相矛盾。主要體現(xiàn)在發(fā)展商開發(fā)理念與上海商業(yè)發(fā)展的形勢脫節(jié)開發(fā)出來的店鋪大多只適應(yīng)雜貨店、五金店、小型百貨店等已逐漸被替代的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)的需要而現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)需要的便利

8、店、專賣店等新興的需要被不同程度的忽視二是開發(fā)商缺乏相應(yīng)的商業(yè)知識(shí)不了解不同商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)于商鋪使用的不同需要三是缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃導(dǎo)致商鋪布局不合理部分區(qū)域商鋪過于密集部分區(qū)域商鋪又難以滿足居民的生活需求。服務(wù)業(yè)態(tài)的盈利能力加強(qiáng)流通業(yè)態(tài)競爭及商鋪供應(yīng)量放大導(dǎo)致不同用途商鋪的價(jià)格分化。據(jù)在行機(jī)構(gòu)2004年中旬對(duì)上海休閑餐飲主題街市專門調(diào)查反映上海餐飲服務(wù)行業(yè)的租金承租能力大大提升1998年上海休