第八章其他稅種納稅籌劃案例分析

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1、第八章其他稅種納稅籌劃案例分析計算題1.某房地產(chǎn)公司從事普通標準住宅開發(fā)，2009年11月15日.該公司出售一棟普通住宅樓，總面積12000平方米，單位平均售價2000元／平方米，銷售收入總額2400萬元，該樓支付土地出讓324萬元，房屋開發(fā)成本1100萬元，利息支出100萬元，但不能提供金融機構(gòu)借款費用證明。城市維護建設(shè)稅7％，教育費附加征收率3％.當?shù)卣?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除比例為10％。假設(shè)其他資料不變，該房地產(chǎn)公司把每平方米售價調(diào)低到1975元，總售價為2370萬元。計算兩種方案下該公司應(yīng)繳土地增值稅稅額和獲利金額并對其進行分析。第一種方案：(1)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收

2、入總額=2400(萬元)(2)扣除項目金額：①取得土地使用權(quán)支付的金額=324(萬元)②房地產(chǎn)開發(fā)成本=1100(萬元)③房地產(chǎn)開發(fā)費用=(324+1100)×1O％=142.4(萬元)④加計20％扣除數(shù)=(324+1100)×20％=284.8(萬元)⑤允許扣除的稅金，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加=2400×5％×(1+7％+3％.)=32(萬元.)允許扣除項目合計=324+1100+142.4+284.8+132=1983.2(萬元)(3)增值額=2400-1983.2=416.8(萬元)(4)增值率=416.8/1983.2×l00)％=21.02％(5)應(yīng)納

3、土地增值稅稅額=4l6.8×30％=l25.04(萬元)(6)獲利金額=收入-成本一費用一利息一稅金=2400-324-1100-l00-132-125.04=618.96(萬冗).第二種方案：(1)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額=l981.55(萬元)(2)增值額=2370-1981.55=388.45(萬元)(3)增值率=388.45/1981.55×100％=l9.6％該公司開發(fā)普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額的20％，依據(jù)稅法規(guī)定免征土地增值稅。(4)獲利金額=2370-324-1100-100-130.35=7l5.65(萬元、)降價之后，雖然銷售收入減少了30

4、萬元，但是，由于免征土地增值稅，獲利金額反而增加了96.69萬元。該公司建造的普通標準住宅之所以要繳納土地增值稅，是因為增值率超過了20％。納稅籌劃的具體方法就是控制增值率。2.甲房地產(chǎn)公司新建一棟商品樓，現(xiàn)已建成并完成竣工驗收。該商品樓一層是商務(wù)用房，賬面價值1000萬元。有三個經(jīng)營方案：一是對外出租，年租金120萬元；二是本公司開辦商場；三是以商務(wù)用房對外投資。計算分析哪種方案對甲公司比較有利?方案一：對外出租應(yīng)納營業(yè)稅稅額=l200000×5％=60000(元)應(yīng)納城市維護建設(shè)稅及教育費附加=60000×(7％+3％)=6000(元1應(yīng)納印花稅稅額：1200000×0.

5、1％=1200(元1應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=1200000×12％=144000(元’)應(yīng)納稅款合計金額=60000+6000+1200+l44000=211200(元)方案二：甲公司自己開辦商場，則只繳房產(chǎn)稅應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=10000000×(1-30％)×1.2％=84000(元)節(jié)省稅贊=2ll200-84000=127200(元)其中房產(chǎn)稅節(jié)省60000元。方案三：以房產(chǎn)投資，參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險，由被投資方按房產(chǎn)原值作為汁稅依據(jù)繳納房產(chǎn)稅，繳納的房產(chǎn)稅同方案二。但本方案投資方不繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加。如果甲公司以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)投資風(fēng)險.

6、這實際上是以聯(lián)營投資名義變相出租房產(chǎn)，根據(jù)稅法規(guī)定，出租方應(yīng)按租金收人繳納房產(chǎn)稅。