撫州房地產(chǎn)業(yè)稅收專題調(diào)研

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1、高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)稅收近年來，全國(guó)上下房地產(chǎn)投資一片利好，全國(guó)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，撫州市的房地產(chǎn)業(yè)也得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶來了地稅收入的持續(xù)增長(zhǎng)，幾年來，我市的房地產(chǎn)稅收不斷刷新新高，房地產(chǎn)稅收所占份額日益提高，房地產(chǎn)業(yè)正成為地方稅收的重要組成部分和地方稅收快速增長(zhǎng)的強(qiáng)勁主力。但房地產(chǎn)稅收正如同美麗的肥皂泡，隨時(shí)都有破裂的危險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)投資的回落，房地產(chǎn)稅收的未來一直是各級(jí)地稅部門可持續(xù)發(fā)展的一塊心病，高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)稅收到底將走向何方緊緊牽動(dòng)各級(jí)地稅部門的心。一、撫州房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀“十五”期間是我市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的五年，房地產(chǎn)投資總額由2000年的2.38億元急增至2005年的2

2、4.85億元，增長(zhǎng)10倍多；“十五”期間全市累計(jì)完成房地產(chǎn)投資74.88億元，是“九五”期間的8.3倍；市區(qū)住宅內(nèi)商品房平均售價(jià)由2000年的500—600元/平方米漲到現(xiàn)在的1800—2000元/平方米。撫州房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了高速發(fā)展的繁榮期。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為地稅收入提供了豐富的稅源。2005年全市實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收11499萬元，是2000年18.6倍，是整個(gè)“九五”期間房地產(chǎn)稅收總額的3.1倍，年均增幅達(dá)到了79.5%；房地產(chǎn)稅收占全部稅收總額的比重也由2000年的1.6%提升至2005年18.27%，房地產(chǎn)業(yè)已成為我市地稅收入的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2006年1-8月，在全市房地產(chǎn)投資增幅回落，房

3、地產(chǎn)開發(fā)面積減少的情況下，通過加大房地產(chǎn)業(yè)稅收清理，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管，我市的房地產(chǎn)業(yè)稅收繼續(xù)保持了高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。1-8月，全市房地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)地稅收入13967萬元，同比增收4976萬元，增長(zhǎng)55.3%，超上年全年完成數(shù)2468萬元；房地產(chǎn)業(yè)稅收占整個(gè)地稅收入比重達(dá)到了25.7%，房地產(chǎn)業(yè)已成為所占份額最大，增收就多的一個(gè)行業(yè)，對(duì)撫州地稅收入的增收有著積極的影響。二、全市房地產(chǎn)增收因素1、住房需求增勢(shì)迅猛，房產(chǎn)銷售形勢(shì)大好。改革開放以來，我國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎夭粩嗵岣摺Ｔ絹碓蕉嗟娜诵枰诔擎?zhèn)購(gòu)置或租賃住房，城鎮(zhèn)住房需求持續(xù)增加。與此同時(shí)，我國(guó)居民收入快速增長(zhǎng)，人們改善住

4、房的愿望日益迫切。加之我國(guó)住房市場(chǎng)化時(shí)間不長(zhǎng)，直到1998年福利分房制度才基本廢除，長(zhǎng)期積聚的購(gòu)買力和改善住房的愿望突然被釋放，轉(zhuǎn)變?yōu)檠杆贁U(kuò)大的住房需求。受以上因素共同影響，近幾年我市的住房需求增勢(shì)迅猛，房地產(chǎn)業(yè)得到空前發(fā)展，房屋銷售形勢(shì)一片大好，也為地稅帶來了豐富的稅源。2、房產(chǎn)投機(jī)存在，房?jī)r(jià)不斷上漲。房地產(chǎn)既是消費(fèi)品又具有資產(chǎn)的性質(zhì)，很容易成為剩余資本追逐和炒作的對(duì)象。由于近年來收入差距的進(jìn)一步擴(kuò)大：一方面，由于國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投資渠道有限，一些通過各種途徑先富起來的階層通過利用低利率貸款買房，再以出租房屋“以房養(yǎng)房”或者等待房子升值后倒賣出去牟取利潤(rùn)；另一方面，購(gòu)房需求短期內(nèi)過快增長(zhǎng)

5、抬高了房?jī)r(jià)，由于消費(fèi)者“買漲不買落”的心理，房?jī)r(jià)上漲反過來又進(jìn)一步刺激購(gòu)房需求增大。最后的結(jié)果是越漲越買、越買越漲，使房地產(chǎn)市場(chǎng)過度投機(jī)風(fēng)氣日益濃厚。從前段時(shí)期的房?jī)r(jià)情況來看，真可謂之日新月異了。房?jī)r(jià)的不斷上漲帶來了房屋銷售收入的增加，也帶來了地稅收入的增長(zhǎng)。3、稅收政策調(diào)整，房地產(chǎn)稅收增收。為遏制房?jī)r(jià)上漲過快，控制房地產(chǎn)投資過熱，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)“房產(chǎn)新政”，國(guó)家稅務(wù)總局和各地都多次調(diào)整和完善了房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。如實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理、調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策、統(tǒng)一全市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅預(yù)征率、調(diào)整全省土地增值稅預(yù)征率、對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓征收個(gè)人所得稅等等，這些稅收政策在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)

6、起著宏觀調(diào)控作用的同時(shí)，也帶來了地稅收入的增收。如房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅由2000年的466萬元發(fā)展至2005年8077萬元，所得稅由2000年84萬元發(fā)展至2005年的1891萬元，土地增值稅由2000年的45萬元發(fā)展至2005年的867萬元，各稅種均以幾何倍數(shù)的增長(zhǎng)著。4、加強(qiáng)稅收征管和加大清理力度，房地產(chǎn)稅收持續(xù)增收。我市房地產(chǎn)稅收的快速增長(zhǎng)與房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮壯大是密切相關(guān)的，同時(shí)也與加強(qiáng)稅收征管和加大清理力度密不可分。為了進(jìn)一步夯實(shí)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管基礎(chǔ)，我局以依法治稅為靈魂，以政府重視為前提,以稅源管理為基礎(chǔ)，以制度管理為保證，以績(jī)效管理為手段，全面構(gòu)建起新型的房地產(chǎn)地方稅收征管體系。在加強(qiáng)房

7、地產(chǎn)稅收征管的同時(shí)還加大對(duì)房地產(chǎn)稅收的清理力度，如2004年，我局對(duì)以前有些招商引資中政府承諾的稅收優(yōu)惠項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，對(duì)違反稅收政策的優(yōu)惠政策行為予以糾正，當(dāng)年僅市本級(jí)對(duì)豪德貿(mào)易廣場(chǎng)、聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司、丹亭步行街等招商引資項(xiàng)目中的地方稅收就追繳入庫稅款867萬元；今年以來，全市各級(jí)地稅稽查部門與國(guó)稅、財(cái)政、土管、房產(chǎn)等部門組成聯(lián)合清理小組，對(duì)各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清理檢查。通過加強(qiáng)征管和加大