龍湖地產(chǎn)-重慶龍湖成本管理實(shí)施細(xì)則

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1、重慶龍湖成本管理實(shí)施細(xì)則PMO召集人楊永席2008-1-41目錄1.目的2.適用范圍3.成本管理對(duì)象及責(zé)任人界定4.管理辦法2目的規(guī)范和指導(dǎo)重慶龍湖的成本管理工作；明確成本管理職責(zé)；解決何時(shí)做、如何做的問(wèn)題；3適用范圍本辦法適用于重慶公司各項(xiàng)目的成本管理；4管理辦法土地投資論證階段項(xiàng)目啟動(dòng)階段方案設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段工程實(shí)施階段項(xiàng)目竣工成本確認(rèn)項(xiàng)目竣工結(jié)算5土地投資論證階段根據(jù)發(fā)展部提供的土地信息，由總經(jīng)理主持，公司PMO成員參加，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位（含擬售價(jià)格及項(xiàng)目成本設(shè)定等）；根據(jù)地塊項(xiàng)目定位，研發(fā)部負(fù)責(zé)完

2、成《項(xiàng)目預(yù)案》，發(fā)展部負(fù)責(zé)提供土地信息及周邊市政配套情況；根據(jù)項(xiàng)目定位、《項(xiàng)目預(yù)案》、土地信息和周邊市政配套情況，由司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理（或其指定人員）負(fù)責(zé)完成土地投資論證階段《項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地版）》；6土地投資論證階段《項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地版）》由公司PMO會(huì)審，總經(jīng)理最終審定。如不能滿(mǎn)足拿地成本要求，由總經(jīng)理給定一個(gè)成本限值，造價(jià)采購(gòu)部和研發(fā)部按此限值去重新規(guī)劃和測(cè)算；《項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地版）》按照集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板的要求完成；《項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地版）》是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報(bào)投委會(huì)委員審核；如土

3、地中標(biāo)，《項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地版）》將作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。否則由造價(jià)采購(gòu)部存檔。7項(xiàng)目啟動(dòng)階段在項(xiàng)目啟動(dòng)階段，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員應(yīng)明確，至少包括項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理；項(xiàng)目的啟動(dòng)會(huì)議由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織準(zhǔn)備會(huì)議、啟動(dòng)會(huì)議，會(huì)議上應(yīng)明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、市政接口。由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、造價(jià)采購(gòu)部、研發(fā)部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）》，在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)上，由PMO審批后下達(dá)；8項(xiàng)目啟動(dòng)階段項(xiàng)目目標(biāo)成本啟動(dòng)版帶入經(jīng)

4、濟(jì)模型測(cè)算后應(yīng)達(dá)到或超過(guò)土地版的收益指標(biāo)；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中應(yīng)有容積率指標(biāo)面積、地上建筑面積、地下建筑面積、贈(zèng)送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設(shè)施面積、車(chē)庫(kù)面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、道路面積、圍墻長(zhǎng)度、市政接入長(zhǎng)度等成本測(cè)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（詳見(jiàn)附件）；啟動(dòng)版目標(biāo)成本主要參考公司的歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)變化預(yù)期、項(xiàng)目的特點(diǎn)（基礎(chǔ)形式、市政接駁口等），根據(jù)配置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算；9項(xiàng)目啟動(dòng)階段根據(jù)《項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)版》，項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員一起研討，最后由項(xiàng)目成本經(jīng)理和項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)形成《項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成

5、本控制重點(diǎn)和控制方案》，并經(jīng)公司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核，PMO負(fù)責(zé)人、地區(qū)公司總經(jīng)理審批，送達(dá)地區(qū)公司PMO成員；根據(jù)《項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)和控制方案》，項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理完成《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)成本控制附件》，經(jīng)項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核通過(guò)后，作為《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》的附件。10方案設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)完成后20個(gè)工作日內(nèi)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織，項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案）》和《項(xiàng)目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案）》，項(xiàng)目成本經(jīng)理?yè)?jù)其完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）》。方案設(shè)計(jì)完成后

6、應(yīng)作好造價(jià)咨詢(xún)單位的委托，以便進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)的測(cè)算及方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較；方案設(shè)計(jì)完成后應(yīng)委托造價(jià)咨詢(xún)單位、面積測(cè)繪單位對(duì)規(guī)劃建筑面積、銷(xiāo)售建筑面積、造價(jià)建筑面積進(jìn)行計(jì)算；11方案設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目目標(biāo)成本方案版中單體的建筑指標(biāo)應(yīng)由成本經(jīng)理測(cè)算完成，至少應(yīng)包括：外墻面積指標(biāo)、外保溫面積指標(biāo)、外裝不同飾材的面積指標(biāo)、外裝線條指標(biāo)、門(mén)窗面積指標(biāo)、屋面飾材指標(biāo)、防水面積指標(biāo)、大堂裝飾面積指標(biāo)、室內(nèi)公共部分裝修面積指標(biāo)、室內(nèi)精裝修面積指標(biāo)（精裝修交房項(xiàng)目）；基礎(chǔ)工程成本應(yīng)結(jié)合地質(zhì)勘察報(bào)告，計(jì)算基礎(chǔ)工程量結(jié)合歷史數(shù)據(jù)、市場(chǎng)預(yù)期測(cè)算；主體工

7、程成本的工程量參考?xì)v史項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，單價(jià)結(jié)合現(xiàn)合同條件以及市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行測(cè)算；12方案設(shè)計(jì)階段景觀工程成本的工程量應(yīng)按照方案圖進(jìn)行測(cè)算完成，至少應(yīng)包括：景觀面積、軟景面積、硬景面積、水體面積、鋪裝面積、擋墻工程量、圍墻工程量、代征綠地面積；三通一平工程成本的土石方工程量應(yīng)根據(jù)方案圖（或平場(chǎng)圖）、原始地貌圖進(jìn)行計(jì)算，施工道路、施工水電、臨時(shí)設(shè)施根據(jù)施工平面布置圖測(cè)算；基礎(chǔ)設(shè)施工程成本根據(jù)綜合管網(wǎng)圖（方案版）測(cè)算工程量，至少應(yīng)包括：道路工程量、雨污水工程量、雨污水處理池工程量、強(qiáng)弱電管網(wǎng)工程量、給水管道工程量；13方案設(shè)

8、計(jì)階段如《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）》未超過(guò)《項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)版》中的預(yù)設(shè)總成本（除土地外開(kāi)發(fā)成本）的3%，則只需按《方案設(shè)計(jì)階段成果》審批流程提交審批。否則，需項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理和項(xiàng)目成本經(jīng)理對(duì)超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進(jìn)行分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司PMO進(jìn)行研討和審核。根據(jù)審核通過(guò)的《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）》，由項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)成本控