龍湖地產(chǎn)工程建安成本管理

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1、龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目工程建安成本管理思路龍湖地產(chǎn)造價采購總監(jiān)目錄（８個方面）龍湖成長之道項(xiàng)目工程建安完全成本的概念影響成本控制的因素動態(tài)成本的概念成本控制合理性的評判標(biāo)準(zhǔn)成本控制方法思路控制成本的責(zé)任人應(yīng)備的能力及素質(zhì)精裝修房及樣板房成本管理思路2１．龍湖成長之道單一多元本地異地區(qū)域聚焦戰(zhàn)略產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略在同一區(qū)域掌握不同業(yè)態(tài)與產(chǎn)品習(xí)性高層公寓花園洋房別墅購物中心提供與眾不同的高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)融入城市，在同一區(qū)域內(nèi)運(yùn)用系統(tǒng)的優(yōu)勢提供多元化的產(chǎn)品3高端別墅——香樟林別墅與藍(lán)湖郡大型別墅區(qū)4高層公寓——水晶酈城與楓香庭5商業(yè)——北城天街與西城天街6重慶區(qū)域項(xiàng)目分布重慶區(qū)域擁有二級開發(fā)項(xiàng)目

2、11個，一級開發(fā)項(xiàng)目2個水晶寫字樓紫都城四期藍(lán)湖郡四期觀山水西城天街好望山春森彼岸大竹林茶園新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目大學(xué)城彈子石禮嘉洪恩寺7成都區(qū)域項(xiàng)目分布成都區(qū)域擁有二級開發(fā)項(xiàng)目5個，一級開發(fā)項(xiàng)目3個晶藍(lán)半島北清波項(xiàng)目郫縣一級開發(fā)項(xiàng)目虹波項(xiàng)目晶藍(lán)半島海蓉一級開發(fā)項(xiàng)目白云渡719項(xiàng)目都江堰項(xiàng)目8龍湖已建成及在建大項(xiàng)目：(7個）重慶龍湖大社區(qū)：1083畝重慶藍(lán)湖大社區(qū)：2200畝重慶江與城：1800畝重慶茶園：2000畝重慶大學(xué)城：1500畝成都都江堰：18000畝北京牛欄山：1800畝9業(yè)務(wù)︱榮譽(yù)︱企業(yè)獎項(xiàng)2006年3月，2006中國房地產(chǎn)百強(qiáng)開發(fā)企業(yè)——國務(wù)院研究發(fā)展中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指

3、數(shù)研究院2006年10月，2005—2006年度中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)——中國建設(shè)部、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會1998年－2006年，連續(xù)10年、五屆重慶10佳住宅小區(qū)第一名2007年重慶直轄十年之“十年十企”重慶民營企業(yè)納稅第一名200320052006年度，三次榮獲全國住宅用戶滿意度測評第一名——中國質(zhì)量協(xié)會、全國用戶委員會10精細(xì)化重承諾開發(fā)十余年，無一次延遲交房成本計(jì)劃和執(zhí)行結(jié)果誤差3%以內(nèi)服務(wù)1.6萬戶，無一起法律訴訟同政府建立并維持良好互動與供應(yīng)商按月結(jié)算，從無拖欠11嚴(yán)格、審慎的投資決策體系集團(tuán)投資決策委員會（以下簡稱“投委會”）是集團(tuán)董事會直接領(lǐng)導(dǎo)下的獨(dú)立決策組織，對集團(tuán)內(nèi)所有項(xiàng)目的

