某某旅游客運(yùn)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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1、長(zhǎng)沙湘江旅游客運(yùn)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市某某工程咨詢?cè)憾懔懔晡逶履夸?2第一部分：宏觀市場(chǎng)分析4一、長(zhǎng)沙市城市概況及發(fā)展定位4二、長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況10三、社會(huì)消費(fèi)情況12第二部分：長(zhǎng)沙市商業(yè)市場(chǎng)分析18一、長(zhǎng)沙商業(yè)概況18二、長(zhǎng)沙市商業(yè)業(yè)態(tài)分析23三、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展分析38第三部分：項(xiàng)目地塊解析43一、項(xiàng)目周邊區(qū)域調(diào)查43二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介49三、用地條件分析52四、項(xiàng)目的SWOT分析5392五、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)55第四部分：項(xiàng)目定位56方案一：傳統(tǒng)商業(yè)模式57方案二：創(chuàng)新商業(yè)模式60第五部分：財(cái)務(wù)分析66一、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排66二、投資估算及資金籌措67三、方案一經(jīng)

2、濟(jì)測(cè)算分析71四、方案二經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析75關(guān)于項(xiàng)目招商部分的思考8292第一部分：宏觀市場(chǎng)分析一、長(zhǎng)沙市城市概況及發(fā)展定位（一）長(zhǎng)沙市城市概況1、地理概況長(zhǎng)沙位于中國東南部，湖南省東部偏北，湘江下游和長(zhǎng)瀏盆地西緣。地域范圍為東經(jīng)111o53′—114o15′，北緯27o51′—28o41′。其東臨江西宜春地區(qū)和萍鄉(xiāng)市，南接株洲、湘潭，西連婁底、益陽，北抵岳陽、益陽。長(zhǎng)沙處湘江水系，境內(nèi)有流入湘江的支流15條，其地形呈盆地狀，圍繞湘江兩岸是地勢(shì)低平的沖擊平原，東西兩側(cè)及東南面為低山與丘陵。長(zhǎng)沙東西長(zhǎng)約230公里，南北寬約88公里。2004年，全市土地面積為11819.5平方公里，其中

3、市區(qū)面積565.5平方公里，建成區(qū)面積189平方平方公里。2、屬性特征長(zhǎng)沙是湖南省的省會(huì)，是湖南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我國首批公布的24個(gè)歷史文化名城之一和中國優(yōu)秀旅游城市92。長(zhǎng)沙是東南沿海進(jìn)軍中西部的橋頭堡，又是長(zhǎng)江開發(fā)帶中洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈開放開發(fā)的依托中心。隨著長(zhǎng)沙、株洲、湘潭經(jīng)濟(jì)一體化實(shí)施，處于龍頭地位的長(zhǎng)沙具有很好的發(fā)展前景。3、歷史文化特征有“楚漢名城”之譽(yù)的長(zhǎng)沙有三千多年的文明史，長(zhǎng)沙之名的由來有多種說法。最為流行的說法是：古人按星宿分野，與軫宿“長(zhǎng)沙星”對(duì)應(yīng)的這些地方就叫長(zhǎng)沙，故長(zhǎng)沙又有“星沙”的別稱?！伴L(zhǎng)沙”作為治所，秦稱“湘縣”、漢

4、稱“臨湘”、晉稱“湘丹”、唐宋稱“譚州”等，明清名為“長(zhǎng)沙”，1922年定為湖南的省會(huì)，1933年正式設(shè)市。長(zhǎng)沙自古人文匯粹，賈宜貶居之地，朱熹講學(xué)之所，聞名天下的岳麓書院更是有千年歷史，長(zhǎng)沙有各類學(xué)校3761所，其中高等院校23所。國防科技大學(xué)、中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)等在國內(nèi)享有盛譽(yù)。4、自然環(huán)境長(zhǎng)沙屬亞熱帶季風(fēng)氣候。因處盆地內(nèi)部，距海較遠(yuǎn)，受冬夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換，地勢(shì)向北傾斜等因素的影響，冬冷夏熱，四季比較分明。長(zhǎng)沙平均氣溫為17.2oC，年平均日照時(shí)數(shù)為1677小時(shí)，年降水量為1390毫米。5、行政區(qū)劃、人口2005年年末長(zhǎng)沙市常住總?cè)丝?39.3萬人，同比增長(zhǎng)1.64%

5、。戶籍總?cè)丝?20.92萬人，同比增長(zhǎng)1.73%，其中非農(nóng)業(yè)人口218.07萬人，農(nóng)業(yè)人口402.85萬人。城市化率為53.87%，同比提升2.68個(gè)百分點(diǎn)。926、長(zhǎng)沙市與其它重要城市/區(qū)域的空間關(guān)系長(zhǎng)沙在“滬港渝大三角”的經(jīng)濟(jì)圈中具有不可小視的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃中的重慶—上海高速公路將使長(zhǎng)沙處于這兩個(gè)中心城市8小時(shí)物流圈的交匯點(diǎn)；即將建設(shè)的武漢—廣州高速鐵路又將使長(zhǎng)沙融入武漢、廣州兩個(gè)中心城市3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈中。過去長(zhǎng)沙物流成本過高形成的困境將得到極大緩解，城市資本競(jìng)爭(zhēng)力迅速提升。受滬港渝大三角經(jīng)濟(jì)圈和珠三角經(jīng)濟(jì)圈的交互影響，長(zhǎng)沙的比較優(yōu)勢(shì)大為提升。另外，長(zhǎng)株潭城市群的區(qū)位“比較優(yōu)勢(shì)

6、”也很突出：它比鄭州、武漢等城市群更靠近珠三角經(jīng)濟(jì)圈，是支撐港澳地區(qū)、沿海（江）開放地區(qū)發(fā)展的后方基地，在接受粵港澳地區(qū)產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移方面具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)?？梢哉f，長(zhǎng)沙的區(qū)位優(yōu)勢(shì)正在凸現(xiàn)。92（二）長(zhǎng)沙發(fā)展定位與城市規(guī)劃1、現(xiàn)有城市布局與發(fā)展現(xiàn)狀（1）城市性質(zhì)2003年以前長(zhǎng)沙的城市性質(zhì)為全國歷史文化名城、湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心。目前而言，長(zhǎng)沙的城市特色不明顯，不像有的城市特色鮮明，如港口城、汽車城、旅游城等，可以說長(zhǎng)沙是商貿(mào)業(yè)較發(fā)達(dá)、消費(fèi)水平較高、加工業(yè)實(shí)力不強(qiáng)的有深厚文化底蘊(yùn)的綜合型大城市。（2）城市規(guī)模通常而言，城市規(guī)模包括人口規(guī)模、用地規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量

7、規(guī)模。2004年底，全市土地面積為11819.5平方公里，其中市區(qū)面積565.5平方公里，建成區(qū)面積189平方公里。2005年底，,全市戶籍人口約620.92萬人，全市經(jīng)濟(jì)總量（GDP）1519.9億元，人均GDP23968元。（3）城市布局922003年以前的城市布局為：“完善城市主體，發(fā)展兩翼兩組團(tuán)”。一主體為城市舊城區(qū)周圍集中聯(lián)片發(fā)展地域；兩翼指馬坡嶺泉塘為東翼、望城坡天頂鄉(xiāng)為西翼；兩組團(tuán)指撈霞組團(tuán)和坪塘組團(tuán)。目前西翼隔離帶已不存在，東翼由于新世紀(jì)文化城、星沙的建設(shè)，已與主