城市規(guī)劃對(duì)城市土地價(jià)格的影響論文

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1、城市規(guī)劃對(duì)城市土地價(jià)格的影響論文城市規(guī)劃對(duì)城市土地價(jià)格的影響論文城市規(guī)劃對(duì)城市土地價(jià)格的影響論文1、前言城市規(guī)劃是城市建設(shè)和發(fā)展的戰(zhàn)略部署，它通過對(duì)城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)分析，城市土地的利用和工程建設(shè)的實(shí)施，達(dá)到城市物質(zhì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，給城市人民現(xiàn)在及未來的生活和工作提供良好的條件。城市規(guī)劃的主要職能是指導(dǎo)和控制城市土地使用、空間布局，布置各項(xiàng)物質(zhì)要素，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)。因此城市規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展和建設(shè)是非常重要的，而城市土地是城市生產(chǎn)生活的主要承載體，也是城鎮(zhèn)居民活動(dòng)的主要場所，是城市規(guī)劃的主要研究

2、對(duì)象。通過對(duì)城市土地利用進(jìn)行人的主觀干預(yù)，挖掘城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地資源利用潛能，將會(huì)不斷提升土地資源利用價(jià)值，改變供求關(guān)系，從而對(duì)土地資源價(jià)格產(chǎn)生重要的影響。從城市規(guī)劃的角度劃分，納入規(guī)劃體系的城市土地包含兩部分，一部分是正在利用中的城市土地，一部分是待利用的土地。對(duì)正在利用中的城市土地而言，其自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性相對(duì)穩(wěn)定，并在特定的時(shí)期，形成了相對(duì)穩(wěn)定的土地資源價(jià)格。對(duì)城市規(guī)劃范圍內(nèi)還未利用的土地而言，其自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性正處在形成之中，還未形成相對(duì)穩(wěn)定土地價(jià)格市場，但原有的土地資源價(jià)格體系將

3、被打破，取而代之的是置于城市規(guī)劃體系下的新的土地資源價(jià)格體系。因此，深入探討城市規(guī)劃主要因素對(duì)城市土地價(jià)格的影響具有一定的實(shí)際意義。2、城市規(guī)劃條件對(duì)新增土地資源價(jià)格影響分析2.1城市規(guī)劃規(guī)模對(duì)新增城市土地價(jià)格的影響（1）影響機(jī)理一般情況下，城市規(guī)劃規(guī)模是指因城市用地規(guī)模擴(kuò)大而突破原有的城市用地區(qū)域產(chǎn)生新的城市用地范圍，它主要是界定在一定的城市規(guī)劃期內(nèi)，城市土地資源利用的極限。在城市規(guī)劃范圍內(nèi)新增的城市土地資源，一般多為農(nóng)用土地和零星的建設(shè)用地，這些土地資源與原城市土地資源相比較，其利用率和利用

4、價(jià)值都較低，一旦這些新增的城市土地資源被納入城市規(guī)劃范圍，雖然在規(guī)劃短期內(nèi)土地資源價(jià)格上升不明顯，但隨著城市規(guī)劃逐步實(shí)施，這些新增的土地資源的供需關(guān)系將逐步改變，并朝著需求大于供給的方向改變，從而使這些城市土地資源價(jià)格出現(xiàn)漸升的趨勢。城市規(guī)劃范圍影響城市土地資源價(jià)格的機(jī)理主要是在規(guī)劃范圍內(nèi)的土地資源將出現(xiàn)土地用途改變，并將投入更多的人力和社會(huì)勞動(dòng)產(chǎn)品對(duì)其進(jìn)行更新、改造，以達(dá)到城市用地條件而實(shí)現(xiàn)的土地資源增值。因此，城市規(guī)劃范圍將反映城市規(guī)劃條件對(duì)城市土地資源價(jià)格的影響。（2）實(shí)證分析根據(jù)《南昌市

