【北美購房網(wǎng)】租金回報(bào)率最全計(jì)算方法 (1)

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1、【北美購房網(wǎng)】租金回報(bào)率最全計(jì)算方法購買美國房產(chǎn)后出租，是目前比較好的投資思路。其租金是固定的投資回報(bào)，而隨著美國房產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，將來在房產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)再買出同時(shí)可獲得增值收益。如果是準(zhǔn)備以后移民自住和度假自住那也是可行的。但是如果是選擇投資購買后出租，怎么計(jì)算租金回報(bào)率？一般美國投資型房產(chǎn)可分為兩種：一種是貸款買房，第二種是現(xiàn)金買房。下面就兩種投資方式對(duì)租金回報(bào)率進(jìn)行了分析。一、貸款買房的租金回報(bào)率美國貸款買房租金回報(bào)率與每年凈收入和自付額百分比有關(guān)，假設(shè)貸款全部采用每年分期固定還款的方式。租金回報(bào)率

2、=每年凈收入/自付額%每年凈收入=年租金收入-持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出–年固定還款額。其中，自付額(頭款)即購房總價(jià)扣除銀行貸款的部分。年租金收入就是跟租戶約定的年租金。為了估計(jì)一棟房屋的未來年租金收入，可以將附近社區(qū)同等條件的已出租房屋的租金拿來比較。例如，通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的幫助，找出周圍同等條件已出租的10套房屋，看看這些房屋的年租金收入，就可以大致估計(jì)出自己想要投資的房屋的未來租金收入。但是這里有個(gè)技巧，一定不要拿這10套房租中租金最高的那一套作為參照，因?yàn)檫@樣很可能會(huì)使你預(yù)計(jì)的租金收入虛高

3、。比較正確的方法是找到出現(xiàn)次數(shù)最多的租金價(jià)格，然后以這個(gè)數(shù)字，或者比這個(gè)數(shù)字稍低的價(jià)格作為你的參照。以后在實(shí)際出租房屋的時(shí)候，也應(yīng)當(dāng)遵循這個(gè)方法來確定房租價(jià)格。為什么？我們待會(huì)兒談到“空置期分?jǐn)偂钡臅r(shí)候詳細(xì)講。持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出一般包括：房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、社區(qū)費(fèi)、維修費(fèi)、空置期分?jǐn)?、出租管理費(fèi)等項(xiàng)目。這里要特別解釋一下“空置期分?jǐn)偂?。案例：一?006年建的334平米獨(dú)立屋,購買價(jià)$36萬,自付額(30%)為$108000貸款額$252000(30年分期固定攤還,利率4%,貸款月付$1,2

4、03.09)，月租金$2400。年租金收入=2400x12=$28800(伊市獨(dú)立屋的真實(shí)例子)持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出包括:a)房地產(chǎn)稅:購房總價(jià)x1.9%=$6840b)房屋保險(xiǎn):$815(各房屋因地點(diǎn),新舊,保項(xiàng)有異,保費(fèi)不同)c)社區(qū)費(fèi):無d)維修費(fèi)：預(yù)計(jì)$300e)空置期分?jǐn)偅喊雮€(gè)月租金$1200f)出租傭金：年租金x6%)/2=$864(注2013年5月數(shù)據(jù)，租金已降至2-3%)持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出總計(jì)：$10019年固定還款額=$1,203.09x12=14437.08每

5、年凈收入=$28800-$10019-$14437.08=$4343.92租金回報(bào)率=4343.92/108000=4.02%。以上的例子如果需要管理么司代管,當(dāng)然就要另一筆開銷,管理費(fèi)假定為6%=1728每年凈收入就只剩余$2615.92租金回報(bào)率=2615.92/108000=2.42%。二、現(xiàn)金買房的租金回報(bào)率現(xiàn)金購買的房產(chǎn)的租金回報(bào)率的計(jì)算公式很簡(jiǎn)單，說白了就是出租房屋到手的凈收入除以購房的總價(jià)。租金回報(bào)率=每年凈房租收入/購房總價(jià)%首先計(jì)算購房總價(jià)。購房總價(jià)很容易獲得，就是房屋買家支付給賣家

6、的金額。然后計(jì)算每年凈房租收入。每年凈房租收入=年租金收入—持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出你購買的房屋一般很少能立刻找到租戶，因此幾乎總會(huì)有一段時(shí)間是空置的。所以在計(jì)算每年平均的凈房租收入的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)把分?jǐn)偟矫磕甑目罩玫哪嵌螘r(shí)期的租金扣除。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，一般租賃合同為一年期,但可到期續(xù)約，實(shí)際的平均租賃長度可以估計(jì)為2年，平均的空置時(shí)間可估計(jì)為一個(gè)月，因此空置期分?jǐn)偟侥昙窗雮€(gè)月的房屋租金。通過確定合理的房租價(jià)格，就可以將空置期有效降下來。因?yàn)榇蠖鄶?shù)租戶對(duì)房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去

7、。我們上面提到過，應(yīng)當(dāng)比較周圍同等條件的已出租房屋，找到出現(xiàn)次數(shù)最多的租金價(jià)格，然后以這個(gè)數(shù)字，或者比這個(gè)數(shù)字稍低的價(jià)格作為你的參照。根據(jù)我們房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的長期經(jīng)驗(yàn)，這樣做可以吸引到更多的租戶來看房，房屋也能更快地租出去，這樣空置期就縮短了。比較一下，如果定過高的房租價(jià)格，肯定鮮有人來問津，房屋將會(huì)空置很長一段時(shí)間。最后綜合下來算一筆賬，前者的收益肯定要更高。設(shè)置合理的房租價(jià)格還有個(gè)好處，就是對(duì)你的房屋感興趣的租戶很多，所以房屋業(yè)主可以在提出租房申請(qǐng)的租戶中挑選到信用、品行最好的租戶。這很重要，如果遇到

8、信用不好的租戶，業(yè)主就慘了。很可能第一個(gè)月會(huì)按時(shí)收到房租，以后房租就很難收齊了。收不到房租，業(yè)主只有驅(qū)逐租戶。按照美國的法律，驅(qū)逐租戶要走一個(gè)比較復(fù)雜的程序，對(duì)于業(yè)主來說，不但損失了收益，而且?guī)硪幌盗新闊?。如果租戶的生活?xí)慣不好，也會(huì)給房屋帶來不必要的損害，以后房屋的維修費(fèi)就高了。總之，設(shè)定合理的房租價(jià)格，選擇適合的租戶，對(duì)于房屋出租收益的保障，非常重要。租賃經(jīng)紀(jì)人幫助租賃可以大大節(jié)省您的工作和時(shí)間，專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以后惡房