中海地產(chǎn)香蜜湖一號定位報告

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1、香蜜湖項目定位報告香蜜湖項目定位報告中海地產(chǎn)股份有限公司深管委經(jīng)營銷售部二零零四年六月二十日35香蜜湖項目定位報告目錄第一部分項目概況…………………………………………………………………2一、項目土地情況……………………………………………………………….2二、項目經(jīng)濟指標(biāo)及規(guī)劃要點…………………………………….……………2第二部分房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢………………………………….…………3一、整體市場情況分析…………………………………………………………3二、市場發(fā)展趨勢………………………………………………………………3三、深圳豪宅市場分析………………

2、…………………………………………4第三部分項目所在區(qū)域市場分析…………………………………………………11一、區(qū)域概況……………………………………………………………………11二、區(qū)域市場供應(yīng)情況…………………………………………………………14三、區(qū)域市場特點………………………………………………………………16四、區(qū)域市場走勢預(yù)測…………………………………………………………17五、典型樓盤分析………………………………………………………………18六、區(qū)域主要競爭樓盤分析……………………………………………………27七、其它熱銷豪宅情況………………………………

3、…………………………29第四部分項目定位…………………………………………………………………30一、項目SWOT分析……………………………………………………………30二、目標(biāo)客戶定位…………………………………………………………….31三、項目形象定位…………………………………………………….………33四、項目產(chǎn)品定位…………………………………………………………….35五、項目價格定位…………………………………………………………….36第五部分項目發(fā)展建議…………………………………………………………..37一、項目戶型及面積比例建議……………………………

4、………………….37二、項目產(chǎn)品建議…………………………………………………………….38三、項目配套建議…………………………………………………………….40四、銷售節(jié)奏建議…………………………………………………………….4235香蜜湖項目定位報告第一部分項目概況一、項目土地情況1、地理位置本項目地塊位于香蜜湖片區(qū)，東至香梅路，南接水榭花都三期地塊，西接B303-0034地塊（目前仍為華鵬汽車交易市場），北至蓮花西路，是政府規(guī)劃中香蜜湖片區(qū)出讓的最后一塊低密度住宅用地。2、地塊現(xiàn)狀地塊自然狀況北低南高，轉(zhuǎn)讓方已將整個地塊平整、清理完畢，基本沒有附著物，

5、在土地中部及西側(cè)有部分樹木，如果規(guī)劃適當(dāng)?shù)脑挘梢猿蔀樯鐓^(qū)綠化的一部分。二、項目經(jīng)濟指標(biāo)及規(guī)劃要點地塊編號B303---0041位置福田區(qū)蓮花西路與香梅路交匯處土地面積93544m2㎡總建筑面積131000m2㎡其中住宅127650m2（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報建實施方案確定）幼兒園3000m2、垃圾站50m2、社區(qū)管理中心300m2㎡容積率≤1.4建筑覆蓋率≤20％土地使用期限70年自2003年8月25日起到2073年8月24日止第二部分房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢一、整體市場情況分析1、房地產(chǎn)市場運行狀況35香蜜湖項目定位報告

6、目前深圳每年供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的能力基本保持在200～300公頃（含新增供地和存量用地），考慮到近兩年約500萬平方米在建而未銷售的商品房，預(yù)計每年供給新建住宅1200萬平方米。結(jié)合近年來每年800萬平方米的新增需求，新增商品房供求比達(dá)到0.67：1。2003年，按照建筑面積計算的新建住宅銷售均價為每平方米5680元，與2002年相比上漲了2.55%?？傮w來看，全市新建住宅價格增長幅度較小，僅為2.55％，而同期全市人均可支配收入達(dá)到25935.84元，比上年增長4％。居民收入水平增長繼續(xù)高于房價增長，而房價收入比繼續(xù)保持在6倍以內(nèi)（當(dāng)年為5.8倍）

7、，從而使住房繼續(xù)成為全市消費增長較快的商品之一。從價格結(jié)構(gòu)看，單價在10000元以上的住宅，占總成交量的6％。按深圳收入水平對比計算的8000元以上的高檔住宅占總成交量的20％左右。二、市場發(fā)展趨勢1．房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長，市場供求總量基本保持均衡。從住宅市場需求總量來看，以我市530萬常住人口為房地產(chǎn)消費主體，目前住宅存量基本達(dá)到1億平方米，加上約2000多萬平方米的在建住宅，市場上住宅總量為1.2億平方米。以此計算，常住人口人均建筑面積達(dá)到23平方米。根據(jù)有關(guān)研究，深圳尚有人均約7平方米的增長潛力，按每年增長1平方米計算，每年將增加住宅需求

8、500～600萬平方米。深圳每年外來人口保持約25～30萬人的增長速度；人口的高速機械增長，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生