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《國內商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)投資信托（reits）結合的發(fā)展模式研究》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在教育資源-天天文庫。
1、國內商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)投資信托（REITs）結合的發(fā)展模式研究[摘要與告白]自上世紀九十年代起我國商業(yè)地產(chǎn)迎來迅速的擴張發(fā)展，同時也因發(fā)展時間甚短，經(jīng)驗不足而引發(fā)了多種問題和矛盾，阻礙了我國商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，其根源在于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺乏能夠支持商業(yè)經(jīng)營的統(tǒng)一專業(yè)管理的資金平臺，而采取了產(chǎn)權分割出售這種短線的投資開發(fā)模式。反觀以美國為代表的發(fā)達國家經(jīng)歷多年的探索已形成了以REITs為主要融資模式的成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，充分體現(xiàn)了REITs和商業(yè)地產(chǎn)的各自特點和優(yōu)勢，也提高了資源配置的有效性。本文把商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)投資信托（REITs）結合作為研究內容，從理論上論證了在商業(yè)地產(chǎn)領域實現(xiàn)本
2、土REITs的可行性。38ResearchonthecombinationofthecommercialrealestateandtheREITs(RealEstateInvestmentTrust)inChinaABSTRACT：Thecommercialrealestateindustryhasbeenenjoyingaboomsince1990’sinChina,andalsoputforwardvariousproblemsandconflictsbecauseofthelackofexperiencesandtheinsufficientdevelopment,whichre
3、strictedthesustainabledevelopmentoftheindustry.Thebasicreasonwasthatcapitalplatewasunavailableforthedevelopers,whichwasmostrequiredforholdinguptheprofessionalcommercialmanagement,asaresult,domesticdevelopersadopttodivideupthepropertyrightforsale.Onthecontrary,developedcountriesespeciallytheUnite
4、dStateshavesetupaintegrallymaturepatternofcommercialrealestatedevelopmentbyagelongevolvement,inwhichREITsisconsideredastheverycoreofthesubject.Andittakesfulladvantageofthespecialization,moreover,improvestheefficiencyintheresourceallocation.ThispaperdealswiththestudyofcommercialrealestateandREITs
5、andaimstoexaminetherationalityoftheapplicationofnativeREITsincommercialrealestateindustry.38一、引言商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義和狹義之分。從廣義上看，商業(yè)地產(chǎn)指各種非生產(chǎn)性非居住性的房地產(chǎn)，包括酒店、辦公樓、公寓、停車場、加油站、會議中心等商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營場所；從狹義上看，指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，如購物中心、商業(yè)街、ShoppingMall、主體商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)項目、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類房地產(chǎn)有很大區(qū)別的收
6、益性房地產(chǎn)產(chǎn)品。本文所研究的商業(yè)地產(chǎn)主要指狹義上以承載零售業(yè)（包括商品銷售和服務銷售）為主的收益性房地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在中國的興起時間甚短，國內商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、投資商和經(jīng)營商都還很不成熟，缺乏專業(yè)性，很容易忽略商業(yè)地產(chǎn)的核心價值（由其本身的硬件價值和涉及商業(yè)運營的軟件價值組成），對商業(yè)地產(chǎn)的復合性認識也不足。他們在實際操作中往往只注重眼前利益，沿襲傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的“賣完就走”的模式，缺乏可持續(xù)發(fā)展計劃，導致某些商業(yè)中心的興旺猶如“曇花一現(xiàn)”。圖12000－2004年全國重點城市土地交易均價圖數(shù)據(jù)來源：中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)（http://www.landvalue.com.cn/）和其
7、他類型的土地用途相比，商業(yè)用地地價較高（見圖138），加之對建筑以及商業(yè)配套設施等的高要求，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需投資額巨大，因此國內開發(fā)商通常采用銷售商鋪來回收投資成本和實現(xiàn)投資收益的操作模式，其主要原因是目前我國的資本市場不發(fā)達以及房地產(chǎn)金融體系仍不完善，不足以支撐商業(yè)地產(chǎn)項目的整體運作。而國外則有層次豐富的金融體系支持房地產(chǎn)業(yè)的運作，特別是REITs的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)提供了成功且成熟的開發(fā)模式，而國內真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基
