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1、廣匯湖光山色的SWOT分析房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營結(jié)課作業(yè)學(xué)院：土木與建筑工程學(xué)院班級：工程管理09-1班姓名：李銘學(xué)號：3090512117日期：2011年11月10日項目簡介廣匯湖光山色項目位于桂林市疊彩區(qū)桃花江畔，桂湖景區(qū)、西山景區(qū)、桃花江旅游度假區(qū)和蘆笛巖4A景區(qū)等著名景區(qū)環(huán)繞，坐擁清秀山、飛風(fēng)山、筆架山和距今千余年歷史的宋代摩崖石刻，三山青翠，擁有沃爾瑪商圈最便利的商業(yè)配套和消費資源，隨著桂林市的標(biāo)志性景觀——“兩江四湖”二期的開發(fā)建設(shè)，可盡享“兩江四湖”核心景觀，和1700米無敵湖岸生活，而隨著蘆笛鐵道下穿隧道規(guī)劃的實施和開通，湖光山色與市中心僅
2、需5分鐘的車程，使該項目成為桂林市稀缺的品質(zhì)山水大盤。廣匯湖光山色是桂林廣運公司按照桂林市總體發(fā)展規(guī)劃，對原桂林鋼廠地塊進(jìn)行改造，在桂林市開發(fā)的首個中高端住宅地產(chǎn)項目，定位“城市中心40萬平方米山水城邦”，規(guī)劃占地面積295畝、投資不低于10億元。廣匯湖光山色交通便利，周邊市政、生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，沃爾瑪商圈、華榮超市、好又多超市、喜洋洋超市、蘆笛菜市場，各類銀行網(wǎng)點、醫(yī)療機構(gòu)、網(wǎng)吧、蘆笛小學(xué)、五中、十四中等近在咫尺，居家生活舒適便利。廣匯湖光山色產(chǎn)品豐富多樣，從1房到4房及頂層和底層復(fù)式可滿足市場的不同需求。其中創(chuàng)新戶型“2+1”兩房成為炙手可熱
3、的暢銷產(chǎn)品，而底層（一、二層）創(chuàng)新復(fù)式，面積從110到200平米不等，照顧了高端客戶的不同需求，設(shè)計有花園庭院、挑高客廳、花園房、獨立車庫、多功能房等別墅才具備的空間享受。項目SWOT分析S(優(yōu)勢)·資源環(huán)境優(yōu)勢：項目水域湖光山色，景致秀美，水質(zhì)清潔，水域規(guī)模適中，資源利用的可塑性較強，具備一定的風(fēng)景旅游資源開發(fā)條件?！^(qū)位優(yōu)勢：項目位于桃花江東岸——桂林市疊彩區(qū)清秀路，東鄰桂湖自然旅游景區(qū)，南鄰西山自然旅游景區(qū)，西鄰風(fēng)光秀麗的桃花江旅游度假區(qū)與國家4A級景區(qū)“國賓洞”——蘆笛巖，北鄰芙蓉山，景區(qū)環(huán)繞，居住環(huán)境十分優(yōu)越，乃名副其實的純天然綠氧之城。·
4、交通優(yōu)勢：項目通過清秀路、蘆笛路北接九華路、圣隆路，與環(huán)城北路及中山北路構(gòu)成了連接項目與市中心區(qū)的快速通道；西連桃花江路、西山路、麗君路，成為項目通達(dá)市中心區(qū)的景觀通道。西側(cè)規(guī)劃有西外環(huán)路直通機場路，區(qū)域路網(wǎng)非常發(fā)達(dá)，交通極為便捷?！ど鐓^(qū)優(yōu)勢：緊鄰蘆笛成熟生活區(qū)，方圓1000米內(nèi)擁有桃花江農(nóng)家樂休閑魚餐館、蘆笛菜市、燕湖市場、各類銀行網(wǎng)點、診所、網(wǎng)吧、華榮、好又多、喜洋洋超市、廣運美居商貿(mào)城(沃爾瑪已入駐)、蘆笛小學(xué)、五中、十四中等生活配套，車行幾分鐘便可共享到北極廣場商業(yè)大配套?！ふ邇?yōu)勢：政府扶持的重點規(guī)劃居住示范區(qū)，高起點加之政策優(yōu)勢，是其他地
5、區(qū)所不具備的。W(劣勢)·價格劣勢：價格優(yōu)勢不明顯，本項目周圍的現(xiàn)房價格低于本項目；·污染劣勢：臨近主干道，部分臨街住宅將受到噪聲和揚塵干擾。·開發(fā)商不足：開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗不足，工期進(jìn)度緩慢，工程時停時復(fù)工，顯示實力不夠，品牌知名度不高。·周期過長：項目規(guī)劃周期長，變數(shù)較大，內(nèi)部配套起步晚。O(機遇)·政策扶持：中國入世、申奧成功以及全面進(jìn)入小康社會?！^(qū)域升溫：疊彩區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)升溫、區(qū)域發(fā)展空間大，價值將進(jìn)一步提升。·配套完善：項目自身建有大量的商業(yè)配套，充分滿足相關(guān)需求?！な袌隹瞻祝簠^(qū)域內(nèi)缺少中高檔住宅和大型商業(yè)，項目具有后發(fā)優(yōu)勢。T(威脅)·樓價
6、連年上升，政府有意壓制樓價。·供過于求。09桂林市空置商品房五百六十三萬平方米,其中以住宅為主，達(dá)到二百五十四萬平方米?？罩米≌?，別墅、高檔公寓空置面積為四十一萬平方米?！し績r過高，消費者購買能力有限。《中國房地產(chǎn)金融安全評估報告》指出，09中國市場房價與家庭年收入之比達(dá)到19倍，在桂林這個樓價高漲的城市，此比數(shù)還會更大。（住房問題解決較好的國家，此比數(shù)在6－8倍之間）·市場競爭激烈。2010年桂林高價盤比例持續(xù)增加，均價7000元/平方米的樓盤占六至七成?！莾r連年上升，消費者無力負(fù)擔(dān)，對樓盤開發(fā)商產(chǎn)生怨言。09年各大開發(fā)商聯(lián)合宣稱桂林“地荒”，
7、使得樓價大幅度上漲，地產(chǎn)開發(fā)商的社會形象進(jìn)一步受損。結(jié)合前面所作的地塊的各項功能的研究，進(jìn)行SWOT分析。見表經(jīng)過機會與威脅分析以及優(yōu)勢與劣勢分析，本項目先天優(yōu)勢較多，但要想打造成開發(fā)區(qū)售價較高的首席品質(zhì)樓盤，還要通過樓盤的規(guī)劃設(shè)計、銷售策略、后期的服務(wù)等人為因素來實現(xiàn)。策略分析內(nèi)部環(huán)境分析外部環(huán)境分析優(yōu)勢-Strenth劣勢-Weekness1、自然環(huán)境好，依山傍水適宜居住1、價格優(yōu)勢不明顯，本項目周圍的現(xiàn)房價格低于本項目2、項目三面環(huán)路，交通極其便利2、靠桃花江路，部分高層夜間有噪音3、項目三面環(huán)路，交通極其便利項目自身建有大量的商業(yè)配套，充分滿
8、足相關(guān)需求3、開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗不足，顯示實力不夠，品牌知名度不高4、政府扶持的重點規(guī)劃居住示范區(qū)4、項目規(guī)劃周