5、城市總體規(guī)劃（～2020）》，到2020年，南昌市城市規(guī)劃區(qū)達(dá)到900平方公里，這個(gè)城市規(guī)模將是現(xiàn)在城市規(guī)模的三倍。通過南昌市城市規(guī)劃區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新成果顯示，新增的城市用地的地價(jià)比其納入城市規(guī)劃區(qū)范圍前的地價(jià)出現(xiàn)了大幅度上升，針對(duì)在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地質(zhì)量最低等的土地來說，其中商業(yè)用地均價(jià)達(dá)到13.5萬元/畝，住宅均價(jià)達(dá)到10.7萬元/畝，工業(yè)用地均價(jià)達(dá)到5.3萬元/畝，這種地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于納入規(guī)劃之前的地價(jià)交易標(biāo)準(zhǔn)（規(guī)劃前最優(yōu)土地價(jià)格一般為4萬左右）。2.2城市規(guī)劃期限對(duì)新增城市土地

6、價(jià)格的影響城市規(guī)劃期限是指城市規(guī)劃的效力作用的時(shí)間，一般為10—15年。在正常條件下，在城市規(guī)劃期限內(nèi)，規(guī)劃范圍內(nèi)新的土地資源將全部產(chǎn)生用途轉(zhuǎn)變，即轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫?。?guī)劃期限對(duì)城市土地資源價(jià)格影響的主要機(jī)理是規(guī)劃期限長短影響土地資源經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮，并影響土地利用方式的穩(wěn)定性和土地資源在時(shí)空上的優(yōu)化配置。2.3城市規(guī)劃性質(zhì)對(duì)新增土地資源價(jià)格的影響（1）影響機(jī)理城市規(guī)劃性質(zhì)是指新規(guī)劃的城市用地作為何種功能，一般分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和綜合用地區(qū)。城市規(guī)劃對(duì)新規(guī)劃區(qū)域界定的不同土地資源用途對(duì)土地資源

7、價(jià)格影響最為明顯。一般情況下，規(guī)劃商業(yè)區(qū)土地資源價(jià)格大于住宅區(qū)，住宅區(qū)大于工業(yè)區(qū)，綜合用地區(qū)介于兩者之間。城市規(guī)劃性質(zhì)對(duì)土地資源價(jià)格的影響主要機(jī)理是土地資源不同用途所產(chǎn)生土地收益存在差異，由此引起的土地資本化率還原成土地資源的價(jià)格就相對(duì)較高。無庸質(zhì)疑，城市規(guī)劃性質(zhì)導(dǎo)致土地資源價(jià)格變化的驅(qū)動(dòng)力最為明顯。當(dāng)然如何確定城市規(guī)劃區(qū)的城市用地性質(zhì)，應(yīng)全面衡量城市土地資源的區(qū)位條件，土地質(zhì)量和土地利用現(xiàn)狀等相關(guān)要素。（2）實(shí)證分析根據(jù)《南昌市城市總體規(guī)劃（～2020）》和結(jié)合南昌市城市規(guī)劃區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地

8、價(jià)更新成果進(jìn)行分析，綜合不同用地類型，城市規(guī)劃新增用地主要集中在城市土地質(zhì)量等級(jí)中最末級(jí)別的2-3級(jí)。下面以不同土地用地性質(zhì)的最末級(jí)別為例對(duì)比分析在不同用地性質(zhì)條件下的土地資源價(jià)格差異，見圖1：2.4城市規(guī)劃容積率對(duì)土地資源價(jià)格的影響（1）影響機(jī)理城市規(guī)劃容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，不同功能的城市用地區(qū)建筑物面積與所占土地面積的比例。規(guī)劃容積率影響土地資源價(jià)格的主要機(jī)理是在影響土地價(jià)格其他因素既定的條件下，土地收益高低取決于容積率的大小，容積率越高，單位土地面積所產(chǎn)生的收益越多，容積率越低，單位