2006年成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（部分摘錄）

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1、2006年成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（部分摘錄）成都商業(yè)地產(chǎn)從2003年至今持續(xù)升溫、火爆異常，稱之“商業(yè)地產(chǎn)第四城”實(shí)為不過(guò)。2006年表現(xiàn)在商業(yè)用地供應(yīng)創(chuàng)高和整體售價(jià)的攀升，主旋律仍是理性回歸，整體持有、只租不售物業(yè)體量激增，但售后返租、商管運(yùn)營(yíng)等矛盾凸顯。2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2750億元，比上年增長(zhǎng)13.8%，是1994年以來(lái)的最高增長(zhǎng)速度,其中房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值148.1億元，增長(zhǎng)14.0%。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1155.3億元，增長(zhǎng)14.9%，為1998年以來(lái)的最快速度。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額939.8億元，住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額209.4

2、億元，增速分別為14.7%和15.7%。2006年，城市居民人均可支配收入12789元，增長(zhǎng)12.6%。城市居民恩格爾系數(shù)由上年的35.3%下降到2006年的33.9%。一、成都市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)土地供應(yīng)交易情況2006年成都實(shí)際土地供應(yīng)成交6391.21畝，總成交額174.93億元。供不應(yīng)求、大鱷云集是本年度土地市場(chǎng)的顯著特征，諸如九龍倉(cāng)、華人置地、嘉德置地、廣州力訊、中信、萬(wàn)達(dá)等活躍異常，加劇整個(gè)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。(2006年成都市區(qū)土地成交結(jié)構(gòu))全年商住規(guī)劃用地成交3015畝，純商業(yè)用地共計(jì)成交688.8172畝，據(jù)此測(cè)算，10將為07—08年度帶來(lái)超過(guò)300萬(wàn)㎡左右

3、的開(kāi)發(fā)量進(jìn)入市場(chǎng)。從土地交易情況來(lái)看，集商業(yè)和住宅開(kāi)發(fā)功能與一身的商住用地是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)主力軍，商業(yè)板塊土地供不應(yīng)求，交易市場(chǎng)乏力。二、成都市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況2006年成都市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量為152.37萬(wàn)㎡，成交107.19萬(wàn)㎡，其中寫(xiě)字樓供應(yīng)量為50.90萬(wàn)㎡，較上年增長(zhǎng)2.1倍，但成交量較05年下降16.2%。全年成都五城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)交易均價(jià)為8687元/㎡，較上年增長(zhǎng)9.5%，創(chuàng)歷史新高。全年在線租售交易商業(yè)項(xiàng)目212個(gè)，其中年度新增70個(gè)，余盤(pán)142個(gè)。城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目按使用類(lèi)型可分為購(gòu)物中心、綜合商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、臨街底商、辦公寫(xiě)字樓五大類(lèi)。商業(yè)使用類(lèi)型比

4、例圖臨街底商52%購(gòu)物中心5%商業(yè)中心14%寫(xiě)字樓18%專業(yè)市場(chǎng)11%購(gòu)物中心商業(yè)中心寫(xiě)字樓專業(yè)市場(chǎng)臨街底商2003年至2006年成都商業(yè)地產(chǎn)交易均價(jià)走勢(shì)10三、成都市連鎖商業(yè)拓展布局特點(diǎn)2006年成都連鎖商業(yè)發(fā)展方興未艾，全年新增5000平方米以上的零售營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)27個(gè)。隨著《成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》的頒布實(shí)施，大型營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局將進(jìn)一步優(yōu)化，結(jié)構(gòu)性矛盾得到調(diào)和與控制。目前，成都零售業(yè)的發(fā)展是商業(yè)地產(chǎn)在贏利模式創(chuàng)新的發(fā)展，非正常發(fā)展模式，連鎖商業(yè)的發(fā)展受商用房地產(chǎn)的制約非常突出，一方面是商家無(wú)項(xiàng)目可選，另一方面是地產(chǎn)商招商步履維艱。“訂單模式”、“定向開(kāi)發(fā)”逐步被市場(chǎng)接受，例

