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1、城市綜合體功能定位研究[提要]城市綜合體是一個區(qū)域內的經濟發(fā)展到一定程度的必然產物。本文主要從區(qū)域內的經濟發(fā)展狀況、產業(yè)差異化、城市文化等方面，對城市綜合體功能定位進行研究。關鍵詞：功能定位；經濟發(fā)展；產業(yè)差異化；城市文化本課題受華北理工大學大學生創(chuàng)新性實驗計劃項目資助（項目編號：X2013049）中圖分類號：F29文獻標識碼：A收錄日期：2015年4月21日前言5隨著不同城市和區(qū)域內的經濟總量的增長，人們的消費能力的提升，單一的消費環(huán)境和“單店”的銷售模式已不能滿足消費者的消費欲望。隨之應運而生的城市綜合體在各個城市如雨后
2、春筍般屹立而起。貴州省開發(fā)100個城市綜合體項目的規(guī)劃；云南省預計2017年建成150個城市綜合體的建設布局；“銀泰城”城市綜合體在全國40多個大中城市的遍地開花。諸如此類的城市綜合體規(guī)劃案例并不是每一個項目都是成功的，湖南“福中福.國際城”盲目立項，簡單復制其他案例導致經營慘淡；東莞“華南.Mall”前期對于區(qū)域內的顧客消費能力估計失誤以至于項目的購物功能在后期大大弱化；北京首都時代廣場因為前期對項目的功能定位判斷失誤，2010年其內各大名牌店鋪相繼關閉，最終從以商業(yè)為主的城市綜合體轉型為金融寫字樓。從以上失敗的案例中不難
3、看出，一個城市綜合體的成功與否與前期對項目進行正確的功能定位有很大關系。本文主要從區(qū)域內經濟發(fā)展狀況、產業(yè)差異化、城市文化三個方面對城市綜合體的功能定位進行分析，對以后項目規(guī)避風險，實現(xiàn)良好經營提出部分見解。一、區(qū)域經濟發(fā)展狀況5一個區(qū)域內的經濟發(fā)展狀況是衡量是否規(guī)劃建設城市綜合體的重要標準，業(yè)內說法，一個城市人均GDP達到4，000美元/年，就具備了發(fā)展城市綜合體的初步條件，區(qū)域內經濟的發(fā)展狀況決定著這個區(qū)域內消費者的購買能力。在對項目進行功能定位時，應通過數據調查、實地調研等方法對區(qū)域內的經濟發(fā)展狀況有一個全面的、正確的
4、估計。根據調查情況對項目的體量、面積、建筑結構等要素合理規(guī)劃，為項目的成功進行奠定基礎。萬達近三年在全國范圍內規(guī)劃并建設了30多個城市綜合體，雖然是對同一模式的快速復制，但是萬達廣場主要分布在我國沿海地區(qū)和東部經濟發(fā)達的一、二線城市以及立足“兩個70%”的定位（廣場內70%的商家適合70%的消費人群），也闡釋了項目規(guī)劃對于區(qū)域內經濟發(fā)展狀況這一條件的重度依賴。反觀曾被福布斯網站評為“全球最大購物中心”、被美國《新聞周刊》評為“世界新七大奇觀”的東莞“華南Mall”，因其區(qū)域位置不在一線城市核心商圈，而且消費者的消費力不強，但
5、是在項目的規(guī)劃過程中規(guī)劃建筑面積119萬平方米，其中規(guī)劃商業(yè)建筑面積46萬平方米。最終因為消費能力和區(qū)域規(guī)劃的不同步，使得目前的“新華南Mall”已將購物功能大大弱化，經營效果未達到預期效果。通過兩個不同案例的對比，可以看出一個區(qū)域內的經濟發(fā)展狀況在項目的功能定位中占著很大的比重。二、區(qū)域產業(yè)差異化在不同的區(qū)域內產業(yè)存在著差異性，城市的市中心大多側重于商業(yè)；景色宜人地區(qū)側重于居住休閑；商務聚集地區(qū)主要是寫字樓和辦公場所。以商業(yè)功能為核心模式的上海五角場，通過引入大型品牌商家，以商業(yè)為引擎，五角場被打造成上海市的城市副中心。五
6、角場商業(yè)區(qū)總體上分為南部、中部和北部三個區(qū)域。其中北部地區(qū)依托江灣新城，將在交通主干道內側設廣場型商業(yè)，重點發(fā)展社區(qū)型商業(yè)，中部區(qū)域將以江灣體育場――大學城公共活動中心為核心，新開辟一條長約800米歐洲建筑風格的步行街，主要發(fā)展知識型的服務業(yè)，以滿足5科研開發(fā)、中介服務和娛樂休閑需要，南部以五角場環(huán)島為中心，呈“一圈五線”的星狀布局，規(guī)劃為市級商業(yè)中心。北京首都時代廣場，因為前期未考慮周邊大悅城等商場的競爭威脅和西城區(qū)金融街擴容等定位的失誤，導致最終經過調整，將時代廣場改作金融總部寫字樓。試想如果在功能定位的過程中充分考慮項
7、目周邊規(guī)劃情況，在項目開發(fā)伊始正確的將項目定位為以寫字樓為主的綜合體相信會比現(xiàn)在的時代廣場情況更好。三、城市文化5城市文化是在對項目進行功能定位過程中不可或缺的一部分，不同的城市有其不可被復制的文化。文化可以是名勝古跡遍布，景色宜人；也可以是人文風俗、信仰、藝術。因為每一個城市綜合體都是與獨一無二的城市文化相結合，所以不同的綜合體都有著自己獨特的個性。每一個城市綜合體的規(guī)劃建設需要結合城市發(fā)展和城市文化調整自身定位以達到與城市的高度契合，才可以使城市綜合體成為一個城市耀眼的城市名片，同時會有更長的經營周期。例如，在北京二環(huán)內
8、，以什剎海為例，其內形成了胡同文化、皇家文化、餐飲文化相結合的城市文化綜合體，與附近的南鑼鼓巷文化一條街形成了文化關聯(lián)。什剎海綜合體的基因是北京傳統(tǒng)文化。同樣，在北京二環(huán)和三環(huán)之間，形成了以三里屯為代表的城市綜合體，這一文化建筑群落以酒吧一條街為原點，并發(fā)展為購物、電影、圖書、時尚消費為主