4、投資具有終審決策權(quán)；上會項(xiàng)目需提供詳細(xì)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)預(yù)案，并完成項(xiàng)目全景模型的測算。12動態(tài)、精細(xì)化的投資過程管理投資的項(xiàng)目采用資金計(jì)劃、項(xiàng)目計(jì)劃、成本預(yù)算和階段性成果四維管理方式；按月進(jìn)行資金計(jì)劃和項(xiàng)目計(jì)劃的滾動跟蹤，集團(tuán)運(yùn)營管理中心據(jù)實(shí)調(diào)整項(xiàng)目全景模型，監(jiān)控項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)的變化情況；運(yùn)用成本系統(tǒng)時時動態(tài)進(jìn)行目標(biāo)成本管理；運(yùn)用階段性成果管理控制項(xiàng)目關(guān)鍵質(zhì)量和品質(zhì)。13２．項(xiàng)目工程建安完全成本的概念包括建造項(xiàng)目工程建構(gòu)筑物，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施及環(huán)境景觀工程的總造價，應(yīng)將所有的費(fèi)用羅列出來形成統(tǒng)一模塊（分業(yè)態(tài)）14３．影響成本控制的因素１）時間（項(xiàng)目開發(fā)周期及時段）２）市場變化（供求關(guān)系發(fā)生變

5、化）３）項(xiàng)目工程所在區(qū)位４）政策變化（產(chǎn)業(yè)政策及金融政策）５）企業(yè)的核心價值觀６）企業(yè)不同發(fā)展階段15４．動態(tài)成本的概念隨著項(xiàng)目工程的實(shí)施推進(jìn)其值越來越接近實(shí)際值，直至所有的工程及材料結(jié)算出來其總和即為該項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生建安成本16５．成本控制合理性的評判標(biāo)準(zhǔn)１）企業(yè)已實(shí)施項(xiàng)目對應(yīng)業(yè)態(tài)的歷史實(shí)發(fā)成本數(shù)據(jù)的修正值２）建立內(nèi)部計(jì)價定額（比如各樓棟單元門價格組成，護(hù)窗欄桿價格組成）３）同一區(qū)域同行業(yè)對應(yīng)業(yè)態(tài)的比較值17６．成本控制方法思路１）項(xiàng)目投資分析與設(shè)計(jì)階段的成本管理思路２）集中招標(biāo)及集中采購的管理思路３）資金計(jì)劃管理工作改進(jìn)思路４）對有成本彈性的分項(xiàng)工程進(jìn)行成本挖潛的思路５）預(yù)結(jié)算管理思路1

6、8７．控制成本的責(zé)任人應(yīng)備的能力及素質(zhì)了解設(shè)計(jì)并懂工程項(xiàng)目管理的經(jīng)濟(jì)師設(shè)計(jì)過程擋墻斷面情況及擋墻形式預(yù)估造價原設(shè)計(jì)擋土面斜度：1:0.15每米體積：11.29立方米擋墻方量：約6000立方米材料：C15毛石混凝土約230萬優(yōu)化設(shè)計(jì)擋土面斜度：1：0每米體積：7.71立方米擋墻方量：約4100立方米材料：條石（表面用效果較好的條石）約135萬（降低４１％）合同價從招標(biāo)的角度出發(fā)，將此項(xiàng)工程單獨(dú)分包（此項(xiàng)工程是包含在總包施工范圍中的），多家單位談判比價，再次節(jié)約成本約25萬。110萬　　?。ń档汀。保保ィ?9８．精裝修房及樣板房的成本管理思路1)采取工程量清單報價總價包干的招標(biāo)模式，從招標(biāo)階段開

7、始即評估控制精裝修房的成本。2）通過提高裝修質(zhì)保金、制訂針對精裝修房專用的維保條款，規(guī)避業(yè)主使用階段的維護(hù)維修成本風(fēng)險。3）有控制地開放材料自行報價(大部份材料只認(rèn)質(zhì)不認(rèn)價)，優(yōu)化工程量清單招標(biāo)模式下的材料確認(rèn)方式，提高合同可執(zhí)行度，提高工作效率。4）引進(jìn)具有裝飾裝修總包能力的裝飾單位，建立精裝修總分包管理模式，降低管理難度，減少因?yàn)槭┕そ缑娌磺遑?zé)任不明引起的額外成本發(fā)生。20