秦皇島游艇俱樂部項(xiàng)目策劃報(bào)告

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1、“秦皇島游艇俱樂部”項(xiàng)目策劃書北京市投資咨詢有限公司2008年5月8日第2頁項(xiàng)目特點(diǎn)概述一、地理位置優(yōu)越：位于秦皇島市海港區(qū)文體路22號(hào)，東、南臨海，交通便利，周邊遍布旅游、度假、高檔大型居住社區(qū)，未來升值潛力大。二、手續(xù)正常：土地出讓金已交齊、交契稅可領(lǐng)土地證；三、項(xiàng)目性質(zhì)佳：為集度假村（別墅）、酒店式公寓、星級(jí)酒店及豪華游艇俱樂部等為一體中型綜合性高端項(xiàng)目（占地6.958萬平米，總建面14-23萬平米，r=2.0-3.0）；四、地塊無拆遷，可快速啟動(dòng)；五、項(xiàng)目操作方式：項(xiàng)目公司股權(quán)100%轉(zhuǎn)讓；六、經(jīng)濟(jì)效益可觀：預(yù)計(jì)土地成本樓面價(jià)

2、元/平方米，總投資億，總收入億，利潤(rùn)總額億，稅后利潤(rùn)億，稅后利潤(rùn)率%；七、社會(huì)效益佳：可迅速提高接盤公司在當(dāng)?shù)氐闹?。?頁目錄一、項(xiàng)目概述1.項(xiàng)目區(qū)位2.項(xiàng)目地塊規(guī)劃3.項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目合作方案1.合作方式2.轉(zhuǎn)讓價(jià)格3.付款安排附件：項(xiàng)目成本效益估算表區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查三、測(cè)算分析1.項(xiàng)目定位2.成本分析3.效益分析四、初步結(jié)論及建議第4頁項(xiàng)目區(qū)位及環(huán)境：本項(xiàng)目位于河北省秦皇島市海港區(qū)文體路22號(hào)。東至渤海灣、南至海上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，西至文體路、北至海洋國際度假村。距市中心約4公里。項(xiàng)目周邊有北辰度假村、海洋國際度假村、國際游艇俱樂部、新奧海

3、底世界、金夢(mèng)海灣（77萬平米）等旅游、度假、高尚商業(yè)居住社區(qū)。一、項(xiàng)目概述KeyWord:區(qū)位、環(huán)境主城區(qū)第5頁KeyWord:周邊交通、環(huán)境圖金夢(mèng)海灣（77萬平米）本案第6頁KeyWord:項(xiàng)目地塊影像圖湘江芙蓉南路披塘路主城區(qū)項(xiàng)目地塊地處旅游度假觀光區(qū)域，東、南臨海，周邊分布度假村及高檔大型住宅區(qū)（金夢(mèng)海灣，在建），是建設(shè)高尚度假、休閑、旅游類地產(chǎn)（酒店式公寓、度假村）的絕佳選地。第7頁2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃（規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書、秦規(guī)條〈2005〉010號(hào)）一、用地情況1.1用地位置：海港區(qū)文體路22號(hào)；1.2用地面積：69579.60

4、平方米（104.3畝）；二、用地性質(zhì)2.1游樂設(shè)施用地（游艇俱樂部）及旅館業(yè)用地（可建設(shè)項(xiàng)目為賓館、酒店、度假村及酒店式公寓）；三、用地強(qiáng)度3.1容積率：∠2.0（土地方承諾可根據(jù)買家需要調(diào)至3.0）；3.2建筑密度：≤20%；3.3綠地率：≥45%；四、停車要求4.1賓館、酒店、度假村、公寓：1.0車位/100M24.2游艇俱樂部：2車位/游艇泊位；五、整體布局要求：南部臨海地塊建游艇俱樂部、北部地塊可建賓館、酒店、度假村及酒店式公寓。第8頁項(xiàng)目性質(zhì)（類型）本項(xiàng)目為商品房二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。到現(xiàn)在為止，公司已取得秦皇島市國有土地使用權(quán)出讓

5、成交確認(rèn)書（04-01號(hào)地塊）、《秦皇島市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》秦規(guī)條[2005]070號(hào)、以及國有土地使用權(quán)出讓合同，項(xiàng)目公司已經(jīng)成立。目前，土地出讓金已全部交齊（共計(jì)31937.22萬元）交契稅可領(lǐng)國有土地使用證。地塊現(xiàn)狀地塊已達(dá)三通一平狀態(tài)。項(xiàng)目權(quán)屬及公司債權(quán)債務(wù)該項(xiàng)目歸秦皇島市北戴河圣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有，公司名下無其它項(xiàng)目，亦無其它債權(quán)債務(wù)。項(xiàng)目出讓原因公司因資金等問題有意將本項(xiàng)目及項(xiàng)目公司一同轉(zhuǎn)讓。3.項(xiàng)目背景第9頁二、項(xiàng)目合作方案合作方式合作方式：項(xiàng)目公司100%股權(quán)（包括本項(xiàng)目）現(xiàn)狀轉(zhuǎn)讓；提供土地成熟度：該地塊

6、無拆遷，市政配套、交通條件均較好；對(duì)土地方依賴程度：該項(xiàng)目公司股權(quán)清晰、無債權(quán)債務(wù)法律糾紛、地塊本身無拆遷，轉(zhuǎn)讓完成后對(duì)土地方依賴性低。轉(zhuǎn)讓價(jià)格總價(jià)：萬元（面議）；折合樓面地價(jià)：元/平方米。付款安排雙方協(xié)商解決。第10頁1、項(xiàng)目定位功能定位高檔度假居住區(qū)及游艇俱樂部。銷售人群：本地中高收入人群及京津等地高收入人群；售價(jià)定位*酒店式公寓均價(jià)元/平方米；度假村別墅均價(jià)元/平方米；商務(wù)酒店均價(jià)元/平方米；游艇俱樂部（自主經(jīng)營）。三、測(cè)算分析第11頁2、項(xiàng)目成本分析（詳見附件1）成本明細(xì)金額（萬元）說明土地成本含100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、前期工程費(fèi)

7、等全部費(fèi)用，折合土地樓面價(jià)元/平方米。前期費(fèi)用報(bào)建費(fèi)含大市政配套費(fèi)等政府收費(fèi)建安工程費(fèi)折合工程單方造價(jià)元/平方米小市政配套費(fèi)房屋開發(fā)其它費(fèi)房屋開發(fā)間接費(fèi)含管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅金不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目總投資成本折合可售面積單方造價(jià)元/平方米第12頁3.1銷售總收入：萬元；3.2土地增值稅：萬元；3.3利潤(rùn)總額：萬元；3.3成本利潤(rùn)率：%；3.4稅后利潤(rùn)（按25%）：萬元；3.5稅后利潤(rùn)率：%。3、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)效益分析第13頁1、初步結(jié)論從初步資料分析，本項(xiàng)目性質(zhì)為環(huán)渤海地區(qū)三線濱海城市中型高尚度假酒店公寓類二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目本身具有區(qū)

8、域位置優(yōu)越、未來升值潛力可期、地價(jià)尚可（萬元/畝）、手續(xù)齊備、可快速啟動(dòng)、經(jīng)濟(jì)效益較好等特點(diǎn)，基本判斷可行。2、建議①建議實(shí)地考察核實(shí)、合作洽談、研究確定。四、初步結(jié)論及建議第14頁附件1、項(xiàng)目成本效益估算表附件2、區(qū)域