5、如萬(wàn)達(dá)、首創(chuàng)與伊藤洋華堂的合作都充分證明了這一點(diǎn)。商業(yè)管理公司這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)商利益驅(qū)動(dòng)下的新生兒在成長(zhǎng)過(guò)程中遭受“疾病”、“困擾”，從根本上說(shuō)還是售后返租、產(chǎn)權(quán)分割這兩個(gè)毒瘤惹的禍。目前，成都商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有一個(gè)企業(yè)自己成立的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司取得真正的成功，究其原因，一、開(kāi)發(fā)商畢竟不是商家，隔行不取利；二、無(wú)法培養(yǎng)出具有忠誠(chéng)度的員工團(tuán)隊(duì)；三、業(yè)態(tài)業(yè)種定位與商圈不符，商業(yè)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)因素少，認(rèn)為干預(yù)過(guò)多。2006年連鎖企業(yè)年在川發(fā)展，總結(jié)起來(lái)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、成都作為西部最佳商貿(mào)城和旅游城市，其良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和投資環(huán)境，仍是大多連鎖企業(yè)排兵布陣的戰(zhàn)略要地，但項(xiàng)目缺少是瓶頸。

6、2006年，成都市區(qū)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的莫過(guò)于中心商業(yè)區(qū)，隨中環(huán)廣場(chǎng)的重新包裝和新世界百貨開(kāi)業(yè)拉開(kāi)了主商圈的風(fēng)云戰(zhàn)火。三商百貨、西武百貨重張使這個(gè)區(qū)域地產(chǎn)價(jià)值再度提升，連空置兩年多的時(shí)代廣場(chǎng)裙樓部分也搭上了末班車(chē)，已與百盛簽約。眾多百貨公司在春熙商圈尋覓項(xiàng)目，將來(lái)為房產(chǎn)商提供更多發(fā)展機(jī)會(huì)。2、在中心商業(yè)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)慘烈、項(xiàng)目銳減之時(shí)，成都新型社區(qū)商業(yè)中心將受連鎖企業(yè)的青睞，伊藤洋華堂雙楠店良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)已證明這一點(diǎn)，但定向開(kāi)發(fā)是關(guān)鍵。去年，王府井在雙楠已與同輝達(dá)成合作意向。3、在一線城市相對(duì)飽和的情況下，部分連鎖企業(yè)將開(kāi)拓經(jīng)濟(jì)條件、市場(chǎng)發(fā)展前景較好的二、三級(jí)城市，家電尤為突出，部分大賣(mài)

7、場(chǎng)也將加入此行動(dòng)。但拓展特點(diǎn)都要求是該城市的核心商圈，原則上暫不進(jìn)入新區(qū)。去年家樂(lè)福已簽約溫江珠江國(guó)際，今年沃爾瑪與深國(guó)投將啟動(dòng)二級(jí)城市發(fā)展計(jì)劃，綿陽(yáng)、宜賓項(xiàng)目即將開(kāi)業(yè)。4、進(jìn)入二線城市的連鎖企業(yè)，為了鞏固已布點(diǎn)城市的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和戰(zhàn)略地位，將會(huì)采取步步為營(yíng)的擴(kuò)張策略，二、三店將優(yōu)先考慮這些城市和周邊三級(jí)市場(chǎng)，例如2006年北京華聯(lián)簽約遂寧2店將在今年開(kāi)業(yè)，國(guó)美電器攀枝花2店已成功開(kāi)業(yè)等等。105、隨著《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)特許經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施和市場(chǎng)規(guī)范的深入，加盟合作將被眾多連鎖企業(yè)廣泛推廣，門(mén)檻也有所降低，主要反映在餐飲企業(yè)和電影