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1、浦發(fā)銀行沈陽中翰置業(yè)有限公司項目信貸風(fēng)險管理第2章沈陽中翰置業(yè)有限公司項目概況及信貸風(fēng)險識別2.1沈陽中翰置業(yè)房地產(chǎn)項目基本情況簡介中翰投資置業(yè)有限公司是一家注冊在中國香港的投資公司，公司具有專業(yè)、務(wù)實的服務(wù)理念，致力于向客戶提供可靠的、可操作性的、高回報率的投資咨詢方案，該公司憑著專業(yè)的知識和經(jīng)驗，提高客戶資金的投資及安全保證。該公司追求與客戶形成長期的發(fā)展關(guān)系，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和誠信的態(tài)度取得顧客的信任，使得客戶將該公司視為企業(yè)自身的投資管理部門，通過其專業(yè)的服務(wù)，客戶資產(chǎn)一直保持著良好的變現(xiàn)性和穩(wěn)健的收益性，其后續(xù)服務(wù)，使客
2、戶自始至終做到心中有數(shù)。公司的咨詢團隊由一群擁有專業(yè)技術(shù)，富于朝氣，肩負社會責(zé)任感的隊員構(gòu)成。他們來自金融、管理、投資、財會、法律等不同的專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域。團隊成員均為富有實戰(zhàn)經(jīng)驗和理論功底的專業(yè)人士。與此同時，公司的服務(wù)團隊也是一支受到嚴格管理的隊伍，每位成員均需達到公司制定的服務(wù)標準和技能標準。該公司提供系統(tǒng)投資咨詢服務(wù)的能力，已為國內(nèi)眾多客戶提供了專業(yè)的投資咨詢服務(wù)，并取得了巨大成功。本次開展的房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險評估，是基于房地產(chǎn)項目投資在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟條件下，在可預(yù)期范圍內(nèi)的依然保持高速強勁增長的趨勢，工業(yè)增加值逐步上升，固定
3、資產(chǎn)投資增速持續(xù)高位，全社會消費品零售總額增速緩慢提升，公共投資放緩，房地產(chǎn)投資有望反彈的大環(huán)境下，以房地產(chǎn)政策不斷放寬，中國消費者對于房地產(chǎn)市場的信心緩步提升為保障，針對商品房、保障性住房等建設(shè)的資金的需求，提供創(chuàng)新性的融資模式。根據(jù)沈陽市土地儲備交易中心頒發(fā)的《沈陽市樂山區(qū)政法干校-1地塊拍賣成交確認書》、《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《中華人民共和國國有土地使用證》，中翰沈陽置業(yè)有限公司在此次土地競拍過程中取得6樂山區(qū)域土地總面積達34819.77㎡，總成交金額達7.32億人民幣。截至目前，企業(yè)已經(jīng)支付全部土地出讓
4、金、契稅、拆遷補償費。全部為掛牌中標所得，出讓金已全部付清。項目規(guī)劃設(shè)計也已全部完成，自有資金已投入，符合政策規(guī)定，具備建設(shè)條件。整個項目規(guī)劃建筑面積237645.08㎡,分為一期建設(shè)開發(fā)。有8棟底層商業(yè)（裙房）普通住宅樓、高102.60米，1棟底層商業(yè)（裙房）+酒店式公寓+寫字間的綜合體組成布置，高103.40米。2.2沈陽中翰置業(yè)房地產(chǎn)項目初步評價2.2.1項目建設(shè)地點項目位于沈陽市樂山區(qū)，西至12米規(guī)劃道路、東至18米規(guī)劃道路、北至30米規(guī)劃道路，南至規(guī)劃用地界線。該項目所處東塔商圈內(nèi)，為長江街繁華地段。西有盛華百貨、商廈
5、和地下商業(yè)街，南側(cè)為市重點小學(xué)，是樂山區(qū)近年來少有的大型樓盤。2.2.2項目用地現(xiàn)狀項目總占地34819.77㎡，用地形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，日常工作生活便利。2.2.3項目選址分析本建設(shè)項目得天獨厚的地理位置對本項目建設(shè)具有廣闊的發(fā)展前景。樂山區(qū)位于沈陽市中心城區(qū)，人口密集，是沈陽市重點小學(xué)和初中密度最大的地區(qū)，同時，本項目緊鄰樂山區(qū)中心商業(yè)街區(qū)，屬于商圈內(nèi)的項目，都是本項目客戶來源的主要提供來源，整體發(fā)展?jié)摿薮蟆?.2.4宏觀經(jīng)濟環(huán)境評價1.通貨膨脹分析上面兩圖不難發(fā)現(xiàn)
6、，從2013年到2015年，我國通貨膨脹指數(shù)在總體趨勢下不斷下降，在圖2.22014年里分月通貨膨脹指數(shù)途中雖然有個別月呈現(xiàn)上升趨勢，但總體上我國通貨膨脹的情況依然是在波動中下降。我國實行緊縮的貨幣政策，不斷限制通貨膨脹，這意味著緊縮貨幣政策下人民消費降低，隨之物價一定程度降低。但是眾多的的經(jīng)驗研究說明，房地產(chǎn)對于目前的全球經(jīng)濟市場已經(jīng)成為一種具有較強效力的通貨膨脹沖銷工具。投資者為了抵御經(jīng)濟市場中通貨膨脹給投資者帶來的風(fēng)險，可以具有目的性和分配性地購買各種資產(chǎn)以及資產(chǎn)組合，一旦購買的資產(chǎn)或資產(chǎn)組合最終呈現(xiàn)的收益率與通貨膨脹存在
7、著量化的正相關(guān)關(guān)系，那么投資者的資產(chǎn)和資產(chǎn)組合便能作為市場中通貨膨脹的有效沖銷工具。同時由資產(chǎn)組合理論，如果將房地產(chǎn)作為投資方式加入到某種投資組合中，得到的新結(jié)構(gòu)的組合投資，存在的通貨膨脹風(fēng)險明顯低于原始的的資產(chǎn)組合。所以，通貨膨脹對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不能構(gòu)成重要壓力，加上我國目前通貨膨脹指數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢，合理構(gòu)建新的融資手段，形成新的信貸模式，可以對房地產(chǎn)的良好發(fā)展起到重要作用。2.區(qū)域經(jīng)濟整體運行態(tài)勢東北地區(qū)作為全國重要的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，基于復(fù)興東北老工業(yè)基地政策的實施，一直保持著經(jīng)濟發(fā)展的良好狀態(tài)。從2003年開始，東北地區(qū)
8、生產(chǎn)總值增長速度都在10%以上，2006年更是達到了近十年來的最高點，增速達到了13.5%，2008年以后，隨著全國范圍內(nèi)的經(jīng)濟調(diào)控，減緩經(jīng)濟發(fā)展速度，東北地區(qū)的GDP增速有所減緩。遼寧省作為東北地區(qū)經(jīng)濟實力第一大省，是帶動整個東北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的領(lǐng)頭羊。分析20
