撫州房地產(chǎn)業(yè)稅收專題調(diào)研

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1、高速增長的房地產(chǎn)稅收近年來，全國上下房地產(chǎn)投資一片利好，全國房價節(jié)節(jié)攀升，撫州市的房地產(chǎn)業(yè)也得到了長足的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶來了地稅收入的持續(xù)增長，幾年來，我市的房地產(chǎn)稅收不斷刷新新高，房地產(chǎn)稅收所占份額日益提高，房地產(chǎn)業(yè)正成為地方稅收的重要組成部分和地方稅收快速增長的強勁主力。但房地產(chǎn)稅收正如同美麗的肥皂泡，隨時都有破裂的危險。隨著房地產(chǎn)投資的回落，房地產(chǎn)稅收的未來一直是各級地稅部門可持續(xù)發(fā)展的一塊心病，高速增長的房地產(chǎn)稅收到底將走向何方緊緊牽動各級地稅部門的心。一、撫州房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀“十五”期間是我市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的五年，房地產(chǎn)投資總額由2000年的2.38億元急增至2005年的

2、24.85億元，增長10倍多；“十五”期間全市累計完成房地產(chǎn)投資74.88億元，是“九五”期間的8.3倍；市區(qū)住宅內(nèi)商品房平均售價由2000年的500—600元/平方米漲到現(xiàn)在的1800—2000元/平方米。撫州房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了高速發(fā)展的繁榮期。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為地稅收入提供了豐富的稅源。2005年全市實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收11499萬元，是2000年18.6倍，是整個“九五”期間房地產(chǎn)稅收總額的3.1倍，年均增幅達到了79.5%；房地產(chǎn)稅收占全部稅收總額的比重也由2000年的1.6%提升至2005年18.27%，房地產(chǎn)業(yè)已成為我市地稅收入的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2006年1-8月，在全市房地產(chǎn)投資增幅回落

3、，房地產(chǎn)開發(fā)面積減少的情況下，通過加大房地產(chǎn)業(yè)稅收清理，加強房地產(chǎn)業(yè)稅收征管，我市的房地產(chǎn)業(yè)稅收繼續(xù)保持了高速增長的態(tài)勢。1-8月，全市房地產(chǎn)累計實現(xiàn)地稅收入13967萬元，同比增收4976萬元，增長55.3%，超上年全年完成數(shù)2468萬元；房地產(chǎn)業(yè)稅收占整個地稅收入比重達到了25.7%，房地產(chǎn)業(yè)已成為所占份額最大，增收就多的一個行業(yè)，對撫州地稅收入的增收有著積極的影響。二、全市房地產(chǎn)增收因素1、住房需求增勢迅猛，房產(chǎn)銷售形勢大好。改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎夭粩嗵岣?。越來越多的人需要在城?zhèn)購置或租賃住房，城鎮(zhèn)住房需求持續(xù)增加。與此同時，我國居民收入快速增長，人們

4、改善住房的愿望日益迫切。加之我國住房市場化時間不長，直到1998年福利分房制度才基本廢除，長期積聚的購買力和改善住房的愿望突然被釋放，轉(zhuǎn)變?yōu)檠杆贁U大的住房需求。受以上因素共同影響，近幾年我市的住房需求增勢迅猛，房地產(chǎn)業(yè)得到空前發(fā)展，房屋銷售形勢一片大好，也為地稅帶來了豐富的稅源。2、房產(chǎn)投機存在，房價不斷上漲。房地產(chǎn)既是消費品又具有資產(chǎn)的性質(zhì)，很容易成為剩余資本追逐和炒作的對象。由于近年來收入差距的進一步擴大：一方面，由于國內(nèi)資本市場不發(fā)達，投資渠道有限，一些通過各種途徑先富起來的階層通過利用低利率貸款買房，再以出租房屋“以房養(yǎng)房”或者等待房子升值后倒賣出去牟取利潤；另一方面，購房需求短期內(nèi)

5、過快增長抬高了房價，由于消費者“買漲不買落”的心理，房價上漲反過來又進一步刺激購房需求增大。最后的結(jié)果是越漲越買、越買越漲，使房地產(chǎn)市場過度投機風氣日益濃厚。從前段時期的房價情況來看，真可謂之日新月異了。房價的不斷上漲帶來了房屋銷售收入的增加，也帶來了地稅收入的增長。3、稅收政策調(diào)整，房地產(chǎn)稅收增收。為遏制房價上漲過快，控制房地產(chǎn)投資過熱，國家陸續(xù)出臺了多項“房產(chǎn)新政”，國家稅務(wù)總局和各地都多次調(diào)整和完善了房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。如實施房地產(chǎn)稅收一體化管理、調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策、統(tǒng)一全市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅預(yù)征率、調(diào)整全省土地增值稅預(yù)征率、對二手房轉(zhuǎn)讓征收個人所得稅等等，這些稅收政策在對

6、房地產(chǎn)行業(yè)起著宏觀調(diào)控作用的同時，也帶來了地稅收入的增收。如房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅由2000年的466萬元發(fā)展至2005年8077萬元，所得稅由2000年84萬元發(fā)展至2005年的1891萬元，土地增值稅由2000年的45萬元發(fā)展至2005年的867萬元，各稅種均以幾何倍數(shù)的增長著。4、加強稅收征管和加大清理力度，房地產(chǎn)稅收持續(xù)增收。我市房地產(chǎn)稅收的快速增長與房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮壯大是密切相關(guān)的，同時也與加強稅收征管和加大清理力度密不可分。為了進一步夯實房地產(chǎn)業(yè)稅收征管基礎(chǔ)，我局以依法治稅為靈魂，以政府重視為前提,以稅源管理為基礎(chǔ)，以制度管理為保證，以績效管理為手段，全面構(gòu)建起新型的房地產(chǎn)地方稅收征管體

7、系。在加強房地產(chǎn)稅收征管的同時還加大對房地產(chǎn)稅收的清理力度，如2004年，我局對以前有些招商引資中政府承諾的稅收優(yōu)惠項目進行全面清理，對違反稅收政策的優(yōu)惠政策行為予以糾正，當年僅市本級對豪德貿(mào)易廣場、聯(lián)達房地產(chǎn)開發(fā)公司、丹亭步行街等招商引資項目中的地方稅收就追繳入庫稅款867萬元；今年以來，全市各級地稅稽查部門與國稅、財政、土管、房產(chǎn)等部門組成聯(lián)合清理小組，對各個房地產(chǎn)開發(fā)項目進行清理檢查。通過加強征管和加大