淮南rbd城市休閑中心項目建議書

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1、淮南RBD城市休閑中心項目建議書２００８年六月29目　　錄一、項目概況4二、淮南市宏觀環(huán)境分析4(一)產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境4(二)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境5三、項目市場環(huán)境分析7(一)收入不斷提高，消費需求旺盛7(二)商鋪空置率上升，住宅需求較好8(三)龍湖路商圈成為淮南新商業(yè)中心9(四)消費者滿足度低，高端消費外流10四、項目地塊的商業(yè)競爭策略10(一)從“商業(yè)業(yè)態(tài)”分析競爭策略10(二)從商業(yè)發(fā)展趨勢角度分析競爭策略11(三)從競爭環(huán)境的角度分析競爭策略13(四)從發(fā)展商務休閑產(chǎn)業(yè)的“優(yōu)勢”角度分析13(五)商務休閑（ＲＢＤ）的概念定位13

2、五、項目地塊的住宅、公寓競爭策略17(一)淮南市住宅需求特點17(二)淮南市住宅市場供給特點21(三)淮南寫字樓、公寓市場特點24(四)淮南項目基本發(fā)展戰(zhàn)略24六、項目SWOT分析及定位2629(一)項目SWOT分析26(二)項目SOWT定位28七、項目建設內(nèi)容28八、項目技術(shù)指標29九、項目財務評價29十、項目基本結(jié)論29圖表1：2001年-2006年淮南ＧＤＰ增長情況5圖表2：２００１年－２００６年淮南人均可支配收入6圖表3：２００１年－２００６年淮南社會消費品零售總額8圖表4：２００６年淮南市消費支出結(jié)構(gòu)9圖表5：２０

3、０６年淮南各商圈商鋪租金統(tǒng)計9圖表6：商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展軌跡12圖表7：淮南市購房用途結(jié)構(gòu)18圖表8：淮南市住宅面積需求結(jié)構(gòu)19圖表9：淮南居民現(xiàn)有住房面積結(jié)構(gòu)19圖表10：淮南現(xiàn)有住房來源結(jié)構(gòu)20圖表11：核心商圈主要地產(chǎn)案例22圖表12：次核心商圈主要地產(chǎn)案例23圖表13：淮南市住宅市場主要特點24圖表14：淮南企業(yè)辦公用房解決方案統(tǒng)計24圖表15項目ＳＷＯＴ分析圖27圖表16項目ＳＷＯＴ分析戰(zhàn)略選擇圖27圖表17：項目建設內(nèi)容統(tǒng)計表2929一、項目概況1項目名稱:淮南RBD廣場2項目位置：淮南市國慶中路和人民路交叉口東南角3

4、建設規(guī)模:總建筑面積：132388M2，其中商業(yè)面積：41200M2，住宅：60948M2公寓：30240M2容積率：3.3,建筑密度：32.14%公寓戶數(shù)：504戶，住宅戶數(shù)：600戶。4棟18層住宅，5棟25層塔樓，其中住宅2棟，公寓3棟二、淮南市宏觀環(huán)境分析(一)產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境淮南市是國家級的能源城市，歷來以煤礦開采為主業(yè)，29從淮南市“十一五規(guī)劃綱要”中可以看到，淮南的整體發(fā)展戰(zhàn)略是以煤炭開采和綜合利用為主體的，同時發(fā)展與煤炭相關的高新科技產(chǎn)業(yè)。近年來，市委、市政府從淮南政治、經(jīng)濟、文化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，提出了建

5、設“文化大市”的號召，要以“文化大市”建設推動和促進“能源大市”建設，從而達到塑造城市文化特色、豐富城市文化內(nèi)涵，提升城市文化品位，壯大城市文化實力、增強城市文化感召力和競爭力的目的。因此，我們可以發(fā)現(xiàn)淮南市的整體政策導向是以煤炭產(chǎn)業(yè)為支柱，著力提高城市人民文化品位和素質(zhì)，為相關產(chǎn)業(yè)職工提供一個相對高質(zhì)量的消費、生活、娛樂環(huán)境。(一)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境自2002年以來，淮南的地區(qū)生產(chǎn)總值每年保持10％左右的增幅，尤其是2004年以來，保持每年15％經(jīng)濟總量增長，經(jīng)濟發(fā)展迅速。2006年地區(qū)生產(chǎn)總值為302億元。圖表1：2001年-

6、2006年淮南ＧＤＰ增長情況29淮南是一個資源型城市和全國著名的能源基地，長期以來，為國家的經(jīng)濟建設做出了重要貢獻，經(jīng)濟的發(fā)展主要依靠資源的消耗。2000年以來淮南市掀起了新一輪煤、電產(chǎn)業(yè)的建設高潮，全市的經(jīng)濟實力和人民生活水平得到了很大的提升，煤、電、化產(chǎn)業(yè)的比重也在提高，截止2006年煤、電、化三大產(chǎn)業(yè)增加值已占到全市經(jīng)濟總量的40%。2006年淮南人均GDP為13244元，增長率為17.90%。從歷年人均GDP增長情況來看，淮南保持著較快的增長速度。2006年淮南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10660.3元，增長率為24%

7、，城鎮(zhèn)居民可支配收入和增長率均保持穩(wěn)定增長，居民生活水平日益提高，淮南富民成績卓著。2006年淮南消費性支出在安徽省內(nèi)城市中排在第5位，為8060.4元，略高于蕪湖和蚌埠，說明淮南城鎮(zhèn)居民生活水平在安徽位于中上水平。圖表2：２００１年－２００６年淮南人均可支配收入2006年，淮南在崗職工工資總額70.4億元，增長20.4%；在崗職工年平均工資為27497元，增長21.4%，為全省第一。29高工資水平反映了淮南快速發(fā)展的經(jīng)濟形勢；高工資水平真實再現(xiàn)了淮南能源工業(yè)的支柱地位；高工資水平提升了淮南居民的整體購買力，促進了地區(qū)消費。

8、全年農(nóng)民人均純收入3252元，增長16.7%；農(nóng)民人均生活消費支出2175.5元,增長7.9%。城鄉(xiāng)恩格爾系數(shù)分別為42.0%和46.6%。從以上分析可以看出，由于煤炭是國家重要的生產(chǎn)資料資源，在國家經(jīng)濟大發(fā)展的宏觀背景下，能源型的城市，淮南具有強大的發(fā)展?jié)摿?，整體經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)一種積極向上