物業(yè)管理知識講座

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1、物業(yè)管理知識講座商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理商業(yè)物業(yè)管理第一部分物業(yè)和物業(yè)管理一、物業(yè)的概念1.廣義的概念：廣義的“物業(yè)”與“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”具有相同的含義，只是在不同的地或場合，習(xí)慣使用不同的概念。但歸納起來主要有以下幾個方面的區(qū)別：（1）稱謂領(lǐng)域不同（2）適用范圍不同（3）概念外延不同2.狹義的概念：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。理解房地產(chǎn)的重點是它的“投資屬性”，而理解物業(yè)的概念可以認(rèn)為物業(yè)具有的“使用屬性”。二、物業(yè)種類1.根據(jù)使用性質(zhì)的差別，將物業(yè)進行分類

2、：（1）居住物業(yè)（2）辦公物業(yè)（3）商業(yè)物業(yè)（4）工業(yè)物業(yè)（5）其他用途物業(yè)2.按產(chǎn)權(quán)劃分：3.按經(jīng)營性質(zhì)劃分：物業(yè)從經(jīng)營性角度可分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)兩種。三、物業(yè)管理的基本概念1.物業(yè)管理的定義：管理的基本概念物業(yè)管理定義：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。（1）物業(yè)管理關(guān)系的主體：業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。（2）物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)：物業(yè)服務(wù)合同。（3

3、）物業(yè)管理的基本內(nèi)容：要正確理解物業(yè)管理的含義，必須把握以下幾點：1）物業(yè)管理具有委托性和有償性兩個基本特征2）物業(yè)管理的服務(wù)主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員3）物業(yè)管理的服務(wù)對象是業(yè)主4）物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)四、現(xiàn)代物業(yè)管理具有的性質(zhì)：1.物業(yè)管理組織專業(yè)化專業(yè)性包含三層含義：一是指有專門的組織機構(gòu)二是指有專業(yè)的人員配備三是指有專門的管理工具和設(shè)備2.物業(yè)管理過程經(jīng)營化經(jīng)營是物業(yè)管理的屬性3.物業(yè)管理是一種服務(wù)物業(yè)管理的對象是物，服務(wù)的對象是人，強調(diào)“寓管理于服務(wù)之中”五、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理

4、1.房地產(chǎn)開發(fā)是一種建設(shè)行為；而物業(yè)管理強調(diào)的是對業(yè)主提供的服務(wù)以及對房屋、設(shè)備、設(shè)施的管理。2.物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，也可以看作是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要分支，是房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營的自然延續(xù)和完善，也是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。3.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的聯(lián)系與區(qū)別第二部分商業(yè)地產(chǎn)與物業(yè)管理一、商業(yè)地產(chǎn)的概念和業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，以辦公

5、為主要用途的地產(chǎn)也屬商業(yè)地產(chǎn)范疇。商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館（旅游地產(chǎn)）、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等。二、商業(yè)物業(yè)管理1.商業(yè)物業(yè)管理的含義：商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容與普通小區(qū)物業(yè)管理既存在共性,又有其特殊性。2.商業(yè)物業(yè)管理模式一是由一家綜合性經(jīng)營公司進行總體經(jīng)營管理和物業(yè)服務(wù)；二是由商業(yè)經(jīng)營性公司和專業(yè)性物業(yè)管理公司進行合作管理。注意：商業(yè)物業(yè)管理不但要提供一般性的

6、物業(yè)管理服務(wù)，還要完成帶有一定經(jīng)營性質(zhì)的商業(yè)管理工作。3.物業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)中的重要作用經(jīng)營管理的商業(yè)物業(yè)時，物業(yè)管理成了極重要和關(guān)鍵的企業(yè)職能。如：反復(fù)提升企業(yè)品牌、增強融資能力、擴大企業(yè)現(xiàn)金流、實現(xiàn)經(jīng)常性回報、有利于連鎖和跨地區(qū)發(fā)展。據(jù)專家評估，目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價值的20％－30％，而且越來越多的房地產(chǎn)投資者和消費者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費的重要選擇因素。4.商業(yè)物業(yè)管理的核心要求（1）保障商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)范圍內(nèi)的人員、設(shè)施、物品安全要管理好商業(yè)綜合樓宇，確保大樓各部分正常

7、運作，確保物業(yè)和樓內(nèi)業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨，安全是確保各項工作順利開展的重中之重。（2）提供穩(wěn)定、及時、周到、有效服務(wù)必須牢固樹立“全心全意為客戶服務(wù)”的宗旨，運用先進的管理手段、方法，對大樓各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。千方百計提升服務(wù)水平，保證商場優(yōu)美的工作環(huán)境，為前來購物的顧客提供一個舒適的購物環(huán)境。三、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理內(nèi)容1.營銷性物業(yè)管理（1）市場推廣（2）選配承租客商（3）確定合理的租金案例討論：王××剛調(diào)任一大型購物中心的物業(yè)經(jīng)理，就向總公司提交一份該

8、購物中心的管理情況報告。在所提交的報告中他指出，該購物中心需要進行外裝修以提高和保持其競爭力，同時指出存在的其他問題，如前任經(jīng)理與租戶所定的協(xié)議中沒有逐步提高租金的條款；設(shè)備設(shè)施未得到充分的維護；沒有其他刺激租戶提高經(jīng)營收入的措施和方法。面對這一情況，如果你是王××，你該如何解決文中提到的這一系列問題?2.日常性的物業(yè)管理（1）安全保衛(wèi)管理管理內(nèi)容及案例介紹（2）消防管理管理內(nèi)容及案例介紹（3）車輛管理管理內(nèi)容及案例介紹（4）環(huán)境保潔與綠化管理管理內(nèi)容及案例介紹（5）房屋及附屬設(shè)備