禮嘉組團控規(guī)經(jīng)濟分析(原始)

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1、重慶北部新區(qū)禮嘉組團控制性詳規(guī)經(jīng)濟分析重慶市規(guī)劃設(shè)計研究院2002年5月8日32目錄一、控規(guī)經(jīng)濟分析的目的與意義1.經(jīng)濟社會發(fā)展的需要2.經(jīng)營城市的需要3.城市規(guī)劃與管理的需要二、禮嘉組團未來用地總量及結(jié)構(gòu)預(yù)測（一）未來用地總量預(yù)測1.禮嘉組團城市規(guī)劃定位2.禮嘉組團規(guī)劃期用地總量預(yù)測（二）未來用地結(jié)構(gòu)建議1.全國高新區(qū)用地結(jié)構(gòu)分析2.禮嘉組團未來用地結(jié)構(gòu)建議三、禮嘉組團土地利用規(guī)劃結(jié)果1.規(guī)劃建設(shè)用地總量2.規(guī)劃建設(shè)用地布局3.規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu)4.規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)中經(jīng)營性用地與非經(jīng)營性用地統(tǒng)計四、禮嘉組團規(guī)劃用地分

2、級及級差地價建議（一）規(guī)劃用地分級1.分級對象321.分級依據(jù)2.分級方法3.分級建議4.禮嘉組團未來經(jīng)營性用地級別匯總（二）土地級差地價建議1.地價評估方法2.重慶市基準(zhǔn)地價及類似開發(fā)區(qū)市場價格3.禮嘉組團地價建議五、禮嘉組團土地開發(fā)的經(jīng)濟效益評價1.土地開發(fā)模式選擇2.土地開發(fā)收益估算3.土地開發(fā)成本及費用估算4.土地開發(fā)效益測算5.經(jīng)濟分析結(jié)論六、禮嘉組團地塊開發(fā)控規(guī)指標(biāo)探討（一）控規(guī)指標(biāo)模型構(gòu)建1.強制性環(huán)境指標(biāo)2.指導(dǎo)性經(jīng)濟指標(biāo)（二）案例分析32重慶北部新區(qū)禮嘉組團控規(guī)經(jīng)濟分析一、控規(guī)經(jīng)濟分析的目的與意

3、義1．經(jīng)濟社會發(fā)展的需要為了迎接我國加入WTO和經(jīng)濟全球化的挑戰(zhàn)，抓住中央實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的歷史機遇以及面向21世紀重慶直轄市建設(shè)的新要求，重慶市委、市政府作出重大決策——設(shè)立“重慶北部新區(qū)”。本規(guī)劃的對象——重慶北部新區(qū)經(jīng)濟開發(fā)園區(qū)禮嘉組團便是重慶市北部新區(qū)的組成部分。為了能盡快啟動北部新區(qū)的的建設(shè)，舉全市之力，高標(biāo)準(zhǔn)，高質(zhì)量地建設(shè)好“數(shù)字化、生態(tài)化、現(xiàn)代化”的北部新區(qū)，首先必須編制一個高起點、高水平、高質(zhì)量的總體規(guī)劃，有重點、分步驟地制定各種層次，各種類型的詳細規(guī)劃（城市規(guī)劃）和各項專題規(guī)劃。32城市規(guī)劃既

4、是一種技術(shù)行為，也是一種經(jīng)濟行為和政府行為，它對資源利用、投資決策、項目建設(shè)起著一種導(dǎo)向作用，起著綜合調(diào)控的功能。在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，市場決定發(fā)展，發(fā)展影響規(guī)劃，規(guī)劃服從發(fā)展。因此，制定禮嘉組團的控制性詳規(guī)，確立禮嘉組團的城市布局和發(fā)展，就必須遵守市場規(guī)律，應(yīng)用發(fā)展的觀點，用技術(shù)經(jīng)濟的手段，對禮嘉組團的控制性詳規(guī)進行全面的分析，使禮嘉組團的控制性詳規(guī)不僅能夠達到技術(shù)先進，而且能夠?qū)崿F(xiàn)良好的社會效益和經(jīng)濟效益。2．經(jīng)營城市的需要城市建設(shè)事關(guān)國計民生，投入大、周期長、公益性強，長期以來都是政府包攬包辦，投資主體單一，

