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1、長沙湘江旅游客運中心項目可行性研究報告深圳市某某工程咨詢院二零零六年五月94目錄第一部分：宏觀市場分析2一、長沙市城市概況及發(fā)展定位2二、長沙市經濟運行概況2三、社會消費情況2第二部分：長沙市商業(yè)市場分析2一、長沙商業(yè)概況2二、長沙市商業(yè)業(yè)態(tài)分析2三、長沙商業(yè)地產現(xiàn)狀及發(fā)展分析2第三部分：項目地塊解析2一、項目周邊區(qū)域調查2二、項目簡介2三、用地條件分析294四、項目的SWOT分析2五、項目綜合評價2第四部分：項目定位2方案一：傳統(tǒng)商業(yè)模式2方案二：創(chuàng)新商業(yè)模式2第五部分：財務分析2一、項目開發(fā)建設進度安排2二、投資估算及資金籌措2三、方案一經濟測算分析2
2、四、方案二經濟測算分析2關于項目招商部分的思考294第一部分：宏觀市場分析一、長沙市城市概況及發(fā)展定位（一）長沙市城市概況1、地理概況長沙位于中國東南部，湖南省東部偏北，湘江下游和長瀏盆地西緣。地域范圍為東經111o53′—114o15′，北緯27o51′—28o41′。其東臨江西宜春地區(qū)和萍鄉(xiāng)市，南接株洲、湘潭，西連婁底、益陽，北抵岳陽、益陽。長沙處湘江水系，境內有流入湘江的支流15條，其地形呈盆地狀，圍繞湘江兩岸是地勢低平的沖擊平原，東西兩側及東南面為低山與丘陵。長沙東西長約230公里，南北寬約88公里。2004年，全市土地面積為11819.5平方公里
3、，其中市區(qū)面積565.5平方公里，建成區(qū)面積189平方平方公里。2、屬性特征長沙是湖南省的省會，是湖南的政治、經濟、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我國首批公布的24個歷史文化名城之一和中國優(yōu)秀旅游城市94。長沙是東南沿海進軍中西部的橋頭堡，又是長江開發(fā)帶中洞庭湖經濟圈開放開發(fā)的依托中心。隨著長沙、株洲、湘潭經濟一體化實施，處于龍頭地位的長沙具有很好的發(fā)展前景。3、歷史文化特征有“楚漢名城”之譽的長沙有三千多年的文明史，長沙之名的由來有多種說法。最為流行的說法是：古人按星宿分野，與軫宿“長沙星”對應的這些地方就叫長沙，故長沙又有“星沙”的別稱?！伴L
4、沙”作為治所，秦稱“湘縣”、漢稱“臨湘”、晉稱“湘丹”、唐宋稱“譚州”等，明清名為“長沙”，1922年定為湖南的省會，1933年正式設市。長沙自古人文匯粹，賈宜貶居之地，朱熹講學之所，聞名天下的岳麓書院更是有千年歷史，長沙有各類學校3761所，其中高等院校23所。國防科技大學、中南大學、湖南大學、湖南師范大學等在國內享有盛譽。4、自然環(huán)境長沙屬亞熱帶季風氣候。因處盆地內部，距海較遠，受冬夏季風轉換，地勢向北傾斜等因素的影響，冬冷夏熱，四季比較分明。長沙平均氣溫為17.2oC，年平均日照時數(shù)為1677小時，年降水量為1390毫米。5、行政區(qū)劃、人口2005年
5、年末長沙市常住總人口639.3萬人，同比增長1.64%。戶籍總人口620.92萬人，同比增長1.73%，其中非農業(yè)人口218.07萬人，農業(yè)人口402.85萬人。城市化率為53.87%，同比提升2.68個百分點。946、長沙市與其它重要城市/區(qū)域的空間關系長沙在“滬港渝大三角”的經濟圈中具有不可小視的區(qū)位優(yōu)勢，規(guī)劃中的重慶—上海高速公路將使長沙處于這兩個中心城市8小時物流圈的交匯點；即將建設的武漢—廣州高速鐵路又將使長沙融入武漢、廣州兩個中心城市3小時經濟圈中。過去長沙物流成本過高形成的困境將得到極大緩解，城市資本競爭力迅速提升。受滬港渝大三角經濟圈和珠三
6、角經濟圈的交互影響，長沙的比較優(yōu)勢大為提升。另外，長株潭城市群的區(qū)位“比較優(yōu)勢”也很突出：它比鄭州、武漢等城市群更靠近珠三角經濟圈，是支撐港澳地區(qū)、沿海（江）開放地區(qū)發(fā)展的后方基地，在接受粵港澳地區(qū)產業(yè)的梯度轉移方面具有不可比擬的優(yōu)勢。可以說，長沙的區(qū)位優(yōu)勢正在凸現(xiàn)。94（二）長沙發(fā)展定位與城市規(guī)劃1、現(xiàn)有城市布局與發(fā)展現(xiàn)狀（1）城市性質2003年以前長沙的城市性質為全國歷史文化名城、湖南省省會，全省政治、經濟、文化、科技中心。目前而言，長沙的城市特色不明顯，不像有的城市特色鮮明，如港口城、汽車城、旅游城等，可以說長沙是商貿業(yè)較發(fā)達、消費水平較高、加工業(yè)實
7、力不強的有深厚文化底蘊的綜合型大城市。（2）城市規(guī)模通常而言，城市規(guī)模包括人口規(guī)模、用地規(guī)模和經濟總量規(guī)模。2004年底，全市土地面積為11819.5平方公里，其中市區(qū)面積565.5平方公里，建成區(qū)面積189平方公里。2005年底，,全市戶籍人口約620.92萬人，全市經濟總量（GDP）1519.9億元，人均GDP23968元。（3）城市布局942003年以前的城市布局為：“完善城市主體，發(fā)展兩翼兩組團”。一主體為城市舊城區(qū)周圍集中聯(lián)片發(fā)展地域；兩翼指馬坡嶺泉塘為東翼、望城坡天頂鄉(xiāng)為西翼；兩組團指撈霞組團和坪塘組團。目前西翼隔離帶已不存在，東翼由于新世紀文
8、化城、星沙的建設，已與主體聯(lián)為一片。2、城市發(fā)展定位（2020總體
