蘭州房地產(chǎn)市場調(diào)研報告-雁灘0907

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1、第一部分：蘭州市場概況分析考察一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場，應(yīng)當(dāng)與這個地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)狀況聯(lián)系起來，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本背景因素。首先，我們從宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、房地產(chǎn)市場以及政策來分析一下蘭州市整體市場情況。1.蘭州市宏觀經(jīng)濟(jì)概況1.1GDP及實際增長率近年來，蘭州市GDP逐年穩(wěn)步增長。2011年，蘭州經(jīng)濟(jì)保持較快增長態(tài)勢，實現(xiàn)生產(chǎn)總值1360.03億元，比上年增長15.0%。2012年上半年，蘭州實現(xiàn)生產(chǎn)總值達(dá)715億元，實際增長率高達(dá)13.4%，高于全國平均水平，這為蘭州房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來源：蘭州市統(tǒng)計局及官方網(wǎng)站2005年以來，蘭州的GDP每年增長速度均保持在10

2、%以上，高速運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)可以帶動購買力和購買欲的提升，最終將轉(zhuǎn)化形成蘭州房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。2011年蘭州市人均GDP高達(dá)37609元，按照美元匯率（6.3680）兌換可換位5905美元，按照國際公認(rèn)的經(jīng)濟(jì)周期對房地產(chǎn)周期的影響來看，蘭州房地產(chǎn)已經(jīng)入快速發(fā)展期。發(fā)展階段啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP（美元）800-40004000-80008000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征單純數(shù)量型以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重綜合發(fā)展，速度緩慢1.2人均可支配收入及增長率從人均可支配收入來看，2005

3、-2012年上半年蘭州人均可支配收入持續(xù)上漲。2011年全年蘭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15952.57元,比上年增長13.45%；2012年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9094.52元,比上年增長14.3%。人均可支配收入的持續(xù)增長無疑成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的有力支撐。數(shù)據(jù)來源：蘭州市統(tǒng)計局及官方網(wǎng)站1.3社會固定資產(chǎn)投資及增長率蘭州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，各項服務(wù)功能逐步完善。蘭州市2011年全年完成固定資產(chǎn)投資總額950.57億元，比上年增長57.21%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成856.35億元，增長45.64%。房地產(chǎn)開發(fā)投資一直在穩(wěn)步增長，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資159.67億元，

4、同比增長34.99%。數(shù)據(jù)來源：蘭州市統(tǒng)計局及官方網(wǎng)站1.4人口概況蘭州市2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)分析，截至2010年年底，蘭州市常住人口已高達(dá)361.61萬人，其中城關(guān)區(qū)人口密集度最大，高達(dá)127.9萬人，其次為七里河、西固區(qū)、安寧區(qū)。2010年蘭州市戶籍人口高達(dá)323.54萬人，也就是說蘭州外來人口約40萬人。外來人口的不斷增多，也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了一定的人口支撐。數(shù)據(jù)來源：蘭州市統(tǒng)計局及官方網(wǎng)站1.5小結(jié)蘭州是我國中西部連接的樞紐，已經(jīng)成為知名地產(chǎn)公司全國性布局的重要一站，從蘭州整體市場情況來看：uGDP逐年快速增長，第二產(chǎn)業(yè)占重要地位，且第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，一方面催生了大批的私營企業(yè)

5、，新富人群逐年增長，改善性住房需求產(chǎn)生；另一方面提供了大量就業(yè)機(jī)會，吸引了大批外來人口，其中不乏高素質(zhì)人才，這批人經(jīng)過一段時間的穩(wěn)定發(fā)展，也會產(chǎn)生購房需求，因此外來人口的剛性需求也在增長。u經(jīng)濟(jì)發(fā)展促使人均可支配收入增長，收入增長會相應(yīng)提升購買力，從而為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供購買力基礎(chǔ)。u社會固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長，社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展迅速，為房地產(chǎn)發(fā)展提供大環(huán)境支撐；房地產(chǎn)開發(fā)加速，蘭州房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展期。u蘭州市人口穩(wěn)步增長，2011年外來人口將近40萬，龐大的外來人口為房地產(chǎn)市場提供的一定的需求支撐。2.蘭州市房地產(chǎn)市場概況2.1商品房成交均價走勢分析（1）蘭州市商品房成交均價蘭州市商品

6、房成交均價逐年穩(wěn)步提升的態(tài)勢。2007年蘭州市商品房成交價格由3300元/平方米到2012年上半年漲到大約5600元/平方米。其中2012年上半年受政策等多方面因素影響，房價與2011年全年價格基本持平。預(yù)計受政策影響，蘭州2012年下半年房價以穩(wěn)為主，不會有明顯漲幅。數(shù)據(jù)來源：依據(jù)蘭州市房管局官方數(shù)據(jù)整理（2）蘭州市重點區(qū)域商品房成交均價比較分析近五年，蘭州市各區(qū)域房價走勢與蘭州市整體房價走勢一致。以2012年上半年為例，雁灘板塊商品房成交價格最高，達(dá)到7000元每平米的價格；安寧區(qū)次之，商品房成交價格為6416元/平方米?？梢?，安寧板塊的區(qū)域價值和認(rèn)可度還是較高的。數(shù)據(jù)來源：依據(jù)蘭州市房管

7、局官方數(shù)據(jù)整理2.2商品房成交量分析（1）蘭州市商品房成交量分析2007年到2011年這五年間，蘭州市商品房年均消化量保持在100萬平米左右。其中受2008年第四季度地方政府和中央政府救市政策的刺激有關(guān)，樓市成交量大幅上升，2008年蘭州全年成交量翻倍，高達(dá)200萬平米左右。2012年上半年，蘭州市商品房成交量達(dá)38萬平米，消化速度明顯放緩，宏觀政策調(diào)控效果開始顯現(xiàn)。預(yù)計下半年蘭州市商品房市場仍以