一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的總體要求

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1、附件：A1包項(xiàng)目技術(shù)和服務(wù)要求一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的總體要求1．綜合評(píng)述現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)的適用性、協(xié)調(diào)性和完整性，提出存在的問題及此次改進(jìn)的方案；2．根據(jù)實(shí)際情況和規(guī)程要求，選取綜合定級(jí)或分類定級(jí)的方法劃分或調(diào)整土地級(jí)別；3．分級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域評(píng)定商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)三種用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)，鼓勵(lì)根據(jù)工作需要增加公共管理與公共服務(wù)等用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)；4．建立與城鎮(zhèn)用地類型相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系；應(yīng)增加地下空間使用權(quán)價(jià)格的修正體系；5．編繪土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、樣點(diǎn)地價(jià)圖；6．編制城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告；7．建立土地級(jí)別與基準(zhǔn)地

2、價(jià)更新數(shù)據(jù)庫(kù)；8．開展土地增值收益率測(cè)算工作；9．組織對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果驗(yàn)收和報(bào)請(qǐng)政府批準(zhǔn)公布實(shí)施。二、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新一般要求1．評(píng)價(jià)范圍：基準(zhǔn)地價(jià)更新的范圍是城市或建制鎮(zhèn)以及開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)等城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃覆蓋的區(qū)域，可結(jié)合城市總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)建成情況適當(dāng)擴(kuò)大或縮小，對(duì)評(píng)價(jià)范圍及變化要予以對(duì)比說明。2．基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵?；鶞?zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵主要從基準(zhǔn)日、用途、權(quán)利狀況、使用年期、容積率、開發(fā)程度等方面進(jìn)行界定。建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，與城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)在基準(zhǔn)日、用途、權(quán)利狀況、使用年期四個(gè)方面應(yīng)相一致，本次更新基準(zhǔn)地價(jià)期日設(shè)定為2016年1月1

3、日，基準(zhǔn)地價(jià)權(quán)利狀況為完整國(guó)有土地使用權(quán)。3．更新方法。為了使城鎮(zhèn)土地定級(jí)成果符合客觀實(shí)際，保持成果的現(xiàn)勢(shì)性，在影響城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的主導(dǎo)因素發(fā)生變化，導(dǎo)致土地利用條件出現(xiàn)明顯差異時(shí)，必須對(duì)城鎮(zhèn)土地級(jí)別進(jìn)行重新評(píng)定（例如行政區(qū)劃調(diào)整、新城區(qū)建設(shè)、規(guī)劃布局調(diào)整、重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施等）縣級(jí)市、設(shè)區(qū)市及以上城市，以及具備比較系統(tǒng)分區(qū)規(guī)劃或詳細(xì)規(guī)劃且功能區(qū)分異較明顯的（市），應(yīng)采用分類定級(jí)的方法劃分土地級(jí)別，其他縣及建制鎮(zhèn)，可采用綜合定級(jí)的方法劃分土地級(jí)別。4．修正體系。本次城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新，應(yīng)強(qiáng)化基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的更新完善?；鶞?zhǔn)地價(jià)成果的修正體系中

4、必須包括地價(jià)影響因素修正體系、容積率修正體系、用途修正體系、開發(fā)程度修正體系等，提高修正體系的完整性和科學(xué)性。三、成果預(yù)審要求及提交內(nèi)容更新成果驗(yàn)收前需進(jìn)行初步成果預(yù)審，成果預(yù)審后需要出具預(yù)審意見，上報(bào)正式驗(yàn)收成果應(yīng)包含預(yù)審意見及修改情況說明。預(yù)審時(shí)應(yīng)提供以下資料：1．現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施狀況評(píng)價(jià)報(bào)告；2．城鎮(zhèn)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告；3．城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)圖；4．城鎮(zhèn)土地定級(jí)級(jí)別圖；5．樣點(diǎn)地價(jià)圖；．6．土地增值收益調(diào)查測(cè)算專題報(bào)告。四、成果驗(yàn)收與備案提交內(nèi)容土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新項(xiàng)目成果包括文本、圖件和數(shù)據(jù)庫(kù)等三大類成果，具體如下：

5、1．城鎮(zhèn)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告；2．城鎮(zhèn)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告；3．城鎮(zhèn)土地定級(jí)級(jí)別圖；4．城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)圖；5．城鎮(zhèn)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)庫(kù)；6．土地增值收益調(diào)查測(cè)算專題報(bào)告。五、土地增值收益率測(cè)算技術(shù)要點(diǎn)1．土地增值收益及土地增值收益率的內(nèi)涵。土地增值收益是指土地市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額。土地增值收益率是土地市場(chǎng)價(jià)格與土地成本價(jià)格差額占成本價(jià)格的比率。用公式表示為：土地增值收益率=土地增值收益÷（土地取得費(fèi)十土地開發(fā)費(fèi)十稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)）2．樣點(diǎn)抽樣方法及數(shù)據(jù)獲取。采用全樣本調(diào)查方法，區(qū)分商服、住宅和工業(yè)三種用途對(duì)

6、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)區(qū)域及周邊區(qū)域近5年土地交易樣本進(jìn)行全樣本調(diào)查，獲取樣本成本、收益情況。通過數(shù)據(jù)處理，獲得各樣本的土地增值收益，并測(cè)算土地增值收益率，剔除異常樣點(diǎn)后采用算數(shù)平均值法測(cè)算各類型、各用途及評(píng)價(jià)區(qū)域平均土地增值收益率。3．樣本調(diào)查內(nèi)容，一是劃撥土地補(bǔ)交出讓金比例調(diào)查，調(diào)查當(dāng)?shù)卦诰唧w工作中是否采用按比例補(bǔ)交方式，具體比例是多少，需要調(diào)查文件依據(jù)；二是土地取得成本調(diào)查，調(diào)查新增建設(shè)用地土地取得成本主要包括征地補(bǔ)償成本及征地過程中繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)；存量建明細(xì)分類賬戶采用設(shè)用地土地取得成本主要包括拆遷成本及拆遷過程中繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)；三是土地

7、開發(fā)費(fèi)調(diào)查，（擬）出讓時(shí)政府實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)程度及共對(duì)應(yīng)的土地開發(fā)費(fèi)用，此項(xiàng)調(diào)查包括單宗地土地開發(fā)費(fèi)用調(diào)查、城市新區(qū)平均開發(fā)成本調(diào)查；四是其他成本：指本應(yīng)從土地有償使用收入（或收益）中計(jì)提，但當(dāng)?shù)赜忻鞔_規(guī)定需由土地使用者向政府另行繳納的各類專項(xiàng)資金，主要有新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金、教育資金、保障性安居工程資金等；五是樣本對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵。樣本價(jià)格形成時(shí)點(diǎn)，其所在級(jí)別或參照級(jí)別對(duì)應(yīng)的同用途基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵。4．樣本土地增值收益測(cè)算。本次測(cè)算需要區(qū)分新增商服、新增住宅、新增工業(yè)、存量商服、存量住宅、存量工業(yè)和

8、劃撥土地七種用地類型的土地增值收益和土地增值收益率。根據(jù)對(duì)土地估價(jià)時(shí)一般所用到的參數(shù)的調(diào)查，成本逼近法中測(cè)算利息時(shí)計(jì)息期一般不超過3年，利率按照2015年10月24日公布的銀行一年期貸款利率計(jì)算；測(cè)算利潤(rùn)時(shí)