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《杭州養(yǎng)老地產(chǎn)的襁褓之困》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、杭州養(yǎng)老地產(chǎn)的襁褓之困文/新浪樂居董悅丹 隨著老年化問題日趨嚴(yán)重，養(yǎng)老地產(chǎn)逐步在房地產(chǎn)市場(chǎng)中成為了新興熱門領(lǐng)域。而有著“人間天堂”美譽(yù)的杭州，更是在早些年便開始了對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的摸索。 從2007年富陽金色年華開啟養(yǎng)老大門以來，杭州養(yǎng)老地產(chǎn)之路已走過了5個(gè)年頭。但回頭看，項(xiàng)目相對(duì)匱乏、規(guī)模難以擴(kuò)大、運(yùn)營不規(guī)范等問題始終牽制著這個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)在杭的發(fā)展?！ ∪绻脛傉Q生不久的新生兒來比喻養(yǎng)老地產(chǎn)的話，那么杭州的養(yǎng)老地產(chǎn)似乎面臨著長(zhǎng)不大的困境。 銷售模式多路求突圍 如何銷售？這一直是養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的一道坎，也是這個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)存活下去
2、的根本?！ ∫苑慨a(chǎn)、代建和養(yǎng)老，作為未來的三大重要發(fā)展戰(zhàn)略的綠城，早在2007年打造臨平藍(lán)庭項(xiàng)目時(shí)便開始了對(duì)老年地產(chǎn)運(yùn)營的探索。項(xiàng)目劃撥了一幢房的面積用來試水養(yǎng)老地產(chǎn)，并將之命名頤養(yǎng)公寓。公寓總共十層：一、二層為社區(qū)醫(yī)院、活動(dòng)中心、園區(qū)食堂及洗護(hù)中心。三、四層為護(hù)理院，主要針對(duì)自理能力有限的老人。五層以上則是老年公寓?！ ∑渲?，三、四層護(hù)理院對(duì)外采用租賃模式，按床位以及老人的身體狀況每月收取不等的床位費(fèi)以及護(hù)理費(fèi)?！?0個(gè)床位全部已經(jīng)出租出去了，而且還有好多人等著預(yù)約床位?！彼{(lán)庭護(hù)理院主任姜蘭芳告訴記者，護(hù)理院的床位一直處在
3、供不應(yīng)求狀態(tài)。 雖然護(hù)理院的租賃行情較好，但頤養(yǎng)公寓內(nèi)其余86套單獨(dú)用于銷售的公寓，僅賣出去十套左右，去化差強(qiáng)人意?！ ?jù)悉，頤養(yǎng)公寓下步計(jì)劃準(zhǔn)備面向可以自理的老人開放九十兩層，房屋格局及裝修風(fēng)格參照精裝公寓標(biāo)準(zhǔn)，而銷售模式則采取租賃形式。或許，這是綠城養(yǎng)老公寓在探索了租售兩種模式之后的一次折中。 就在綠城徘徊在租與售兩者之間時(shí)，杭州另一個(gè)純養(yǎng)老項(xiàng)目蕭山紫荊園，卻開始嘗試另一種銷售模式：入戶保證金?！ 安扇∪霊舯ＷC金方式，所有產(chǎn)權(quán)由投資方盛和居持有?！边@便是紫荊園的銷售模式。按目前在售單價(jià)10000元/平米算，入住老人
4、需支付70萬元至90萬元不等的入戶保證金。在老人過世或其他原因撤離紫金園后，入戶保證金退還給本人或合法繼承人?！ 《ナ孪鹊盅旱娜霊舯ＷC金外，老人每月按享受服務(wù)不同需支付不等育養(yǎng)費(fèi)，價(jià)位每月不高于6.5元/平米。按現(xiàn)有戶型算，每套房的育養(yǎng)費(fèi)基本在455元/月至585元/月不等。 其實(shí)，此類收費(fèi)方式和當(dāng)下養(yǎng)老地產(chǎn)流行的會(huì)員制收費(fèi)方式有異曲同工之妙：收取一定額度押金，每月額外再收取住養(yǎng)費(fèi)用。從目前市場(chǎng)反應(yīng)看，此類銷售模式相比產(chǎn)權(quán)出售更受消費(fèi)者親睞?！ ∽锨G園此舉，最早雛形源于杭州養(yǎng)老地產(chǎn)鼻祖金色年華”金家?guī)X退休生活中心。項(xiàng)目
