世歐上江城全程營銷策略提案

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1、世歐·上江城全程營銷策略提案天知地產(chǎn)營銷2008年4月分析篇一、市場分析1、國內(nèi)大環(huán)境◇政策面：宏觀調(diào)控持續(xù)加強，調(diào)控政策日益成熟，針對性和操作性趨于強化。隨著通漲壓力不斷加大，CPI指數(shù)高居不下，而房地產(chǎn)作為經(jīng)濟動向的關鍵產(chǎn)業(yè)，08年針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控進一步升級勢在必行。一方面已出臺政策的成效逐漸顯著；另一方面政府將繼續(xù)在落實并強化已出臺政策的基礎上，再推出新的調(diào)控政策。在此基礎上，將會造成開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本增加，開發(fā)過程壓力增大；同時使購房者，特別是投資性購房者的間接成本增加。以此來減弱非鋼性購房的需求熱情?！蠼鹑诿妫涸谌嗣駧挪粩嗌档?/p>

2、情況下，有大量外資注入房地產(chǎn)市場，而面臨當前可能出現(xiàn)的通漲危機，政府勢必會出臺政策加以抑制，在此形式下，可能出現(xiàn)的大舉拋售將給市場造成不可預估的不利影響；同時當前股市低迷，且前景不甚明朗，將長期限制并大幅動搖投資者的信心?！笫袌雒妫涸诜績r居高不下的同時，購房成本的不斷增加，迫使購房者熱情大幅減退，理性化購房開始顯現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)在營銷過程中只有以不斷采取打折等變相降價措施進行應對。供求關系由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變的趨勢加快。但與此同時，從具體數(shù)據(jù)來看，房價雖然環(huán)比出現(xiàn)波動，但同比仍屬增長勢頭。因此，市場不穩(wěn)定及不明朗勢頭加劇?！笥绊懨妫菏苜彿空邔?/p>

3、房價久漲不下的排斥情緒影響，所謂“拐點論”的論調(diào)普遍影響消費者的購房熱情。加上廣州、深圳、上海等在房地產(chǎn)行業(yè)具有風向標地位的一線城市年初降價風波，極大的動搖了消費者的購房信心，使08年第一季度部分城市成交量大幅萎縮。并且這種影響開始有向二、三線城市蔓延的趨勢，根據(jù)部分城市第一季度房價及成交量交叉比對，南方部分城市影響甚巨?！菊邊⒖肌俊蠖追抠J政策：對利用商業(yè)貸款購買住房后，又申請第二次貸款購買住房者，貸款首付比例提高40%，同時利率不得低于中國人民銀行公布的同檔次基準利率的1.1倍。◇70/90政策：凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建筑

4、面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上?！筱y根緊縮政策：提高存款準備金利率，提高央行基準利率等。◇土地儲備管理辦法：拿地成本上升、開發(fā)周期縮短。◇其它影響：股市下跌；人民幣升值、地價上漲等?！菊哒雇吭趯ν顿Y性住房進行系列限制，以及在嚴格執(zhí)行二套房首付比例的同時，下一步有可能對開發(fā)和購買豪宅進行信貸上的嚴格限制。圍繞稅收、信貸和土地展開的房地產(chǎn)調(diào)控緊縮力度不會有絲毫放緩。1、福州區(qū)域環(huán)境◇政策面：緊隨國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的步伐，不斷完善已有調(diào)控政策，并出臺更為嚴格的控制政策，從拿地到銷售等環(huán)節(jié)

5、進行強力調(diào)控。同時加強經(jīng)適房和廉租房政策調(diào)控，不斷限制房價上漲，制約房地產(chǎn)的持續(xù)升溫。◇時政面：隨著臺灣馬英九的上臺，臺海關系得到大幅緩解，且隨著日前馬英九表示出準備啟動“三通”的意愿，將對一海之隔的福州產(chǎn)生巨大的有利影響，同時將在大范圍內(nèi)帶動房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展?！笫袌雒妫簭?7年1月到12月房價持續(xù)攀升，但成交量卻出現(xiàn)大幅波動。同時從08年2月起，受成交量明現(xiàn)萎縮影響，房價出現(xiàn)下調(diào)趨勢。雖然從07年供求層面看，屬基本持平形勢，但結(jié)合價格及成交量進行月度交叉比對結(jié)果，說明福州受全國市場影響較大，同時價格因素也是首要影響。從土地供應分析來看，

6、07年土地供應同比面積減少較大，而成交價格上漲幅較高，土地資源出現(xiàn)稀缺現(xiàn)象，購買競爭度上升。雖然對房價上漲形成一定依據(jù)，但開發(fā)風險也相應增加?！蟾偁幟妫焊叨隧椖績r格部分突破萬元大關，甚至個別項目最高價格達近兩萬元，大大高出市場整體均價。雖然07年去化率達到近50%，但08年第一季度去化量同比大幅下降，說明價格的制約日益明顯?！緟⒖紨?shù)據(jù)】2007年各區(qū)房地產(chǎn)交易情況表（包括二手房交易的數(shù)據(jù)）項目鼓樓區(qū)臺江區(qū)晉安區(qū)倉山區(qū)馬尾區(qū)供應量（萬㎡）32.8532.9187.43211.554.53成交量（萬㎡）98.4139.6394.46267.647

7、.06供求比1：3.001：1.201：1.081：1.261：0.862007年土地拍賣狀況2007年福州市土地拍賣或掛牌土地24塊，總面積1184.52畝，其中市中心、江濱板快共推出484.75畝，占2007年福州市的土地總推量的41%。同比2006年，土地成交面積減少37%，成交價格上增加了17%。一、城市規(guī)劃分析1、福州現(xiàn)狀◇人口：全市總面積1.2萬平方公里，其中，城區(qū)規(guī)劃面積1043平方公里，建成區(qū)面積達170．11平方公里。常住總?cè)丝?71萬人，其中市區(qū)常住總?cè)丝?67萬人。預測2010年規(guī)劃區(qū)的城市戶籍人口將達到184.5萬人，

8、常住人口將達到350萬人?！蠼煌ǎ骸几劭凇礁Ｖ莞凼俏覈睾６畟€主樞紐港之一；與近40個國家和地區(qū)通航，開辟了12條國際班輪航線，每月有110個國際航班靠港作業(yè)；有