成都建信·奧林匹克園項(xiàng)目可行性

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1、成都建信·奧林匹克花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告成都博思房地產(chǎn)決策資訊顧問(wèn)有限公司二00一年十月目錄報(bào)告總體結(jié)論6I.報(bào)告說(shuō)明6II.總體評(píng)價(jià)6III.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7IV.結(jié)論與建議8第一章項(xiàng)目介紹91．1項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀91．1．2項(xiàng)目背景91．1．3地塊現(xiàn)狀91．2項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)環(huán)境101．2．1自然及人文歷史景觀條件101．2．2交通條件101．2．3水、土地、空氣污染狀況101．2．4項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析101．3項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析111．4項(xiàng)目地塊周邊居民狀況111．5項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況111．6項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況11

2、1．6．1商業(yè)設(shè)施111．6．2生活設(shè)施111．7項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析121．7．1優(yōu)勢(shì)分析121．7．2劣勢(shì)分析13第二章宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究142.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣狀況對(duì)本項(xiàng)目的影響142.2銀行利息及金融政策對(duì)本項(xiàng)目的影響142.3通貨膨脹因素對(duì)本項(xiàng)目的影響152.4固定資產(chǎn)投資對(duì)本項(xiàng)目的影響152.5消費(fèi)需求對(duì)本項(xiàng)目的影響16第三章項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析173．1項(xiàng)目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理173．1．1行政區(qū)劃173．1．2自然地理173．2項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r183.2.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)183.2.2對(duì)外開放183.2.3城鄉(xiāng)建設(shè)193.3溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略

3、定位193．4項(xiàng)目區(qū)位人文歷史與景觀狀況193．4．1人文歷史193．4．2項(xiàng)目區(qū)位景觀狀況203．6項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況223．7項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況233．7．1．能源狀況233．7．2．通訊狀況233．7．3．教育條件233．7．4．醫(yī)療條件233．8項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃243．9項(xiàng)目區(qū)位綜合開發(fā)價(jià)值分析243．9．1有利因素243．9．2不利因素25第四章成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀274．1房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加274.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁274．3住宅開發(fā)份額不斷擴(kuò)大284．4規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高

4、284．5商品房銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)趨緩，房?jī)r(jià)趨于下降284．6開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善294．7空置總量與空置面積上升294．8土地政策購(gòu)置面積增勢(shì)較猛294．9成都房地產(chǎn)市場(chǎng)展望31第五章市場(chǎng)有效需求及項(xiàng)目定位建議325．1消費(fèi)者特征分析325．1．1消費(fèi)能力325．1．2年齡結(jié)構(gòu)325．2消費(fèi)者地域結(jié)構(gòu)325．3消費(fèi)者心理習(xí)慣特征335．3成都市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求特征345．3．1消費(fèi)者對(duì)方位的選擇分析345．3．3消費(fèi)者對(duì)置業(yè)環(huán)域的選擇355．5項(xiàng)目所處板塊的消費(fèi)環(huán)境395．6成都購(gòu)房者對(duì)運(yùn)動(dòng)與健康的認(rèn)知程度405．7成都市購(gòu)房者對(duì)精裝房的認(rèn)知程度4

5、05．8本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體綜合定位405．9產(chǎn)品主題定位41第六章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度446．1施工條件446．2計(jì)劃進(jìn)度安排44第七章項(xiàng)目投資估算及資金籌措467．1投資估算的范圍467．2投資估算的內(nèi)容467．3投資估算的依據(jù)477．4項(xiàng)目總投資477．5投資分年投入計(jì)劃487．6資金籌措48第八章財(cái)務(wù)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)488．1財(cái)務(wù)分析的依據(jù)488．2財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取488．3財(cái)務(wù)效益分析488．4盈虧平衡分析488．5敏感性分析488．6風(fēng)險(xiǎn)分析488．5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)48附表目錄表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)7表二：2000年溫江縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)18表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)

6、各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)29表四：項(xiàng)目分期開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位：m246表五：項(xiàng)目投資估算表48表六：資金籌措48項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)單位：元/m248項(xiàng)目各方案銷售額48投資收益率48表：保守方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表48表：一般方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表48表：樂(lè)觀方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表48盈虧平衡表48項(xiàng)目敏感性分析表48報(bào)告總體結(jié)論I.報(bào)告說(shuō)明本報(bào)告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法。計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2001年10月。本報(bào)告所采用的計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實(shí)際開發(fā)中按

7、照實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。II.總體評(píng)價(jià)溫江得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進(jìn)一步加強(qiáng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。大量的土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源，本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景。根據(jù)本報(bào)告定性、定量分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考：l本項(xiàng)目用地區(qū)位理想，有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型項(xiàng)目。l本項(xiàng)目開發(fā)住宅為主的項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景。l本項(xiàng)目在技術(shù)上和財(cái)務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價(jià)值和相當(dāng)?shù)氖找婊貓?bào)。I.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一：經(jīng)濟(jì)技

8、術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目合計(jì)一期二期三期四期數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例占地面積(畝)15704005004002