重慶房地產(chǎn)市場分析報告

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1、重慶房地產(chǎn)市場分析報告　　　　　　戰(zhàn)略投資部　　　2004年11月　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目　錄　　一、重慶市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征　　二、行業(yè)外部環(huán)境分析　三、重慶房地產(chǎn)行業(yè)的供應分析　四、重慶市房地產(chǎn)市場需求分析　　　五、重慶市房地產(chǎn)企業(yè)狀況　　　六、重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析　　　七、隆鑫地產(chǎn)發(fā)展建議　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一、重慶市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征　長期以來，重慶市房地產(chǎn)行業(yè)一直受到國家政策、實物分配、低租金使用等住房制度的影響，發(fā)展十分緩慢。80年代開始，國家推進了城鎮(zhèn)

2、住房制度改革；98年開始停止住房實物分配后，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的實施，使重慶市以住宅為主的房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展?！　　〗?，重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正出現(xiàn)三個新的特征：商品房大量積壓，空置面積不斷上升，然而新開工的面積又不斷上升；商品房價格上升較快；房地產(chǎn)建設向城市郊區(qū)推進?！《?、行業(yè)外部環(huán)境分析　?。ㄒ唬┚C合政策環(huán)境　　　1998年以來，政府出臺了一系列促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，主要有：取消福利分房，實行住房商品化、貨幣化，逐步建立多層次住房供應體系；促進住房消費信貸；取消房屋開發(fā)管理費等47項不合法、不

3、合理的收費項目；促進存量房轉讓，形成房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動格局；制定鼓勵居民購房的稅收政策。房地產(chǎn)行業(yè)自98年來逐步復蘇，政策的鼓勵和刺激發(fā)揮了重要作用?！　医诔雠_的一系列政策，是從土地供應、銀行信貸、機構監(jiān)管和產(chǎn)業(yè)政策等各方面對房地產(chǎn)行業(yè)逐步進行規(guī)范和完善，目的是引導房地產(chǎn)行業(yè)向著更加理性、成熟和健康的方向發(fā)展，這將會提高行業(yè)的進入壁壘，那些資金規(guī)模小、缺乏可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展能力的公司將會逐步被市場淘汰，而具有規(guī)模品牌核心競爭力的公司將會不斷獲得壯大?！　?004年以來，政府出臺的一些抑制房地產(chǎn)投資過熱的政策有：

4、　　銀監(jiān)會：2月26-3月26日發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引（征求意見稿）》――調(diào)整購房個人貸款收支比例設置，加強信貸管理?！　　⊙胄校?004年4月25日起，提高存款準備金率0.5個百分點――限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一；10月29日上調(diào)利率，并有專家預計中國進入一段較長期的利率上調(diào)周期，房地產(chǎn)業(yè)的金融壓力日益加大?！　　“l(fā)改委等：3月9日聯(lián)合下發(fā)標注為“特急”的《關于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標準和政策界限的通知》――縮減開發(fā)區(qū)的數(shù)量和規(guī)劃用地規(guī)模，防止開發(fā)區(qū)過多過濫、

5、違規(guī)用地等突出問題，促進開發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調(diào)發(fā)展。　　　國務院：4月28日發(fā)出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例――提高項目資本金比例，抬高行業(yè)進入門檻。　　這一系列的宏觀調(diào)控的緊縮政策表明政府十分關注房地產(chǎn)行業(yè)高速增長可能帶來的風險，在前階段緊縮政策未能達到效果的情況下，越來越希望通過產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策來加大調(diào)控力度，以抑制投資的過快增長。這些政策表明了政府降溫房地產(chǎn)投資的決心和進一步緊縮政策的預期，將在一定程度上抑制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放。　在目前房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道比較

6、單一的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行以外的渠道獲得開發(fā)資金，緊縮政策必將會拉緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，實力不強的開發(fā)商面臨較大的困難。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本的提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。有品牌、實力，管理能力較強的公司將獲得較大的生存空間，并獲得更多的政府的支持；而實力不強、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負債率較高、盲目擴張的房地產(chǎn)開發(fā)商將被逐漸淘汰出局?！　　。ㄒ唬┒愂照摺　　∧壳拔覈康禺a(chǎn)稅收體系不夠清晰，稅制結構不盡合理，課稅中稅種重疊設置，重復征稅，內(nèi)外不一等現(xiàn)象，造成了加重了企業(yè)

7、和消費者的經(jīng)濟負擔和征收混亂?！　　亩惙ǖ南嚓P規(guī)定來看，房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅費可分為流通階段的稅費（表1）和保有階段的稅費（表2）?！　　”?：流通階段的稅率　　　　　稅種　計稅依據(jù)　稅　率　　購置　　　契稅　　契說的價格　　　3%-5%，個人購買普通住宅暫減半　　　印花稅　購銷合同的金額；產(chǎn)權轉移書據(jù)所載金額　　0.03%，0.05%　出售　　營業(yè)稅　　　　轉讓土地使用權或房地產(chǎn)價值　　　5%，個人出售居住滿一年的普通住宅免收，不滿一年按出售價和購買價差額計算征收?！〕鞘芯S護建　設稅　　營業(yè)稅稅額市區(qū)7%，　　　縣

8、城、鎮(zhèn)5%，其它1%　　　教育費附加　　　營業(yè)稅稅額　3%　　印花稅　購銷合同的金額；產(chǎn)權轉　移書據(jù)所載金額　　　0.03%，0.05%　所得稅　　　轉讓收入減去允許扣除的項目的余額　　　企業(yè)33%，個人20%　　　出租　　　營業(yè)稅*　出租、經(jīng)營房地產(chǎn)收入　5%，按政府規(guī)定價格出租公有住房和廉租房的免征，個人按市價出租居住住房按3%征收出租