中融財(cái)信渝中城股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃.

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1、中融國際信托有限公司中融-財(cái)信渝中城股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告（報(bào)告完成日期：2013年4月7日）經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門：機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部54聲明與保證我們?cè)诖寺暶髋c保證：本報(bào)告是按照《中融國際信托有限公司信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)合作方提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定信托計(jì)劃方案后完成的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。直接調(diào)查人簽字：年月日直接調(diào)查人簽字：年月日部門負(fù)責(zé)人簽字：年月日54目錄一、項(xiàng)目背景5二、

2、信托方案6（一）信托基本要素6（二）交易結(jié)構(gòu)71、交易結(jié)構(gòu)圖72、信托資金運(yùn)用73、擔(dān)保措施84、項(xiàng)目公司的管理85、信托財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)8三、交易對(duì)手情況調(diào)查8（一）項(xiàng)目公司8（二）項(xiàng)目公司母公司15（三）集團(tuán)公司整體情況分析27四、項(xiàng)目分析41（一）項(xiàng)目基本情況411、項(xiàng)目現(xiàn)狀412、開發(fā)計(jì)劃及控規(guī)指標(biāo)423、開發(fā)計(jì)劃434、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況43（二）項(xiàng)目市場(chǎng)情況441、宏觀經(jīng)濟(jì)概況442、當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場(chǎng)463、項(xiàng)目市場(chǎng)情況47（三）項(xiàng)目分析501、總投資預(yù)測(cè)502、已投入資金的合理性503、項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用預(yù)測(cè)表514、項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)54（四）本項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)

3、54五、用款項(xiàng)目551、用款項(xiàng)目簡介55542、項(xiàng)目控規(guī)指標(biāo)及開發(fā)進(jìn)度553、項(xiàng)目投資估算56六、風(fēng)險(xiǎn)控制措施分析57七、結(jié)論及建議5754一、項(xiàng)目背景本項(xiàng)目的交易對(duì)手為重慶財(cái)信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“財(cái)信地產(chǎn)”）的子公司重慶中置物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“中置物業(yè)”），財(cái)信地產(chǎn)成立于1996年，注冊(cè)資金20000萬元人民幣，是重慶財(cái)信企業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“財(cái)信集團(tuán)”）旗下的核心子公司，系國家一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，截至2011年末，財(cái)信地產(chǎn)累計(jì)完成開發(fā)及開發(fā)在建房地產(chǎn)總量逾400萬平方米，產(chǎn)品領(lǐng)域涵括：城市ShoppingMall、國際甲級(jí)寫字樓、

4、大型旅游地產(chǎn)、精品濱江社區(qū)、低密度高端物業(yè)、城市國際五星級(jí)商務(wù)酒店、度假溫泉酒店等物業(yè)類型。所開發(fā)項(xiàng)目分別獲“巴渝杯”優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)、重慶十大形象工程、城市建設(shè)“十佳項(xiàng)目”、“廣廈獎(jiǎng)”、“三峽杯”優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)、“綠色生態(tài)住宅小區(qū)”、“用戶滿意度”等多項(xiàng)殊榮。公司以業(yè)務(wù)范圍以重慶為中心，并已進(jìn)入北京、四川、海南、上海、河南、貴州等10多個(gè)主要城市。2011年，財(cái)信地產(chǎn)連續(xù)四屆榮獲重慶房地產(chǎn)50強(qiáng)企業(yè)（2011年位列第11位），2012年3月“2012年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”測(cè)評(píng)活動(dòng)中財(cái)信地產(chǎn)獲得“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200強(qiáng)”（位列第106位）。財(cái)信集團(tuán)創(chuàng)辦于1997

5、年，是一家以房地產(chǎn)、環(huán)保為主，兼具市政工程建設(shè)、金融投資的大型企業(yè)集團(tuán)，為國興地產(chǎn)（股票代碼：000838）第二大股東。截止2012年末，財(cái)信集團(tuán)已擁躉100億資產(chǎn)，公司業(yè)務(wù)已拓展至成都、北京、河南、貴州等城市。2012年3月2日，財(cái)信地產(chǎn)通過競(jìng)拍獲得位于重慶市渝中組團(tuán)C分區(qū)33-1-1/04號(hào)的YZ-3-1地塊，并于2012年3月2日與重慶市國土資源和房屋管理局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，地塊編號(hào)為YZ-3-1（以下簡稱“財(cái)信?渝中城項(xiàng)目”），土地成交價(jià)為106,264萬元，項(xiàng)目總共建筑面積388,369平方米，總投資278,849萬元。目前財(cái)信地產(chǎn)已經(jīng)投入

6、56,132萬元地價(jià)款。財(cái)信地產(chǎn)希望54與我公司就此項(xiàng)目開展信托合作，所融資金用于繳納渝中城項(xiàng)目的剩余土地價(jià)款和項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)。公司收入2.5%-3%/年，收入總額約4,800萬元。一、信托方案（一）信托基本要素1信托計(jì)劃名稱：中融-財(cái)信渝中城股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃2信托管理類型：主動(dòng)管理型3信托類型：集合資金信托計(jì)劃，結(jié)構(gòu)化4信托期限：24個(gè)月，滿一年可提前結(jié)束。5信托規(guī)模：16.7億元，其中優(yōu)先級(jí)8億元，次級(jí)8.7億元6資金運(yùn)用方式：股權(quán)投資，以900萬元受讓項(xiàng)目公司90%股權(quán)，其余優(yōu)先級(jí)資金以增資方式計(jì)入資本公積7信托受益權(quán)分層比例：優(yōu)先級(jí)固定收益、次級(jí)享有

7、扣除優(yōu)先級(jí)本金、收益及其他費(fèi)用后所有信托財(cái)產(chǎn)8資金用途：渝中城項(xiàng)目部分土地款和后期開發(fā)建設(shè)9公司收入：約2.5-3%/年，收入總額約為4,800萬元。10信托收益分配：按信托年度支付利息，信托生效滿1年后支付第一年信托收益，到期后一次性支付本金及剩余信托收益。（二）交易結(jié)構(gòu)1、交易結(jié)構(gòu)圖54設(shè)立、管理①中融信托認(rèn)購人項(xiàng)目公司財(cái)信渝中城股權(quán)投資集合信托計(jì)劃認(rèn)購①保管銀行保管⑧財(cái)信集團(tuán)信托利益分配①股加債進(jìn)入償還本息擔(dān)保需要簽署的主要交易文件：1《信托計(jì)劃說明書》；2《優(yōu)先級(jí)資金信托合同》；3《次級(jí)信托合同》；4《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（信托公司與財(cái)信地產(chǎn)簽署）；5《股權(quán)質(zhì)押

8、協(xié)議》（信