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《杭州養(yǎng)老地產(chǎn)的襁褓之困》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、杭州養(yǎng)老地產(chǎn)的襁褓之困文/新浪樂居董悅丹 隨著老年化問題日趨嚴重，養(yǎng)老地產(chǎn)逐步在房地產(chǎn)市場中成為了新興熱門領(lǐng)域。而有著“人間天堂”美譽的杭州，更是在早些年便開始了對養(yǎng)老地產(chǎn)的摸索?！ ?007年富陽金色年華開啟養(yǎng)老大門以來，杭州養(yǎng)老地產(chǎn)之路已走過了5個年頭。但回頭看，項目相對匱乏、規(guī)模難以擴大、運營不規(guī)范等問題始終牽制著這個朝陽產(chǎn)業(yè)在杭的發(fā)展?！ ∪绻脛傉Q生不久的新生兒來比喻養(yǎng)老地產(chǎn)的話，那么杭州的養(yǎng)老地產(chǎn)似乎面臨著長不大的困境?！ ′N售模式多路求突圍 如何銷售？這一直是養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的一道坎，也是這個朝
2、陽產(chǎn)業(yè)存活下去的根本。 以房產(chǎn)、代建和養(yǎng)老，作為未來的三大重要發(fā)展戰(zhàn)略的綠城，早在2007年打造臨平藍庭項目時便開始了對老年地產(chǎn)運營的探索。項目劃撥了一幢房的面積用來試水養(yǎng)老地產(chǎn)，并將之命名頤養(yǎng)公寓。公寓總共十層：一、二層為社區(qū)醫(yī)院、活動中心、園區(qū)食堂及洗護中心。三、四層為護理院，主要針對自理能力有限的老人。五層以上則是老年公寓?！ ∑渲?，三、四層護理院對外采用租賃模式，按床位以及老人的身體狀況每月收取不等的床位費以及護理費?！?0個床位全部已經(jīng)出租出去了，而且還有好多人等著預約床位?！彼{庭護理院主任姜蘭芳告
3、訴記者，護理院的床位一直處在供不應求狀態(tài)?！ ‰m然護理院的租賃行情較好，但頤養(yǎng)公寓內(nèi)其余86套單獨用于銷售的公寓，僅賣出去十套左右，去化差強人意?！ ?jù)悉，頤養(yǎng)公寓下步計劃準備面向可以自理的老人開放九十兩層，房屋格局及裝修風格參照精裝公寓標準，而銷售模式則采取租賃形式?；蛟S，這是綠城養(yǎng)老公寓在探索了租售兩種模式之后的一次折中?！ 【驮诰G城徘徊在租與售兩者之間時，杭州另一個純養(yǎng)老項目蕭山紫荊園，卻開始嘗試另一種銷售模式：入戶保證金?！ 安扇∪霊舯ＷC金方式，所有產(chǎn)權(quán)由投資方盛和居持有?！边@便是紫荊園的銷售模式。按
4、目前在售單價10000元/平米算，入住老人需支付70萬元至90萬元不等的入戶保證金。在老人過世或其他原因撤離紫金園后，入戶保證金退還給本人或合法繼承人。 而除去事先抵押的入戶保證金外，老人每月按享受服務不同需支付不等育養(yǎng)費，價位每月不高于6.5元/平米。按現(xiàn)有戶型算，每套房的育養(yǎng)費基本在455元/月至585元/月不等?！ ∑鋵?，此類收費方式和當下養(yǎng)老地產(chǎn)流行的會員制收費方式有異曲同工之妙：收取一定額度押金，每月額外再收取住養(yǎng)費用。從目前市場反應看，此類銷售模式相比產(chǎn)權(quán)出售更受消費者親睞。 紫荊園此舉，最早雛
5、形源于杭州養(yǎng)老地產(chǎn)鼻祖金色年華”金家?guī)X退休生活中心。項目最早采用出售使用權(quán)方式，即可半年或一年支付租金也可以一次性支付45萬到50萬元買下50年使用權(quán)，即享受50年養(yǎng)老服務。位于富陽的金色年華叩響了杭州養(yǎng)老大門 對于出售使用權(quán)方式或繳納一定額度押金的養(yǎng)老公寓，浙江工商大學金融學院投資系主任朱晉認為，此類出租使用權(quán)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場前途較大，但是后期如何維持運營，如何提供優(yōu)質(zhì)管理服務卻是一大難題?！ ∮c服務的悖論 退休以后，老李身體狀況一直不佳。半年前他住進了杭州綠城藍庭的頤養(yǎng)公寓，2000元/每月的護理費對
6、于他這個離休干部來說，負擔并不大。 親民的護理費用加之相對完善的配套設備，頤養(yǎng)公寓成了很多老年人親睞的養(yǎng)老住處，但這卻引發(fā)了一個問題：主營單位的收支不平衡?！ 皟H藍庭一個項目的養(yǎng)老部分，我們就已經(jīng)投入1.08億了，”綠城藍庭園區(qū)服務主管袁挺告訴記者：“除去人員薪資成本，做養(yǎng)老地產(chǎn)在引進醫(yī)療、文體設備等方面的硬件配套方面需要大量資金支持?！薄 ∨c巨大的成本投入相比，緊靠床位和護理費收取的費用變顯得微不足道。綠城藍庭頤養(yǎng)公寓護理院共有60個床位，每個床位每日收取50至80元不等的床位費，每個老人按服務級別每月再
7、收取1000元至4000元不等護理費。如果按平均2500元一月的護理費以及每日50元的床位費來算，全年收入不到300萬?！ 《@部分收入的絕大部分都得用于支人員開支?！熬G城藍庭引進了綠城醫(yī)院的配套，可以說是個小醫(yī)院，其中醫(yī)生有6名，護士12名還有24名護工以及兼職人員數(shù)十人。”負責綠城藍庭護理工作的姜蘭芳這樣介紹到。 由于目前養(yǎng)老地產(chǎn)絕大多數(shù)物業(yè)類型為老年公寓，而其又具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)大多面臨投資額大、資金回收期長的困難?！ 〕司G城藍庭，杭州其他幾處養(yǎng)老項目老年公寓部分也基
8、本都處于虧損狀態(tài)。維持平衡尚且不易，甚者想從養(yǎng)老地產(chǎn)中分得賺錢一杯羹，更是難上加難。養(yǎng)老公寓的選址對生態(tài)環(huán)境通常要求較高/圖為金色年華 “金色年華”金家?guī)X退休生活中心是杭州養(yǎng)老公寓發(fā)展最為完善的養(yǎng)老機構(gòu)，由于其配套完善，服務到位，因此在老年人中口碑一直較好。“目前養(yǎng)老模式：居家服務式公寓、養(yǎng)生公寓和護理公寓。基本涵蓋了可自理老人、需護理老人等各種需求服務?！苯鹕耆A綜合管理辦公室主管
