商業(yè)地產(chǎn)、農(nóng)貿(mào)市場策劃案

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1、北京博璽品牌戰(zhàn)略顧問有限公司商業(yè)地產(chǎn)、農(nóng)貿(mào)市場策劃項(xiàng)目策劃工作基本流程圖設(shè)計(jì)方案調(diào)整、確定階段營銷計(jì)劃階段營銷總結(jié)策略方案調(diào)整前期溝通前期策劃項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展前期策劃報(bào)告之定位前期策劃報(bào)告之物業(yè)發(fā)展建議、營銷建議營銷籌備營銷策略執(zhí)行方案銷售執(zhí)行報(bào)告籌備實(shí)戰(zhàn)合作公司確定溝通執(zhí)行預(yù)熱價(jià)格促銷方案開盤推動調(diào)整100%銷售銷售總結(jié)客戶積累銷售籌備與開盤項(xiàng)目跟進(jìn)地段分析項(xiàng)目情境分析一、項(xiàng)目概況1、地理位置見下圖2、項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目投資開發(fā)；總占地面積約60畝左右，總建筑面積約45畝左右，其中商鋪批發(fā)區(qū)：約40畝超市型零售攤位區(qū)：約10畝（X2

2、F）地面停車位：約50個(gè)；地理位置項(xiàng)目情境分析3、周邊商業(yè)及住宅項(xiàng)目開發(fā)為長條菱形圖輻射區(qū)域廣。西面上上城五期，東側(cè)緊鄰村鎮(zhèn)，北側(cè)工廠居多等。4、居住人口特征該區(qū)域主要為片區(qū)居住人口、企事業(yè)單位、個(gè)體經(jīng)營人士、外來工作者、流動人口等。該區(qū)主要經(jīng)營類型為個(gè)體經(jīng)營集中區(qū)域，部分居民實(shí)際收入較高。由于民生工程的回報(bào)穩(wěn)定性及專業(yè)市場的逐步成熟，多數(shù)區(qū)域居民有較高的投資熱情。地段價(jià)值項(xiàng)目外部（社會）配套價(jià)值交通價(jià)值產(chǎn)業(yè)價(jià)值自然景觀資源社會認(rèn)知價(jià)值交通便利性與可達(dá)性待開發(fā)商務(wù)、或某些產(chǎn)業(yè)的支持，生活配套、醫(yī)療環(huán)境、教育環(huán)境等社會心理對地段的潛在

3、認(rèn)同產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)價(jià)值規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值項(xiàng)目內(nèi)部配套價(jià)值產(chǎn)品硬件配置價(jià)值建筑創(chuàng)新價(jià)值項(xiàng)目樓座與綠地、配套的位置，對景觀朝向的利用建筑材料、設(shè)備配備的品質(zhì)與檔次會所、社區(qū)內(nèi)商業(yè)、學(xué)校等容積率、綠化率風(fēng)格或戶型設(shè)計(jì)的改良與創(chuàng)新服務(wù)價(jià)值基本物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值增值的VIP服務(wù)價(jià)值個(gè)性化服務(wù)價(jià)值(菜單式裝修、個(gè)性化服務(wù)）品牌價(jià)值企業(yè)品牌產(chǎn)品品牌信心的樹立、質(zhì)量的保證同一個(gè)企業(yè)品牌不同產(chǎn)品線的產(chǎn)品形象價(jià)值SWOT分析項(xiàng)目的優(yōu)勢1、優(yōu)勢（S）A、地段優(yōu)勢：交通方便、輻射面廣，與城市主要鎮(zhèn)區(qū)關(guān)系緊密；B、硬件優(yōu)勢：農(nóng)貿(mào)市場升級版、新街市；C、業(yè)

