淺議房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理

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1、淺議房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理摘要：全面預(yù)算管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化的一種管理方法，而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金預(yù)算管理是全面預(yù)算管理的核心。本文闡述了資金預(yù)算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，并針對目前房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理中存在的問題和不足提出了一些解決措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理措施房地產(chǎn)企業(yè)投資周期長，所需資金多，不確定因素多，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，必須建立“現(xiàn)金為王”的財務(wù)管理理念。目前，受國家宏觀調(diào)控政策影響，行業(yè)競爭加劇，中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈不斷緊縮，要維護(hù)資金平衡，平穩(wěn)過“冬”，必須實(shí)行資金預(yù)算管理。一、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的重要性房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理是全面預(yù)算管

2、理的靈魂與核心。全面預(yù)算管理是一個以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)的管理控制系統(tǒng)，涵蓋經(jīng)營活動的方方面面，按涉及的業(yè)務(wù)活動領(lǐng)域分為業(yè)務(wù)預(yù)算和財務(wù)預(yù)算。財務(wù)預(yù)算又分為資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算、利潤預(yù)算和資金預(yù)算。在房地產(chǎn)行業(yè)中，由其高負(fù)債、高風(fēng)險和高利潤的特性決定了預(yù)算管理工作的關(guān)鍵在于現(xiàn)金流量的管理，尤其是目前國家宏觀調(diào)控的大背景下，只有在資金平衡、現(xiàn)金流順暢的基礎(chǔ)上才能保證項(xiàng)目正常運(yùn)行，也才能談得上資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算和利潤表預(yù)算。因此，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的核心是資金預(yù)算。資金預(yù)算是以各項(xiàng)營業(yè)預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，反應(yīng)各預(yù)算期的收入款項(xiàng)和支出款項(xiàng)，并做對比說明，其目的在于資金不足時籌措資金，資金多余時及時處理現(xiàn)金余額，并且

3、提供現(xiàn)金收支的控制限額，發(fā)揮資金管理的作用。資金預(yù)算管理是由資金預(yù)算編制、預(yù)算調(diào)整及執(zhí)行跟蹤管理、監(jiān)督考核等三部分組成。房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的意義如下：⒈維護(hù)資金平衡，防范資金風(fēng)險實(shí)施資金預(yù)算管理，便于企業(yè)從全局上擺布資金，把控整體資金流向。資金預(yù)算管理有利于企業(yè)對自身的資金資源進(jìn)行準(zhǔn)確盤點(diǎn)，及時預(yù)測資金需求，提前做好風(fēng)險評估和準(zhǔn)備，在預(yù)見資金緊張時及時籌措資金，滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要；在資金多余時及時增加投資，提高企業(yè)資金效益，起到資金“蓄水池”的作用。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集程度很高的行業(yè)，資金緊張是整個行業(yè)的普遍現(xiàn)象，資金預(yù)算管理的焦點(diǎn)在于合理、有效地控制現(xiàn)金流量，設(shè)置資金預(yù)警點(diǎn)，做好風(fēng)

4、險防范管理，建立風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制，提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力，維護(hù)企業(yè)資金平衡。⒉加強(qiáng)成本控制，實(shí)現(xiàn)財務(wù)目標(biāo)預(yù)算既是企業(yè)各部門工作的協(xié)調(diào)工具，又是各部門工作的控制標(biāo)準(zhǔn)，同時，還是對各職能部門各崗位的一種考核依據(jù)。實(shí)施資金預(yù)算管理，有利于嚴(yán)格控制企業(yè)各項(xiàng)成本費(fèi)用支出，強(qiáng)化成本效益分析，減少浪費(fèi)，樹立“利潤=成本-浪費(fèi)”新成本主義觀念，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，實(shí)施資金預(yù)算管理，就是對目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量進(jìn)行預(yù)算控制，如防止工程施工中非必要的工程變更支出、為了實(shí)現(xiàn)銷售回籠目標(biāo)而投入超預(yù)計的營銷費(fèi)用等。⒊規(guī)范企業(yè)行為，謀求企業(yè)發(fā)展實(shí)施資金預(yù)算管理，要求企業(yè)完善與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略配套的預(yù)算管理制度，健全

5、預(yù)算管理組織體系，建立預(yù)算的編制、實(shí)施、控制、調(diào)整和考評一整套管理系統(tǒng)，以此來規(guī)范和考核企業(yè)的全部人員行為和全部經(jīng)營活動，降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的風(fēng)險，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提高，謀求企業(yè)的平穩(wěn)快速發(fā)展。⒋參與績效評價，強(qiáng)化企業(yè)管理資金預(yù)算管理貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)，涉及到所有的部門和人員。將預(yù)算管理與企業(yè)績效評價有機(jī)結(jié)合，通過預(yù)算的考評、獎懲體系，評價部門及員工的績效，有利于體現(xiàn)績效考核的客觀性、公正性。因此，資金預(yù)算管理有利于績效考核的科學(xué)化、規(guī)范化和制度化，有效促進(jìn)企業(yè)管理水平的提高。二、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理中存在的問題和不足⒈企業(yè)資金預(yù)算與戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)

6、目少，戰(zhàn)略多變甚至沒有長期戰(zhàn)略，往往年初下達(dá)的預(yù)算管理計劃到了年中就已經(jīng)面目全非，完全跟不上企業(yè)的戰(zhàn)略變化，存在預(yù)算編制難、執(zhí)行難的問題，更談不上控制和考評。即使有中長期戰(zhàn)略，預(yù)算編制時也往往采取傳統(tǒng)的年度預(yù)算，對項(xiàng)目的整體性欠考慮，與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)。⒉預(yù)算指標(biāo)缺乏科學(xué)性，執(zhí)行效果不理想中小型房地產(chǎn)企業(yè)的決策往往取決于企業(yè)決策者的價值觀。在制定預(yù)算計劃時對國家政策走向研究不夠，對市場需求調(diào)研不足，僅憑主觀期望決定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，根據(jù)主觀需要判斷公司的資金流入和流出，整個預(yù)算指標(biāo)體系缺乏客觀性、科學(xué)性，與市場的融合度不夠，缺乏對市場的應(yīng)變能力，從而導(dǎo)致實(shí)際執(zhí)行情況與預(yù)算指標(biāo)的高度偏離，預(yù)算失去了

7、應(yīng)有的意義。⒊受政策影響大，不確定因素廣泛房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目往往分布于不同的地方，跨市或跨省，受各地地方性政策影響程度高。而且，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長，至少2-3年，期間政策變化大，不確定因素廣泛，缺乏規(guī)范性。⒋收入的彈性與支出的剛性之間的矛盾突出房地產(chǎn)企業(yè)的資金流入主要是房地產(chǎn)租售收入和融資收入。房地產(chǎn)租售收入受國家調(diào)控、行業(yè)政策、地方政府行為、市場環(huán)境、消費(fèi)者心理預(yù)期及客戶偏好等諸多因素影