5、帶來了諸多弊端?！笆濉逼陂g，各地的城市建設(shè)勾畫了宏偉的藍圖，但目前資金的“瓶頸”制約作用十分突出，城市建設(shè)與人民生活的需要相距甚遠。實踐證明，完全依靠財政搞城市建設(shè)的路子已越來越窄。在市場經(jīng)濟條件下，要有效地緩解城建資金的“瓶頸”制約，早日實現(xiàn)“重慶市北部新城”總體規(guī)劃確定的建設(shè)目標(biāo)，就必須學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進城市發(fā)展的經(jīng)驗，運用市場機制，對城市空間功能載體的自然資本（如土地）、人力作用資本（如路、橋）及相關(guān)的延伸資本（如橋梁、道路的冠名權(quán)）等進行重組和運營，把城市的各類建設(shè)項目推向市場，從中獲得收益，并把收益重新投

6、入到城市建設(shè)的新領(lǐng)域，走以城養(yǎng)城、以城建城、以城興城的經(jīng)營城市之路，以實現(xiàn)城市的自我滾動、自我積累、自我增值、自我發(fā)展。從而打破單一政府投資的模式，使城建投資由主要依靠政府轉(zhuǎn)向依靠社會，由主要源于財政轉(zhuǎn)向主要源于市場，解決城市建設(shè)資金缺乏的困難，推動城市建設(shè)的良性發(fā)展。為了實現(xiàn)經(jīng)營城市的目標(biāo)，必須熟悉城市規(guī)劃方案的各種技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，以利于準(zhǔn)確定位各種城市的功能，使城市不僅作為一個社會文化系統(tǒng)，而且作為一個經(jīng)濟系統(tǒng)和生態(tài)系統(tǒng)有機地相結(jié)合，實現(xiàn)城市建設(shè)經(jīng)濟效益和社會效益的最大化。3．城市規(guī)劃與管理的需要32長期以來，

7、城市規(guī)劃工作往往側(cè)重于“技術(shù)規(guī)劃”，重視城市的空間布局、建筑藝術(shù)、工程技術(shù)等技術(shù)因素，而往往忽視了“經(jīng)濟規(guī)劃”，對建設(shè)項目的經(jīng)濟屬性未作明確規(guī)定。根據(jù)國際上城市發(fā)展的經(jīng)驗，城市規(guī)劃與管理是政府在城市地區(qū)內(nèi)實行宏觀調(diào)控的最有效、最重要的手段。規(guī)劃作為城市建設(shè)的“龍頭”，對建設(shè)用地的現(xiàn)行價格和遠期開發(fā)價值起決定性的作用。因此，在進行城市規(guī)劃的過程中，城市規(guī)劃必須導(dǎo)入經(jīng)濟效益觀念，樹立“經(jīng)濟規(guī)劃”意識。在今后的城市建設(shè)管理工作中，應(yīng)充分發(fā)揮城市規(guī)劃的“龍頭”作用，調(diào)整和優(yōu)化城市區(qū)域布局，使城市規(guī)劃適應(yīng)經(jīng)營城市的要求，體

8、現(xiàn)城市功能分區(qū)特點，在優(yōu)化城市生活環(huán)境的同時，調(diào)整經(jīng)濟布局。特別是要在城市總體規(guī)劃中，確定城市區(qū)域定位，擬定城市土地年度開發(fā)計劃，凸現(xiàn)土地級差效益。對每一個建設(shè)項目，均應(yīng)提出其性質(zhì)、功能、規(guī)模、布局意向、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，并進行形象構(gòu)思設(shè)計，使投資者能充分了解規(guī)劃設(shè)計者意圖，并能有效地進行成本與利潤的經(jīng)濟分析，以利投資決策，從而有序引導(dǎo)開發(fā)商向“黃金地段”投資，最大限度地發(fā)揮