5、最早采用出售使用權(quán)方式，即可半年或一年支付租金也可以一次性支付45萬到50萬元買下50年使用權(quán)，即享受50年養(yǎng)老服務(wù)。位于富陽的金色年華叩響了杭州養(yǎng)老大門 對(duì)于出售使用權(quán)方式或繳納一定額度押金的養(yǎng)老公寓，浙江工商大學(xué)金融學(xué)院投資系主任朱晉認(rèn)為，此類出租使用權(quán)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前途較大，但是后期如何維持運(yùn)營，如何提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)卻是一大難題?！ ∮c服務(wù)的悖論 退休以后，老李身體狀況一直不佳。半年前他住進(jìn)了杭州綠城藍(lán)庭的頤養(yǎng)公寓，2000元/每月的護(hù)理費(fèi)對(duì)于他這個(gè)離休干部來說，負(fù)擔(dān)并不大?！ ∮H民的護(hù)理費(fèi)用加之相對(duì)完善的配套
6、設(shè)備，頤養(yǎng)公寓成了很多老年人親睞的養(yǎng)老住處，但這卻引發(fā)了一個(gè)問題：主營單位的收支不平衡?！ 皟H藍(lán)庭一個(gè)項(xiàng)目的養(yǎng)老部分，我們就已經(jīng)投入1.08億了，”綠城藍(lán)庭園區(qū)服務(wù)主管袁挺告訴記者：“除去人員薪資成本，做養(yǎng)老地產(chǎn)在引進(jìn)醫(yī)療、文體設(shè)備等方面的硬件配套方面需要大量資金支持?！薄 ∨c巨大的成本投入相比，緊靠床位和護(hù)理費(fèi)收取的費(fèi)用變顯得微不足道。綠城藍(lán)庭頤養(yǎng)公寓護(hù)理院共有60個(gè)床位，每個(gè)床位每日收取50至80元不等的床位費(fèi)，每個(gè)老人按服務(wù)級(jí)別每月再收取1000元至4000元不等護(hù)理費(fèi)。如果按平均2500元一月的護(hù)理費(fèi)以及每日50元
7、的床位費(fèi)來算，全年收入不到300萬。 而這部分收入的絕大部分都得用于支人員開支。“綠城藍(lán)庭引進(jìn)了綠城醫(yī)院的配套，可以說是個(gè)小醫(yī)院，其中醫(yī)生有6名，護(hù)士12名還有24名護(hù)工以及兼職人員數(shù)十人?！必?fù)責(zé)綠城藍(lán)庭護(hù)理工作的姜蘭芳這樣介紹到?！ ∮捎谀壳梆B(yǎng)老地產(chǎn)絕大多數(shù)物業(yè)類型為老年公寓，而其又具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營”的特點(diǎn)。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)大多面臨投資額大、資金回收期長(zhǎng)的困難?！ 〕司G城藍(lán)庭，杭州其他幾處養(yǎng)老項(xiàng)目老年公寓部分也基本都處于虧損狀態(tài)。維持平衡尚且不易，甚者想從養(yǎng)老地產(chǎn)中分得賺錢一杯羹，更是難上加難。養(yǎng)老公寓的選址
8、對(duì)生態(tài)環(huán)境通常要求較高/圖為金色年華 “金色年華”金家?guī)X退休生活中心是杭州養(yǎng)老公寓發(fā)展最為完善的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于其配套完善，服務(wù)到位，因此在老年人中口碑一直較好?！澳壳梆B(yǎng)老模式：居家服務(wù)式公寓、養(yǎng)生公寓和護(hù)理公寓。基本涵蓋了可自理老人、需護(hù)理老人等各種需求服務(wù)?！苯鹕耆A綜合管理辦公室主管
