淺議改革不動產(chǎn)登記制度以及加強(qiáng)不動產(chǎn)登記管理

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1、淺議改革不動產(chǎn)登記制度以及加強(qiáng)不動產(chǎn)登記管理2011年02月總第162期第02期黑河學(xué)刊HeiheJournalFIeb.2011SerialNo.162No.02淺議改革不動產(chǎn)登記制度以及加強(qiáng)不動產(chǎn)登記管理⑨淺議改革不動產(chǎn)登記制度以及加強(qiáng)不動產(chǎn)登記管理2011年02月總第162期第02期黑河學(xué)刊HeiheJournalFIeb.2011SerialNo.162No.02淺議改革不動產(chǎn)登記制度以及加強(qiáng)不動產(chǎn)登記管理⑨謝亦苒(福建省電力有限公司廈門電業(yè)局,福建廈門361004)【摘要】我國不動產(chǎn)登記應(yīng)采取”不動產(chǎn)登記應(yīng)生效主義,不動產(chǎn)登記形式審查制,建立預(yù)告登記制

2、度”等立法建議,以解決我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)存的問題,【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記制度;現(xiàn)存問題;立法思考【中國分類號】1)923.8【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A【文章編號】1009—3036(2011)02-0101-01不動產(chǎn),包括土地及其定著物,是人類財產(chǎn)中重要的組成部分.不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)權(quán)利人或不動產(chǎn)權(quán)利變動當(dāng)事人按法律規(guī)定向主管機(jī)關(guān)提交申請書及有關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書,協(xié)議書或讓予書,契證等,要求登載記錄不動產(chǎn)的權(quán)利或權(quán)利變動的事項(xiàng),經(jīng)審核后記錄于專門的薄冊的法律過程.一,我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記立法還存在著許多問題1.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一.依據(jù)我國現(xiàn)行的法律法規(guī),約有6個部門可以進(jìn)行不動產(chǎn)

3、登記,如:土地登記在土地管理部門,房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān),林木權(quán)登記在森林管理部門,草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門等.另外,登記機(jī)關(guān)和行政管理部門結(jié)合在一起,也有很大的弊端,如;因登記機(jī)關(guān)分散.既不利于登記機(jī)關(guān)的溝通,又不方便當(dāng)事人的查閱;當(dāng)兩個或者兩個以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時,不但會損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益增加其不合理負(fù)擔(dān).而且會擾亂正常的法律和社會秩序.2.登記程序不統(tǒng)一.目前我國調(diào)整不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)有很多,如仕地管理法>,<城市房地產(chǎn)管理法》,國家土地局的《土地登記規(guī)則》,建設(shè)部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法>等,這些法規(guī)對不動產(chǎn)登記的程序

4、規(guī)定都不盡一致.使各登記機(jī)關(guān)各行其是,當(dāng)事人無從適應(yīng),嚴(yán)重的損害了登記作為法律行為確認(rèn)的統(tǒng)一性和權(quán)威性.3.登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制不健全.我國登記機(jī)關(guān)在登記時經(jīng)常出現(xiàn)登記錯,漏,登記資料遺失,致使有關(guān)當(dāng)事人損失慘重,而登記機(jī)關(guān)實(shí)際承擔(dān)的有關(guān)責(zé)任卻非常有限.二,對我國不動產(chǎn)登記制度的立法思考1.我國不動產(chǎn)登記應(yīng)采取生效主義.近兩年來,房地產(chǎn)市場十分火爆,在這種情況下,如果采取登記對抗主義勢必會導(dǎo)致市場混亂.如登記只是作為對抗第三人的要件而不是生效要件,那么房地產(chǎn)開發(fā)商和當(dāng)事人達(dá)成合意,合同即成立,開發(fā)商還可以就同樣的內(nèi)容跟第三人訂立合同,合同也照樣成立.這樣當(dāng)事人的權(quán)

5、益就得不到保證,也就無法保證交易的正常進(jìn)行.只有登記作為合同成立的生效要件時,當(dāng)事人之間就不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行登記.合同才能成立,這就會在最大程度上保護(hù)買方的合法權(quán)益.2.不動產(chǎn)登記應(yīng)采取形式審查制.筆者認(rèn)為,特別是在我國的當(dāng)前公權(quán)力缺乏有效制約的國情下,實(shí)質(zhì)審查制非常容易導(dǎo)致國家公權(quán)力對私權(quán)力侵?jǐn)_和過度干預(yù)的問題.而登記實(shí)行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力,物權(quán)變動的法律關(guān)系不明朗,物權(quán)歸屬情況不明晰,從而不利于交易安全.筆者認(rèn)為,形式審查制的這一弊端可以通過不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的方法予以解決.3.建立預(yù)告登記制度.預(yù)告登記.即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動

6、為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記.預(yù)告登記對保護(hù)不動產(chǎn)交易安全,維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序有重要意義.筆者認(rèn)為,構(gòu)建我國的預(yù)告登記制度,應(yīng)當(dāng)明確:第一,申請人的資格.預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請或由債權(quán)人或債務(wù)人依合同單獨(dú)申請或根據(jù)法院的裁判提出申請.第二,可經(jīng)預(yù)告登記保全的請求權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)細(xì)化,即規(guī)定預(yù)告登記保全請求權(quán)的原因和范圍.第三,預(yù)告登記的效力.明確預(yù)告登記具有物權(quán)登記的效力,不但可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人,也可以對抗任意第三人.△口編輯/徐霄天【作者簡介】謝亦苒(1982一),女,福建廈門人,福建省電力有限公司廈門電業(yè)局法律事務(wù)專責(zé),研究方向:

7、經(jīng)濟(jì)法.?101?