關(guān)于全市住房價格運(yùn)行情況的調(diào)查報告

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1、關(guān)于全市住房價格運(yùn)行情況的調(diào)查報告關(guān)于全市住房市場運(yùn)行情況的分析報告　　按照市政府領(lǐng)導(dǎo)要求，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》精神，我們會同規(guī)劃、建設(shè)和統(tǒng)計等部門，對近年來全市重點(diǎn)是市區(qū)的住房市場運(yùn)行情況進(jìn)行了調(diào)研分析，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：　　一、全市住房市場概況　　據(jù)統(tǒng)計，××年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比增長，其中，商品住房完成投資同比增長，開工面積同比增長，竣工面積同比增長?！　≡诜康禺a(chǎn)投資與開、竣工面積保持持續(xù)增長的同時，商品住房銷售也呈現(xiàn)出了良好發(fā)展態(tài)勢，××年全市商品住房銷售面積萬平方米，同比增長，銷售平均價格為元平方

2、米左右。其中市區(qū)完成商品住房銷售面積萬平方米，同比增長，平均價格為元平方米左右?！　　痢聊?，全市完成二手房轉(zhuǎn)讓面積萬平方米，同比增長，銷售平均價格為元平方米左右。其中市區(qū)完成二手房轉(zhuǎn)讓面積萬平方米，同比增長，銷售平均價格為元平方米左右。截止××年底，全市城鎮(zhèn)住房存量已達(dá)萬平方米，城鎮(zhèn)人均居住面積由××年的平方米提高到平方米?！　哪陮嵤┳》控泿呕峙湟詠?，我市的商品住宅平均價格總體上是平穩(wěn)上升的。以市中心區(qū)為例，據(jù)統(tǒng)計，年以前的幾年間，市中心區(qū)商品住房約為元致使開發(fā)成本構(gòu)成增大。二是建安標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，導(dǎo)致成本增加。如樓頂設(shè)計由平頂改為坡屋頂，樓層隔板由預(yù)

3、制樓板改為現(xiàn)場澆制，房屋抗震設(shè)計由度改為度設(shè)防，僅此三項，就要增加成本左右。三是對小區(qū)樓盤的規(guī)劃控制。近年新建小區(qū)的綠化占地一般控制在—左右，這與早期開發(fā)的小區(qū)相比，容積率減少必然導(dǎo)致住宅成本上升。四是原材料如水泥、鋼材等建材價格上漲，把房地產(chǎn)開發(fā)成本抬升。五是住宅建造品質(zhì)提升。近幾年全市新建小區(qū)配套設(shè)施日益齊全。如：通訊設(shè)施、智能化系統(tǒng)、垃圾處理等，大的小區(qū)還要建設(shè)學(xué)校、幼兒園、停車場、物業(yè)管理用房、居委會用房等，以上幾項除第四項外都是強(qiáng)制推行或政策規(guī)定必須執(zhí)行的，隨之而來的是開發(fā)商的建設(shè)成本相對增加，為保持一定贏利水準(zhǔn)，就只能適當(dāng)提高房價?！　〉?/p>

4、二，住房消費(fèi)的增長是房價增長的根本原因。××年全市完成商品住房竣工面積萬平方米，銷售萬平方米，今年一季度，商品住房銷售面積超過了同期竣工的商品房面積數(shù)量，這充分說明了城鎮(zhèn)居民對商品房的需求和住房消費(fèi)能力的增長。住房消費(fèi)增長的因素主要是：一是政府激活市場的措施效應(yīng)。近年來，市政府出臺實施了一系列刺激住房消費(fèi)的政策規(guī)定，其效應(yīng)正逐步體現(xiàn)出來，同時每年一度的大型房產(chǎn)展示交易會，對活躍市場、刺激消費(fèi)起到了重要作用。二是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長促進(jìn)了住房消費(fèi)的增長?！痢聊辏谐擎?zhèn)居民人均可支配收入元，同比增長，居民可支配收入的快速增長有力的

5、促進(jìn)了住房消費(fèi)。三是“以人為本”的開發(fā)理念，受到消費(fèi)著的追捧。一大批精品樓盤的出現(xiàn)、物業(yè)管理條件的改善、小區(qū)配套設(shè)施的完善，形成了市場活躍、消費(fèi)增長的基礎(chǔ)。　　第三，被動需求的拉動效應(yīng)。近幾年來，由于城市更新改造和城市建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，城市房屋拆遷量比較大，而其中絕大多數(shù)為貨幣化安置，這些拆遷戶均需進(jìn)入市場買房或租房，而由于因拆遷帶來的“被動性需求”多數(shù)是由中低收入家庭產(chǎn)生的對中低價位的住房的需求，無疑就增大了對中低價位普通商品住房的需求量，帶動房價上揚(yáng)?！　〉谒?，市場預(yù)期作用?！痢聊?，商品住宅的買賣雙方都知道國家要控制土地和資金的供應(yīng)，會造成供應(yīng)緊張

6、，聯(lián)系近幾年我市房價連年上漲的實際，房價上升的心理預(yù)期和買漲不買落的消費(fèi)習(xí)慣，加上部分開發(fā)商的炒作，都起到了催升房價的作用?！　〉谖?，周邊城市房價上升的帶動作用。近幾年，我市周邊城市的房價上升很快，據(jù)調(diào)查，青島的商品住房平均房價達(dá)到了元平方米，泰安達(dá)到了元平方米，濟(jì)南、煙臺、威海、淄博等城市的平均房價都在元以上。周邊城市房價的快速增長對我市的房價上升也起到了一定的帶動作用?！　『饬孔》績r格高低的主要指標(biāo)是房價收入比，也即為一個中等收入家庭的年收入和一套中等水平住房的價格之比。經(jīng)過調(diào)查測算，去年我市市區(qū)的房價比約為倍。據(jù)聯(lián)合國公布的資料，大多數(shù)發(fā)展中國

7、家房價收入比多為—倍。另外，我國計算房價比通常是用可支配收入，這與國外計算使用的全部收入也不是一個概念。特別是隨著房改的深入，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改擁有了一套房改房，如果將這些房改房上市，居民會有一筆不少的收入，如果把這一部分資金也考慮在內(nèi)，則我市的房價比還會下降很多。因此，我們分析認(rèn)為當(dāng)前我市的房價比還是基本合理的，否則，無法解釋這樣的現(xiàn)象：一方面說房價太高，另一方面，房地產(chǎn)市場需求卻又很旺盛?！　☆A(yù)計今年及今后一個時期我市房價穩(wěn)中有升的總體趨勢仍然不會改變，但上升幅度會有所放慢。主要理由是：　　一是土地資源的不可再生性決定房價合理上漲是房地產(chǎn)

8、市場健康發(fā)展的標(biāo)志之一。而商品住房整體品質(zhì)的提高，必然帶來建筑成本的增加。從這兩點(diǎn)來看，房價上漲是順理成章的