房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制及管理淺析

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1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制及管理淺析　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究及意義　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目投資分析決策階段、前期階段、建設(shè)階段、租售階段及使用階段全過(guò)程中，由于不確定因素的存在而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)存在于投資決策階段、土地獲取階段、建設(shè)階段、物業(yè)管理階段這四個(gè)主要環(huán)節(jié)。其中投資決策階段包括：開(kāi)發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。土地獲取階段包括：土地購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、征地安置風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)階段包括：招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理階段包括：自然災(zāi)害、意外事故。　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素是客觀存

2、在的，風(fēng)險(xiǎn)事件是否發(fā)生，發(fā)生的可能性是不確定的，風(fēng)險(xiǎn)后果也是不確定的。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究必須通過(guò)對(duì)多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析辨識(shí)，建立必要的數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行量化處理，實(shí)現(xiàn)定性分析與定量分析相結(jié)合，以測(cè)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度。風(fēng)險(xiǎn)研究是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的前提和基礎(chǔ)。　　風(fēng)險(xiǎn)管理于20世紀(jì)30年代起源于美國(guó)，現(xiàn)已成為一門(mén)獨(dú)立的學(xué)科，廣泛應(yīng)用于投資管理、工程項(xiàng)目管理和企業(yè)管理中。風(fēng)險(xiǎn)管理包括：風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)、分析與評(píng)價(jià)、規(guī)避轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究旨在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行客觀地預(yù)測(cè)和辨識(shí)、準(zhǔn)確地量化評(píng)估、尋找有效的規(guī)避控制對(duì)策，進(jìn)而實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)管理

3、服務(wù)。這對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，均有著極其重大的意義。　　(一)風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于企業(yè)發(fā)展的意義　　企業(yè)創(chuàng)建和發(fā)展的根本目的在于盈利，利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)并存。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者沒(méi)有超前的意識(shí)、靈活的頭腦、嫻熟的手段把握不確定因素的脈搏，并對(duì)其進(jìn)行有效的防范和控制，很可能就血本無(wú)歸，陷入絕境。許多規(guī)模較小或初次涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的公司就是由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，盲目樂(lè)觀、主觀臆斷、對(duì)需求沒(méi)有深入細(xì)致的研究、定位失誤、投資或入市時(shí)機(jī)不當(dāng)導(dǎo)致了極其慘重的失利?！　?二)風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)既是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，又是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

4、健康有序地實(shí)施，可以從根本上解決由于工業(yè)發(fā)展速度加快，城市人口急劇增加所導(dǎo)致的住宅緊缺、交通堵塞、建筑混亂、環(huán)境惡化等城市問(wèn)題，為城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的建設(shè)注入資金和活力，從而帶動(dòng)建材業(yè)、建筑業(yè)及其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！　》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的健康、有序從根本上取決于前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、促銷(xiāo)的理性構(gòu)思和運(yùn)作等，風(fēng)險(xiǎn)研究是實(shí)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展的前提?！　?三)風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于城市與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要來(lái)源，不同類(lèi)型、不同時(shí)期房地產(chǎn)投資規(guī)模的分析和確定在很大程度上影響各類(lèi)房地產(chǎn)供求關(guān)系。而供求關(guān)系對(duì)具體項(xiàng)目的價(jià)格、開(kāi)發(fā)周期、

5、空置率、銷(xiāo)售成本具有決定性的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的水平直接關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)城市規(guī)劃的制定具有重要的警示作用，對(duì)城市規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)起著重要的推動(dòng)作用?！　《⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范及控制手段　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨諸多的風(fēng)險(xiǎn)因素，投資者在投資決策前及項(xiàng)目實(shí)施中就不得不采用各種手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范、利用或控制，以盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生，降低風(fēng)險(xiǎn)損失?！　?一)風(fēng)險(xiǎn)的回避風(fēng)險(xiǎn)的回避主要是中斷風(fēng)險(xiǎn)源，使其不致發(fā)生或遏制其發(fā)展。這種手段主要包括以下兩種形式：　　1、放棄業(yè)已承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容以避免更大的損失　　采用這種手段有時(shí)需要做出某種犧牲，但這些犧牲較之承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)真正發(fā)生可能造

6、成的損失要小得多。如開(kāi)發(fā)商在投資決策分析階段市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)偏頗，又沒(méi)有采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄕ頂?shù)據(jù)，為投資決策提供錯(cuò)誤依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期階段已投入相當(dāng)數(shù)量的資金后，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)地質(zhì)條件異常惡劣，繼續(xù)下去將可能數(shù)倍增加基礎(chǔ)處理費(fèi)，因此，不得不重新決策，重新進(jìn)行項(xiàng)目選址工作?！　?、拒絕承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的實(shí)力和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，以及對(duì)市場(chǎng)狀況的認(rèn)真分析，對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，采取放棄原則，避免招致大的風(fēng)險(xiǎn)損失，但同時(shí)也放棄了由此獲利的可能。如開(kāi)發(fā)商以包銷(xiāo)的方式委托物業(yè)代理，目的在于回避市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)損失，但也放棄了價(jià)格提升帶來(lái)的巨額利潤(rùn)?！　★L(fēng)險(xiǎn)回避雖是一種風(fēng)

7、險(xiǎn)防范措施，但應(yīng)該承認(rèn)這是一種消極的防范手段。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。如果處處回避、事事回避，其結(jié)果只能是停止生存。如果開(kāi)發(fā)商想謀取更大的發(fā)展，最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段?！　?二)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移　　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指采取一定的技術(shù)措施轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者，按照措施的不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的形式又可分為三種類(lèi)型：　　1、合同形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移　　即通過(guò)合同形式將風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)本身及其財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)的其它人。以達(dá)到減小本方風(fēng)險(xiǎn)損失程度的目的。例如：開(kāi)發(fā)