重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

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1、管理資源吧（www.glzy8.com），海量管理資源免費(fèi)下載！重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告戰(zhàn)略投資部2004年11月更多免費(fèi)下載，盡在www.glzy8.com管理資源吧（www.glzy8.com），海量管理資源免費(fèi)下載！目　錄一、重慶市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征二、行業(yè)外部環(huán)境分析三、重慶房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)分析四、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析五、重慶市房地產(chǎn)企業(yè)狀況六、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析七、隆鑫地產(chǎn)發(fā)展建議更多免費(fèi)下載，盡在www.glzy8.com管理資源吧（www.glzy8.com），海量管理資源免費(fèi)下載！一、重慶市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征長(zhǎng)期以來(lái)，重慶市房

2、地產(chǎn)行業(yè)一直受到國(guó)家政策、實(shí)物分配、低租金使用等住房制度的影響，發(fā)展十分緩慢。80年代開始，國(guó)家推進(jìn)了城鎮(zhèn)住房制度改革；98年開始停止住房實(shí)物分配后，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的實(shí)施，使重慶市以住宅為主的房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。近年，重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正出現(xiàn)三個(gè)新的特征：商品房大量積壓，空置面積不斷上升，然而新開工的面積又不斷上升；商品房?jī)r(jià)格上升較快；房地產(chǎn)建設(shè)向城市郊區(qū)推進(jìn)。二、行業(yè)外部環(huán)境分析（一）綜合政策環(huán)境1998年以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，主要有：取消福利分房，實(shí)行住房商品化、貨幣化，逐步建立多層次住房供應(yīng)體系；促進(jìn)

3、住房消費(fèi)信貸；取消房屋開發(fā)管理費(fèi)等47項(xiàng)不合法、不合理的收費(fèi)項(xiàng)目；促進(jìn)存量房轉(zhuǎn)讓，形成房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)格局；制定鼓勵(lì)居民購(gòu)房的稅收政策。房地產(chǎn)行業(yè)自98年來(lái)逐步復(fù)蘇，政策的鼓勵(lì)和刺激發(fā)揮了重要作用。更多免費(fèi)下載，盡在www.glzy8.com管理資源吧（www.glzy8.com），海量管理資源免費(fèi)下載！國(guó)家近期出臺(tái)的一系列政策，是從土地供應(yīng)、銀行信貸、機(jī)構(gòu)監(jiān)管和產(chǎn)業(yè)政策等各方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)行規(guī)范和完善，目的是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向著更加理性、成熟和健康的方向發(fā)展，這將會(huì)提高行業(yè)的進(jìn)入壁壘，那些資金規(guī)模小、缺乏可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展能力的公司將會(huì)逐步被市場(chǎng)

4、淘汰，而具有規(guī)模品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力的公司將會(huì)不斷獲得壯大。2004年以來(lái)，政府出臺(tái)的一些抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱的政策有：銀監(jiān)會(huì)：2月26-3月26日發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）》――調(diào)整購(gòu)房個(gè)人貸款收支比例設(shè)置，加強(qiáng)信貸管理。央行：2004年4月25日起，提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)――限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一；10月29日上調(diào)利率，并有專家預(yù)計(jì)中國(guó)進(jìn)入一段較長(zhǎng)期的利率上調(diào)周期，房地產(chǎn)業(yè)的金融壓力日益加大。發(fā)改委等：3月9日聯(lián)合下發(fā)標(biāo)注為“特急”的《關(guān)于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)和政策界限的通知

5、》――縮減開發(fā)區(qū)的數(shù)量和規(guī)劃用地規(guī)模，防止開發(fā)區(qū)過(guò)多過(guò)濫、違規(guī)用地等突出問題，促進(jìn)開發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調(diào)發(fā)展。國(guó)務(wù)院：4月28日發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例――提高項(xiàng)目資本金比例，抬高行業(yè)進(jìn)入門檻。這一系列的宏觀調(diào)控的緊縮政策表明政府十分關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，在前階段緊縮政策未能達(dá)到效果的情況下，越來(lái)越希望通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策來(lái)加大調(diào)控力度，以抑制投資的過(guò)快增長(zhǎng)。這些政策表明了政府降溫房地產(chǎn)投資的決心和進(jìn)一步緊縮政策的預(yù)期，將在一定程度上抑制商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放。更多免費(fèi)下載，盡在w

6、ww.glzy8.com管理資源吧（www.glzy8.com），海量管理資源免費(fèi)下載！在目前房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道比較單一的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行以外的渠道獲得開發(fā)資金，緊縮政策必將會(huì)拉緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商面臨較大的困難。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本的提高，無(wú)疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大的生存空間，并獲得更多的政府的支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高、盲目擴(kuò)張的房地產(chǎn)開發(fā)商將被逐漸淘汰出局。（一）稅收政策目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系不夠清晰，稅制結(jié)構(gòu)不盡合

7、理，課稅中稅種重疊設(shè)置，重復(fù)征稅，內(nèi)外不一等現(xiàn)象，造成了加重了企業(yè)和消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和征收混亂。從稅法的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅費(fèi)可分為流通階段的稅費(fèi)（表1）和保有階段的稅費(fèi)（表2）。表1：流通階段的稅率稅種計(jì)稅依據(jù)稅　率購(gòu)置契稅契說(shuō)的價(jià)格3%-5%，個(gè)人購(gòu)買普通住宅暫減半印花稅購(gòu)銷合同的金額；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.03%，0.05%出售營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)價(jià)值5%，個(gè)人出售居住滿一年的普通住宅免收，不滿一年按出售價(jià)和購(gòu)買價(jià)差額計(jì)算征收。城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅稅額市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，其它1%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅稅額3%印花稅購(gòu)銷合同的金額

8、；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.03%，0.05%所得稅轉(zhuǎn)讓收入減去允許扣除的項(xiàng)目的余