4、態(tài)優(yōu)勢：批零結(jié)合、打造燕郊農(nóng)貿(mào)市場首個(gè)星級新街市。D、后起優(yōu)勢：高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高升值潛力、高性價(jià)比，引領(lǐng)業(yè)內(nèi)新航向。項(xiàng)目的劣勢2、劣勢（W）A、農(nóng)貿(mào)市場日趨成熟，競爭激烈；B、周邊配套少，影響力較??；C、短期內(nèi)片區(qū)固定人口較少，消費(fèi)力受限；D、政府房產(chǎn)新政一波接一波，傳統(tǒng)樓市持續(xù)低迷，持觀望人群增多，消費(fèi)者的投資行為趨于理性。市場機(jī)會點(diǎn)3、機(jī)會（O）A、政府支持民生工程，隨著菜藍(lán)子雙百工程的推廣，將著力打造形象項(xiàng)目；B、老區(qū)商業(yè)中心延伸，新區(qū)新形象；C、經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場逐步回暖，目前市場對投資型產(chǎn)品比較饑渴。D、區(qū)

5、域內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場還處于發(fā)展階段，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣手段上還相對落后，使本項(xiàng)目有較大的提升空間。E、本案設(shè)計(jì)有足夠的停車位，滿足消費(fèi)者便捷購物。市場威脅4、威脅（T）A、競爭對手已分流眾多商家和投資客戶；B、因?yàn)樯売布雇顿Y成本加高；C、業(yè)態(tài)重復(fù)較多，同質(zhì)化嚴(yán)重；D、缺少專業(yè)品牌的影響力。農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變地點(diǎn)——從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)——從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者——從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。市場分析小結(jié)根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域位置、交通及周邊居住環(huán)境，本項(xiàng)目應(yīng)充分利用交通區(qū)位優(yōu)勢、市場物流優(yōu)勢、農(nóng)產(chǎn)品專項(xiàng)優(yōu)勢，而且充分運(yùn)用國家

6、、省、市各級政府對“菜藍(lán)子工程”、“三農(nóng)”問題、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的有關(guān)扶持政策，抓住發(fā)展機(jī)遇，導(dǎo)入現(xiàn)代物流理念和經(jīng)營方式，在做大做強(qiáng)傳統(tǒng)批發(fā)交易、零售的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)物流配載和農(nóng)產(chǎn)品配送功能，整合區(qū)域資源，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，降低農(nóng)產(chǎn)品物流成本，提升市場競爭力，形成現(xiàn)代新型農(nóng)產(chǎn)品物流模式，成為具有燕郊知名度和影響力的農(nóng)副產(chǎn)品交易中心。批發(fā)+零售的農(nóng)副產(chǎn)品市場批發(fā)主要客戶定位為：二級批發(fā)項(xiàng)目定位地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀區(qū)域農(nóng)批市場供應(yīng)分析1、商業(yè)供求市場三河的商業(yè)主要集中在迎賓路和102國道附近，其主要業(yè)態(tài)有服飾、通訊、超級市場、百貨及其他配套等零售業(yè)態(tài)

7、及家居等專業(yè)市場并存的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)群。2、區(qū)域競爭市場分析作為批發(fā)產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目不能局限于本區(qū)的消費(fèi)群體，而是依托燕郊區(qū)，力求輻射全三河市，因此，市場份額的分流去處便是其競爭對手。產(chǎn)品分析三項(xiàng)要求：建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境：整潔、便捷、舒適。功能上必須滿足立體概念的實(shí)現(xiàn)，營造立體的經(jīng)營環(huán)境，提升項(xiàng)目的整體價(jià)值。布置上應(yīng)保證對業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來經(jīng)營的可持續(xù)性。產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指標(biāo)，新的“星級街市立體農(nóng)貿(mào)超市”必然應(yīng)該建立起一套新的產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)營業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項(xiàng)目銷售的成敗，業(yè)態(tài)

8、的規(guī)劃必須保證經(jīng)營的成功，要建立在可實(shí)施、可操作、可持續(xù)之上；根據(jù)調(diào)查顯示：三河市現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場在業(yè)態(tài)上沒有嚴(yán)格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項(xiàng)目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒有可銜接性，也使市場業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好